（2017）川0104民初724号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-18
案件名称
程某某与成都市德晓酒店管理有限公司、张某某排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程某某,成都市德晓酒店管理有限公司,张某某,北京地雅开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初724号原告：程某某。委托诉讼代理人：罗某某。委托诉讼代理人：邓家祥，北京康达（成都）律师事务所律师。被告：成都市德晓酒店管理有限公司。住所地：成都市锦江区南暑袜街**号*楼*号。法定代表人：彭晓梅。委托诉讼代理人：严剑宏，四川川商律师事务所律师。被告：张某某。委托诉讼代理人：姚永妥，四川德卓律师事务所律师。第三人：北京地雅开发有限公司。住所地：北京市海淀区翠微园北里**号。法定代表人：沈云峰，北京地雅开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：谢海强，男，系北京地雅开发有限公司员工。原告程某某与被告成都市德晓酒店管理有限公司（简称德晓酒店）、张某某排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2017年3月27日进行了第一次公开开庭进行了审理。原告程某某的委托诉讼代理人罗某某、邓家祥，被告德晓酒店的委托诉讼代理人严剑宏，被告张某某的委托诉讼代理人姚永妥到庭参加诉讼。为查明本案事实，在第一次庭审后，本院追加了北京地雅开发有限公司（简称地雅公司）作为本案第三人参加诉讼。2017年5月8日、5月24日本案又进行了两次公开开庭审理。原告程某某的委托诉讼代理人罗某某、邓家祥，被告德晓酒店的委托诉讼代理人严剑宏，被告张某某的委托诉讼代理人姚永妥，第三人地雅公司的委托诉讼代理人谢海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某某向本院提出诉讼请求：1、判令德晓酒店、张某某停止侵害、排除妨碍、限期返还被强占的成都市南署袜街58号楼一、二层商场，使程某某恢复正常营业；2、判令德晓酒店、张某某连带赔偿程某某自2016年4月5日起关闭商场造成程某某物业损失3580000元，（每月358000元损失，起诉以后继续造成的损失，按每月损失金额计算增加赔偿金额）；3、判令德晓酒店、张某某连带赔偿程某某商场经营收益损失每天8000元，自2016年4月5日起至2016年9月15止，共计1800000元，以上两项共计赔偿5380000元；4、判令德晓酒店、张某某承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月10日，程某某与德晓酒店、张某某共同与地雅公司成都分公司签订合同，共同租赁位于成都市南署袜街58号大楼1-6层，租赁期限5年，除去装修期，约定合同期至2016年9月15日。程某某依约给出租方地雅公司成都分公司交租金至2016年9月15日。由于装修改造花费5000000元，投入巨大，双方约定合同期满程某某可以优先续租5年。一、二楼由程某某承租经营商场，租金每年2000000元，由程某某直接交地雅公司成都分公司；三至六楼由德晓酒店、张某某经营酒店，年租金300000元，由德晓酒店、张某某直接交地雅公司成都分公司，程某某和德晓酒店、张某某各自分别与地雅公司成都分公司签订了消防等安全生产责任书。程某某和德晓酒店、张某某在一份合同上共同租下地雅公司所有的成都市南署袜街58号大楼物业后，协议全部装修费5000000元，由程某某出资，德晓酒店、张某某负责实施装修。但德晓酒店、张某某虚报冒领，实际用于装修不到2000000元。2016年4月5日，德晓酒店、张某某以程某某未足额支付装修款、擅自转租等无理借口，强行断电，暴力威胁程某某的工作人员，派人守住商场大门，不许程某某营业，关闭商场，后继续危害，将程某某的商场商品全部收走，强占占用商场，对外进行租赁，直到今天。德晓酒店、张某某强行侵占程某某承租的商场，导致程某某每月物业收益损失358000元，导致每日营业收益损失每天8000元，至今总损失达5380000元，程某某当时以破坏生产经营罪报案。德晓酒店是张某某与其法定代表人彭晓梅租下三至六楼后开的夫妻二人店，自2014年起两年没给地雅公司交一分钱租金，强行占用三至六楼经营酒店得逞后，又进一步想吞并一、二楼商场。德晓酒店、张某某伪造假冒、变造各种荒唐的借口均未得逞。2016年4月5日，张某某带领酒店保安队切断商场电源，亲自指挥堵截商场大门，打伤商场工人，把商场服装商品全部拉走，强占商场至今。张某某把德晓酒店的股份转给彭月成，企图逃脱制裁。综上所述，德晓酒店、张某某无视法律，侵害了程某某的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告德晓酒店辩称，程某某起诉的排除妨害并要求德晓酒店、张某某赔偿损失的请求不成立，其理由为：1、成都市南署袜街58号大楼属地雅公司所有，2011年2月10日，德晓酒店与地雅公司成都分公司签订了《租赁合同》，德晓酒店是涉案租赁物的唯一承租人。程某某虽然在涉案《租赁合同》尾页签名，但程某某与张某某仅仅是德晓酒店的签约代表，并非涉案《租赁合同》的承租方。张某某代表德晓酒店与程某某签订的《合作协议》中虽然载明德晓酒店与程某某共同承租成都市南署袜街58号大楼，但实际是德晓酒店将承租的成都市南署袜街58号大楼一、二层转租给程某某，程某某通过德晓酒店的转租取得成都市南署袜街58号大楼一、二层房屋的使用权。程某某主张其是涉案租赁物的共同承租人没有事实依据。2、根据德晓酒店与程某某签订的《合作协议》，约定的合作期限应从2011年2月28日至2016年2月27日止。因程某某转租等违约行为，且到期后未向德晓酒店退还成都市南署袜街58号大楼一、二层房屋，德晓酒店才向程某某发出了书面通知和律师函，并与一、二层的实际使用人进行沟通，要求退还涉案租赁物。2016年5月11日，成都市南署袜街58号大楼一、二层的实际使用者自愿把货品拿走并清场后，德晓酒店才将一、二层房屋收回。故德晓酒店和张某某并未采取强行手段将一、二层的经营者进行清场，未实施侵权行为。3、德晓酒店法定代表人彭晓梅与张某某并非夫妻，张某某在涉案《租赁合同》和《合作协议》以及因程某某承租涉案租赁物与张某某签署的所有文件以及发生的所有关系中，张某某均是受德晓酒店的委托，张某某在履行德晓酒店的委托事务中如有过错，也应由德晓酒店承担。4、德晓酒店和张某某并未向程某某实施侵权行为，程某某提出的损失赔偿没有事实依据。现五年的租赁期限已届满，再要求使用涉案租赁物以及要求赔偿，不符合法律规定。综上，请求驳回程某某的请求。被告张某某辩称，1、德晓酒店授权张某某与地雅公司成都分公司签订《租赁合同》，并授权张某某与程某某签订《合作协议》，张某某的行为是代理行为，其行为后果应由委托人德晓酒店承担。故张某某不是本案适格被告。2、德晓酒店与程某某签订的《合作协议》的时间是2011年2月28日，五年期限至2016年2月27日届满；德晓酒店与地雅公司成都分公司约定的起租期为2011年3月15日，五年租赁期限至2016年3月14日届满；程某某与实际经营人潘慧敏签订《联营协议》时间为2011年7月1日，五年联营期限至2016年6月30日届满；潘慧敏搬离涉案租赁物的时间是2011年5月11日，与联营期限届满日只差一个月。上述事实可以看出程某某的损失主张与事实不符，其造成的损失与德晓酒店无关。3、德晓酒店向程某某和潘慧敏发出了撤场通知属实，且潘慧敏在2016年5月11日自愿撤场，德晓酒店通知撤场的行为不属侵权行为，不应承担任何赔偿责任。第三人地雅公司陈述，1、程某某出示的《租赁合同》和德晓酒店出示的《租赁合同》均是真实的，程某某与德晓酒店是否是成都市南署袜街XX号大楼的共同承租人，由法院根据本案证据进行确认。但地雅公司知道程某某和德晓酒店签订了《合作协议》，双方也按此协议分别向地雅公司交纳租金即程某某每年交纳2000000元，德晓酒店每年300000元。程某某已向地雅公司交付了截止2016年9月14日的租金。2、《租赁合同》到期后，地雅公司未与德晓酒店、程某某续签《租赁合同》，地雅公司与德晓酒店、程某某未形成新的租赁关系。3、在涉案《租赁合同》届满之前或之后，地雅公司未授权德晓酒店对租赁物行使任何权利，德晓酒店的行为与地雅公司无关。4、本案是侵权纠纷，地雅公司与侵权没有关系，地雅公司不是适格的第三人。经审理查明，地雅公司系成都市锦江区署祙街XX号(权XXXXXX)商业用房的所有权人。地雅公司成都分公司是地雅公司成立的分公司，不具备法人资格，法人为地雅公司。2010年6月18日德晓酒店向地雅公司成都分公司提出申请，主要内容：从2004年起德晓酒店租赁地雅大楼三、四、五楼，想重新打造，提出申请，请地雅公司成都分公司考虑。2011年1月16日，德晓酒店出具授权委托书，委托张某某代表德晓酒店全权处理公司所有一切相关事宜(签订合同、法律文书及债权债务)等。在本案中，程某某和德晓酒店均提交了除第一页签约相对方以及相关要件不一致外，其余2至7页的内容和形式要件完全一致的《租赁合同》。程某某提交的《租赁合同》第一页未加盖出租人地雅公司成都分公司的公章，承租方处除德晓酒店加盖了公章外，还有程某某的签名和捺手印，德晓酒店和成都分公司加盖有骑缝公章，程某某加盖骑缝指纹。德晓酒店提交的《租赁合同》第一页加盖出租人地雅公司成都分公司的公章，承租方处只有德晓酒店加盖了公章，没有程某某的签名，除第一外，2至7页德晓酒店和地雅公司成都分公司加盖有骑缝公章，骑缝公章未加盖到第一页。《租赁合同》2至7页约定的主要内容为：第一条承租人租用出租人位于成都市署祙南街58号即成都地雅大楼1至6层及其附属设施和设备。第二条本合同的租赁期限为五年，合同签订日期为2011年2月10日，起租日期为2011年3月15日，鉴于承租方因此次租赁履行投资较大，出租方同意给予承租方5个月的免租期，免租期满，无论承租的装修工程是否完成，即开始计租。第三条每年租金2300000元，租金交纳第一年度为半年预付制，第二年起为年度预付制，本合同签订之日，承租方向出租方支付履约保证金300000元和第一年上半年租金1115000元，起租日11个月后的同日，承租方向出租方交纳第二年租金2300000元，以此类推，到合同期满。第四条如出租方和承租方均未违约且合作愉快，承租方没有涉嫌经济刑事犯罪行为的，经出租方同意可考虑签订补充协议，延长租期五年……第六条任何一方行使单方解除权时，应向对方发出书面通知，通知自向本合同首页列明的地址发出后2日内视为送达，合同即行终止。第七条双方达成续租意向，应重新签订租赁合同。《租赁合同》尾页上出租方加盖了地雅公司成都分公司的公章，承租方处加盖了德晓酒店的公章，程某某、张某某签名。德晓酒店和张某某确认张某某在《租赁合同》上签名是代表德晓酒店，是德晓酒店授权的签约代表。2011年2月28日，张某某代表德晓酒店与程某某签订了《合作协议》，但署名的签约人为张某某。主要内容为：就双方合作租赁成都地雅大楼事宜，达成如下协议。第一条由双方共同租赁成都市署祙南街58号的成都地雅大楼一至六层及其附属设施和设备，其中一、二层由程某某独立用于经营服装、百货、珠宝，三至六层由德晓酒店独立用于经营德晓酒店。第二条双方共同租赁的成都市署祙南街58号的成都地雅大楼一至六层的期限为五年。第三条在《租赁合同》约定的第一个五年租赁期间内，每年由德晓酒店支付租金300000元，程某某支付租金2000000元，双方按约定期限共同向地雅公司成都分公司支付。第四条如双方与地雅公司成都分公司续签第二个五年租赁合同时……由双方按续签的《租赁合同》约定的期限共同向地雅公司成都分公司支付，且该租赁期限内程某某不向德晓酒店支付其它任何费用……第九条除双方共同协商解除本协议外，任何一方不得擅自解除本协议，否则另一方支付违约金。2011年2月28日，苏福建代表地雅公司成都分公司与张某某代表德晓酒店和程某某签订《工程监管协议》，主要内容为：由程某某出资5000000元对地雅大楼和德晓酒店进行装修，由程某某直接将款项支付给苏福建。2011年6月3日，程某某与地雅公司成都分公司签订了《安全生产、消防、特种设备安全责任书》，载明：地雅公司成都分公司是涉案大楼的管理人，程在平为所租赁范围(一、二楼)内安全生产、消防工作、特种设备的责任人。2012年3月6日，地雅公司成都分公司(甲方)与德晓酒店(乙方)签订《补充合同》，约定：双方协商同意，将原定予乙方5个月的免租期延长一个月，即将免租期变更为6个月，从2011年3月15日至2011年9月14日。程某某在乙方处签名，德晓酒店加盖公章。2011年3月4日，程某某向地雅公司成都分公司交纳保证金300000元，此后，程某某每年向地雅公司成都分公司交纳地雅大楼一、二楼层房屋租金2000000元。2015年9月15日起至2016年9月14日的租金，程某某于2015年8月17日向地雅公司成都分公司交纳。地雅大楼一、二层五年的租金，程某某向地雅公司成都分公司交纳完毕。程某某承租地雅大楼一、二层后，于2011年7月13日与潘慧敏签订了《联营协议》，约定：程某某将成都市署祙南街58号的成都地雅大楼一、二层的营业用房作为双方联营场地，第一、二年的联营费为3800000元，第三年联营费为4000000元，第四年联营费为4100000元，第五年联营费为4300000元，潘慧敏保证按合同提前30天支付程某某联营费，联营时间从2011年7月1日至2016年6月30日。2016年3月22日，德晓酒店向程某某发出《通知函》，主要内容为：你在履行我们之间签订的《合作协议》当中，存在违约行为，因双方约定的合作期限为五年，根据《租赁合同》的约定，租赁期限起租日为2011年3月15日，为此我们的合作协议至2016年3月14日已经届满，你在协议期届满后，至今未将场地清场并交付予我。你还未支付完装修款，还将租赁物转租给潘慧敏，转租后未对租赁物进行管理，你的行为违反了承租人应尽的基本义务。我现正式通知你，请在2016年3月30日前，结清应付的款项及违约金，并将物业一至二层所有物品清空，将物业交还给我，逾期未予支付款项或交付物业所引起的后果，概由你承担。同日，德晓酒店向潘慧敏也发出了《通知函》，要求潘慧敏于2016年3月30日前将物业一至二层所有物品清空、撤场。2016年5月3日，张某某向潘慧敏发出《通知函》，主要内容为：程某某在履行《合作协议》中存在诸多违约行为，我和程某某不再续约……现正式函告你，请你于2016年5月5日前将成都市署祙南街58号成都地雅大楼一、二楼清空，逾期未清空的物品我将视为你的“废弃物”予以处理。2016年4月16日，程某某向成都市公安局锦江分局报案，要求追究德晓酒店和相关人员的刑事责任。成都市公安局锦江分局于2016年4月19日作出不予立案决定书。庭审中，程某某陈述：在德晓酒店和张某某发出《通知函》后，潘慧敏从2016年4月5日起就停止经营。德晓酒店和张某某陈述：2016年5月11日是潘慧敏自行撤场。上述事实，有房屋产权证(权XXXXXXX)、地雅公司的工商执照、德晓酒店向地雅公司成都分公司提交的申请、授权委托书、程某某提交的《租赁合同》、德晓酒店提交的《租赁合同》、《合作协议》、《工程监管协议》、《安全生产、消防、特种设备安全责任书》、《补充协议》、程某某向地雅公司成都分公司交纳保证金和租金的票据、《联营协议》、《通知函》、《不予立案决定书》等在案为证。本院认为，程某某在使用地雅公司所有的成都市署祙南街XX号一、二层房屋期间，德晓酒店要求程某某向其腾退该房屋，双方就此产生纠纷。本案争议的焦点为：程某某在2011年3月15日至2016年9月14日期间是否系成都市署祙南街XX号一、二层房屋的合法使用人；德晓酒店要求程某某向其腾退成都市署祙南街58号一、二层房屋是否属侵权行为，应否承担相应的赔偿责任；张某某是否属共同侵权主体，应否向程某某承担责任。对此，分析认定如下：一、程某某在2011年3月15日至2016年9月14日期间是成都市署祙南街XX号一、二层房屋的合法使用人。在本案中，程某某和德晓酒店各自提交了一份《租赁合同》，但双方提交的合同首页存在形式要素的差别。程某某提供的《租赁合同》首页上承租方即乙方处有程某某的签名，而德晓酒店提交的《租赁合同》首页上承租方即乙方处无程某某的签名，就此是否可以否定程某某不是成都市署祙南街XX号一、二层房屋的合法使用人。本院认为，1、两份《租赁合同》除首页外，其余内容完全一致，且合同尾页承租方即乙方处均有程某某的签名。2、2011年2月28日张某某代表德晓酒店与程某某签订了《合作协议》，该协议已明确载明“德晓酒店与程某某共同承租了地雅公司成都分公司的涉案房屋”，且地雅公司在庭审中也表明知道《合作协议》的存在。3、2011年6月3日程某某与地雅公司成都分公司签订了《安全生产、消防、特种设备安全责任书》，且程某某每年直接向地雅公司成都分公司支付租金2000000元。4、根据上述事实可以确认程某某是直接向地雅公司成都分公司承租成都市署祙南街58号一、二层房屋的相对方。即便程某某不是《租赁合同》的承租方，与德晓酒店未形成共同承租成都市署祙南街58号房屋的关系，而是转租关系，但根据上述事实也能够确认程某某使用成都市署祙南街XX号一、二层房屋，其所有人地雅公司知晓，并得到地雅公司认可。综上，本院确认在2011年3月15日至2016年9月14日期间程某某是成都市署祙南街58号一、二层房屋的合法使用人。二、德晓酒店要求程某某向其腾退成都市署祙南街58号一、二层房屋属侵权行为，应承担相应的赔偿责任。1、《租赁合同》和《补充合同》约定：“租赁期限为5年，起租日期为2011年3月15日，免租期为6个月即从2011年3月15日至2011年9月14日”。根据上述约定，《租赁合同》约定的租赁期限应至2016年3月14日届满。德晓酒店与程某某签订的《合作协议》中未约定合作期限，按协议内容理解，该合作期限应与《租赁合同》约定的租赁期限一，并非德晓酒店认为的至2016年2月27日止。又因程某某向地雅公司成都分公司交纳了至2016年9月14日的租赁费，地雅公司成都分公司也实际接受。上述事实证明程某某在《租赁合同》约定的租赁期届满后，与地雅公司形成了不定期的租赁合同关系，程某某在《租赁合同》约定的租赁期限届满之日即2016年3月15日至2016年9月14日期间仍是成都市署祙南街58号一、二层房屋的合法使用人即用益物权人。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。德晓酒店在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，并未与地雅公司成都分公司或地雅公司签订新的《租赁合同》，也未得到地雅公司成都分公司或地雅公司管理成都市署祙南街58号一、二层房屋的授权，而在程某某合法使用成都市署祙南街58号一、二层房屋期间向程某某发出《通知函》，要求程某某向其腾退成都市署祙南街58号一、二层房屋，侵害了程某某对成都市署祙南街58号一、二层房屋的占有、使用和收益的权利，其行为属侵权行为。依照《中华民人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（七）项之规定，德晓酒店应当向程某某承担赔偿责任。2、2016年3月22日德晓酒店向程某某发出搬离成都市署祙南街58号一、二层房屋的《通知函》后，双方因此发生纠纷，并就此事向相关派出所报案，上述行为后果足以造成程某某对使用成都市署祙南街58号一、二层房屋的不便，侵权行为就此产生。程某某要求损失从2016年4月5日开始计算，本院予以确认。程某某使用成都市署祙南街XX号一、二层房屋时间至2016年9月14日届满，故损失计算的截止日期至2016年9月14日。3、程某某的损失有两部分部份，一部份为向地雅公司成都分公司已交租金的损失，另一部份为联营收益的损失。因程某某每年向地雅公司成都分公司交纳租金2000000元，每天为5479元。2016年4月5日至2016年9月14日的租金损失为893077元（每天已付的租金金额为5479元乘以163天）。因程某某与联营方约定的联营期限于2016年6月30日届满，联营收益获利部份为每年2300000元(每年联营收益4300000元，扣除每年租金2000000元)，每天6301元。2016年4月5日起至2016年6月30日的联营收益获利损失为554488元(每天联营收益获利6301元乘以88天)。两项合计损失1447565元，此损失，德晓酒店应向程某某赔偿。程某某多起诉物业损失费，本院不予支持。4、程某某主张的商场经营损失费，无证据证明，本院不予支持。5、程某某在2016年9月14日后对成都市署祙南街58号一、二层房屋不再享有占有、使用和收益的权利，现要求德晓酒店停止侵害、排除妨碍、限期返还成都市南署袜街XX号楼一层二层房屋交其使用，没有事实和法律依据，对此，本院不予支持。三、张某某不是共同侵权主体，不应向程某某承担责任。1、根据德晓酒店向张某某出具的授权委托书以及德晓酒店和张某某确认的相关代理事实，能够确认张某某在《租赁合同》上签名的行为、张某某代表德晓酒店与程某某签订《合作协议》行为、张某某代表德晓酒店向程某某和程某某的合作人潘慧敏发出腾退涉案租赁场地的《通知函》的行为，均得到德晓酒店的授权，系为德晓酒店处理承租成都市署祙南街XX号房屋的相关事宜，张某某与德晓酒店之间形成了代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“……被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，张某某的行为后果应由德晓酒店承担。2、张某某与程某某之间不存在合同或合作关系，张某某也不是涉案侵权的行为主体。故程某某认为张某某与德晓酒店共同向其实施了侵权行为，本院不予确认。据此，依照《中华民人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(七)项，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：一、被告成都市德晓酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告程某某损失1447565元；二、驳回原告程某某的其他诉讼请求。如果被告成都市德晓酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49460元，减半收取24730元，由被告成都市德晓酒店管理有限公司负担6754元，原告程某某负担17976元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 徐国书二〇一七年六月十二日书记员 梁 栋 来源：百度“”