（2017）内01民终991号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-27
案件名称
内蒙古国太房地产开发有限责任公司与许智龙、李永贵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古国太房地产开发有限责任公司,许智龙,李永贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终991号上诉人（原审被告）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。法定代表人：李学君，该公司经理。委托诉讼代理人：曹雪峰，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许智龙。委托诉讼代理人：董富强，慧聪律师事务所律师。原审被告：李永贵。上诉人内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）因与被上诉人许智龙、原审被告李永贵房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国太公司的委托诉讼代理人曹雪峰、被上诉人许智龙及其委托诉讼代理人董富强到庭参加诉讼。李永贵经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。国太公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，案件诉讼费用由许智龙承担。事实与理由：国太公司与案外人高佳签订的关于本案诉争房屋的《商品房买卖合同》系对民间借贷的担保，并不存在一房二卖情形；许智龙所购本案诉争房屋系顶账房，其未将购房款交给国太公司，而是交给李永贵，一审法院认定国太公司出具收据的行为视为将合同权利义务转移给许智龙无依据；一审法院审判程序违法；一审判决适用法律错误。许智龙答辩称，国太公司与许智龙签订了《商品房买卖合同》，并为许智龙出具购房款收据，许智龙所举证据足以证明国太公司同意李永贵将原合同项下的权利义务转移给许智龙，许智龙与国太公司形成房屋买卖合同法律关系；国太公司将本案诉争房屋已售予他人，又将该房屋出售给许智龙，导致许智龙无法取得该房屋，国太公司应向许智龙承担赔偿损失的责任；一审法院不存在程序违法和适用法律错误的问题。许智龙向一审法院起诉请求：请求解除许智龙与国太公司、李永贵的房屋买卖合同；请求判令国太公司、李永贵共同向许智龙返还购房款700248元。一审法院认定事实：2014年6月11日，国太公司与案外人高佳签订《商品房买卖合同》，约定高佳购买国太公司位于呼和浩特市某区房屋，高佳于2014年6月14日向国太公司支付房款665040元。2015年10月19日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2015）玉民一初字第00549号民事判决，判令国太公司将位于呼和浩特市数套房屋交付于高佳。2015年6月21日，国太公司与许智龙签订《商品房买卖合同》，许智龙购买国太公司位于呼和浩特市房屋。2015年11月21日，国太公司向许智龙出具350124元的购房款收据，并将房屋钥匙交付许智龙，合同及收据上都明确标注为顶李枢工程款。许智龙于2015年12月3日和2015年12月16日分两次将房款交付给李永贵。2016年4月12日，案外人苏艳梅针对（2015）玉民一初字第00549号民事判决中的位于呼和浩特市房屋提出撤销之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：国太公司是否应返还许智龙购房款同时对许智龙承担赔偿责任。2014年6月11日，国太公司与案外人高佳签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给高佳，2015年10月19日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2015）玉民一初字第00549号民事判决确定国太公司将涉案房屋交付于高佳。2015年6月21日，国太公司又与许智龙签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给许智龙。国太公司在将房屋出售给许智龙前，隐瞒了已将房屋出售于案外人高佳的事实，导致许智龙无法取得涉案房屋。虽然国太公司抗辩称，针对呼和浩特市玉泉区人民法院作出的（2015）玉民一初字第00549号民事判决的撤销之诉已启动，但该撤销之诉的标的物并不是本案的涉案房屋，该抗辩理由不成立，故许智龙要求解除与国太公司签订的《商品房买卖合同》的主张予以支持；对于许智龙要求返还双倍房款的请求，酌情支持国太公司返还购房款及购房款50％的损失；对于李永贵，因涉案房屋为顶账房，李永贵收取许智龙房款将购房合同的名字改为许智龙,国太公司为许智龙出具本公司收据，即表示国太公司同意李永贵将合同的权利义务概括转移给许智龙，李永贵不再是《商品房买卖合同》的主体，故对于许智龙主张李永贵返还购房款的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第三款之规定，判决：一、原告许智龙与被告内蒙古国太房地产开发有限责任公司于2015年6月21日签订的关于呼和浩特市房屋的《商品房买卖合同》解除；二、被告内蒙古国太房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内向原告许智龙返还购房款350124元，赔偿原告许智龙损失175062元，共计525186元；三、驳回原告许智龙其他诉讼请求。案件受理费5401元，由许智龙承担1350元，由内蒙古国太房地产开发有限责任公司承担4051元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：国太公司与许智龙签订的《商品房买卖合同》是否有效，一审认定国太公司对本案诉争房屋存在一房二卖情形，并判令其承担购房款50%的赔偿责任是否有依据。国太公司与许智龙于2015年6月25日签订《商品房买卖合同》，国太公司于2015年11月21日向许智龙出具350124元的购房款收据，并将房屋钥匙交付许智龙，该合同及收据上都标注为顶李枢工程款。许智龙于2015年12月3日和2015年12月16日分两次将房款交付给李永贵。国太公司主张许智龙所购本案诉争房屋系顶账房，其未将购房款交给国太公司，许智龙并非《商品房买卖合同》项下权利义务主体。国太公司上述辩称不能成立，理由是：本案诉争房屋虽为许智龙购买的顶账房，但该顶账房买卖合同也是基于国太公司将房屋抵顶他人工程款，他人将房屋售给许智龙，国太公司为许智龙出具《商品房买卖合同》及购房款收据的事实形成的。至于李枢与李永贵是否为同一人或者二人是何关系，国太公司及许智龙均不清楚，李永贵亦未出庭说明该情况，但均不影响国太公司给许智龙出具《商品房买卖合同》及购房款收据的真实性。综上，国太公司与许智龙形成了房屋买卖合同关系。二审中，国太公司提出本案诉争房屋五证不全，国太公司给许智龙出具的房屋买卖合同属无效合同。一审审理过程中，国太公司未对合同效力提出异议。一、二审审理过程中，国太公司虽未提供“五证”，但其不提供“五证”并不等同于没有“五证”。另外，国太公司与许智龙签订的《商品房买卖合同》名为“商品房买卖合同”，但合同在房屋销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付房屋期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、房屋交接、产权登记等内容处均为空白，在项目建设依据处有编号为呼国用（2012）00033号地块的土地使用权内容。该合同对房屋交付时间、产权登记等重大事项均未约定，应视为房屋认购合同。也就是说，国太公司即使“五证”不全，也不影响房屋认购合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。2014年6月11日，国太公司与案外人高佳签订《商品房买卖合同》将本案诉争房屋出售给高佳。2015年10月19日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2015）玉民一初字第00549号民事判决确定国太公司将本案诉争房屋交付于高佳。2015年6月21日，国太公司又与许智龙签订《商品房买卖合同》，将本案诉争房屋出售给许智龙。国太公司在与许智龙签订《商品房买卖合同》时，隐瞒了已将房屋出售于案外人高佳的事实，导致许智龙无法取得本案诉争房屋。国太公司主张其与案外人高佳签订的关于本案诉争房屋的《商品房买卖合同》系对民间借贷的担保，并不存在一房二卖情形，但国太公司未提供相应证据予以佐证，对其上述抗辩理由不予采信。本案诉争合同虽认定为认购合同，但解除合同对许智龙造成无法取得房屋的损害后果，且合同无法履行是国太公司一房二卖导致的，许智龙有权要求国太公司赔偿损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条对赔偿损失的规定，认定国太公司应对许智龙承担购房款50%的赔偿责任。对于国太公司提出许智龙于2016年11月提出变更诉讼请求解除合同后，原审法院没有开庭就作出判决属程序违法的主张。本案中，许智龙在2016年4月27日第一次开庭之后，得知涉案房屋已被出售他人，并于2016年6月15日变更诉讼请求为要求返还购房款（包含赔偿购房一倍的损失）。原审法院依法于2016年8月10日进行了第二次开庭，庭后许智龙再次以房屋出售他人合同不能履行的同一理由递交申请书并要求解除双方签订的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，合同解除是当事人主张采取补救措施和赔偿损失的前提，许智龙的该项行为系对返还购房款诉讼请求的进一步明确和补充。原审法院在许智龙对返还购房款的诉讼请求进行确认说明后，依法解除双方合同并作出国太公司给付许智龙购房款及损失共计525186元并无不妥。综上所述，国太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4051元，由内蒙古国太房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 戴玉英代理审判员 刘 伟二〇一七年六月十二日书 记 员 曹建飞 更多数据：