（2016）浙0523民初4942号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-09-28
案件名称
单士龙与安吉景欣房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单士龙,安吉景欣房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初4942号原告：单士龙，男，1963年2月8日出生，汉族，住安吉县。委托诉讼代理人：舒洪博，浙江泰杭律师事务所律师。被告：安吉景欣房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道浦源大道38号（二楼）。法定代理人：郑某。委托诉讼代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。原告单士龙与被告安吉景欣房地产开发有限公司（以下简称景欣公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月25日公开开庭进行了审理。单士龙及其委托诉讼代理人舒洪博，景欣公司的委托诉讼代理人王锦秋到庭参加诉讼。经审理变更本案案由为商品房预约合同纠纷，本案现已审理终结。单士龙向本院提出诉讼请求：景欣公司立即履行《购房优惠承诺》，并按照《购房优惠承诺》的约定向其交付预售证号为1号楼营10-1、10-2即递铺中路496号1-2层营业房；若景欣公司无法履行《购房优惠承诺》，则应向其赔偿损失200万元。事实与理由：单士龙于2001年向景欣公司购买新街桥1号区块13号营业房，但景欣公司收取原告14万元购房款后无法兑现房屋，景欣公司承诺赔偿20万元，并与单士龙等人于2004年3月6日签订《购房优惠承诺》。该承诺明确约定景欣公司同意在新街桥2号地块递铺路段，从L区递铺路北起贰小套，K区递铺路南起贰大套、贰小套供应捌套给单士龙等人，从K区南人民路凸出供应贰套，上述共计十套房屋给单士龙等人，每套以3.9米（开间）×12.5米（进深）为计算依据（签订合同时，被告承诺的层高及规划标注的层高均是2层），每套定为125万元整，在此基础上，如开盘时超过该价格，景欣公司承诺不涨价，每套优惠6万元，即抵扣景欣公司应支付给单士龙的赔偿款6万元（购房预付款）。现景欣公司承诺的2号地块房屋已建成并取得了预售证，景欣公司承诺条件已成就。双方当事人签订《购房优惠承诺》对房屋坐落位置、房屋面积、房屋总价等均作了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但景欣公司开始预售上述房屋时却一直没有通知单士龙等人，亦未按照《购房优惠承诺》的约定与单士龙等人办理交房手续，景欣公司的上述行为违反了《购房优惠承诺》的约定，严重侵害了单士龙的合法权益。景欣公司答辩称：供地单位一直没有向景欣公司提供土地，导致景欣公司无法开发《购房优惠承诺》所涉房产项目，因此景欣公司于2004年6月1日向单士龙支付了赔款14万元，双方了结承诺事项。即使双方还存在其他争议，也应超过了诉讼时效。故请求驳回单士龙的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对收款收据、购房优惠承诺、规划红线图、景欣阁项目规划（建筑）设计方案、领（付）款凭证的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据作如下认定：一、双方当事人是否已解除《购房优惠承诺》。景欣公司主张：单士龙于2001年10月11日向其交付的14万元系借款，之后如数归还了借款。《购房优惠承诺》签订之后，供地部门未按约向其交付土地导致其无法开发“新街桥2号地块”的建设项目，因此其于2004年6月1日向单士龙支付了14万元赔款了结此事。单士龙主张：其于2001年向景欣公司定购新街桥1号地块13号营业房并交付了14万元的购房款（景欣公司以借款形式收取）。2004年3月，景欣公司因无法履约交付房屋，经双方协商景欣公司同意赔偿20万元，在2001年至2004年间安吉房价普遍上涨的背景下，景欣公司上述赔偿仍不能弥补给其造成的房屋差价损失，故景欣公司同意将当时紧俏的新街桥2号地块的临街商铺出卖作为再次补偿。由于景欣公司有多个项目开发资金紧张，不能一次性退赔上述款项，在《购房优惠承诺》约定购房优惠6万元，实际上为了抵偿上述应支付的赔款，应退还和14万元和应赔偿的14万元，共计28万元，直到2004年6月1日才付清。本院审查认为：首先，单士龙于2001年10月11日交付的14万元虽在收款收据上标注为“借款”，但从《购房优惠承诺》中关于“乙方预购甲方新街桥1#区块13#营业房，甲方不能兑现乙方预购房屋”的记载内容上看，在签订《购房优惠承诺》之前，双方当事人曾达成过预订房屋的合意，单士龙具有向景欣公司交付预付款义务，若单士龙向景欣公司提供借款，而不履行预付款则违背了常理，景欣公司对此未作出合理解释；从交易习惯上看，自然人向营利性法人提供无息借款的情况比较少见，通常以借款形式收取购房款从而规避法律的情节则较为常见，因此本院采信该14万元系单士龙为购买“新街桥1#区块13#营业房”所支付预付款的陈述。其次，既然上述14万元系购房预付款，那么景欣公司在收取购房预付款两年半之后，未如约与单士龙签订房屋买卖合同之际，作出赔偿14万元损失的基础上再签订条件较为优惠的《购房优惠承诺》意思表示亦在情理之中；景欣公司向本院提交的领（付）款凭证中所标注的“赔款13#楼”内容亦进一步印证了上述推断。因此，本院对景欣公司以赔偿14万元为由，而主张双方达成解除《购房优惠承诺》合意之陈述，不予采信。二、《购房优惠承诺》中约定的“新街桥2号地块”与景欣阁是否为同一项目。景欣公司主张：现在开发的景欣阁小区与《购房优惠承诺》约定的“新街桥2号地块”是不同两个项目。景欣公司为此向本院提交了安吉县城建发展总公司发出的《安吉县旧城改造项目招标公告》、安吉县人民政府发出的《国有土地使用权招标公告》、杭州锦江集团公司与安吉县城市建设发展总公司签订的《安吉县递铺镇新街桥旧城改造开发建设协议书》、景欣公司与安吉县城市建设发展总公司签订的《协议书》、安吉县国土资源局发出的《浙江省安吉县国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告》以及景欣公司与安吉县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》予以证明。单士龙针对景欣公司提交上述证据质证认为：《购房优惠承诺》没有约定景欣公司定期未开发建设合同便归于无效，只要景欣公司最终取得了“新街桥2号地块”开发权，就应履行《购房优惠承诺》。至于何时取得相关国有土地使用权以及何种方式取得都是景欣公司的自身经营活动。本院审查认为：景欣公司所提供的证据只能证明其取得“新街桥2号地块”国有土地使用权的过程中，曾签订过两次合同且面积和位置有变化之事实，但该些事实不足以证明《购房优惠承诺》所约定“新街桥2号地块”项目已经停止开发；从单士龙提交的规划红线图和景欣阁项目规划（建筑）设计方案证据内容上看，景欣阁项目在用地规划时称“新街桥2号地块”至建筑规划时才更名为景欣阁项目，且景欣阁项目的在递铺中路西侧和人民北路东侧的位置亦未偏离《购房优惠承诺》中记载的“人民路”和“递铺路”两个坐标，相反第一次国有土地使用权招标中的项目却未与“人民路”相临，因此，本院认定《购房优惠承诺》中约定的“新街桥2号地块”与景欣阁系同一项目。三、《购房优惠承诺》中约定的房屋位置能否确定。单士龙主张：递铺路南起第一套所对应的房屋系预售证号为1号楼营10-1、10-2即递铺中路496号1-2层营业房，其选择该套房屋，并向本院提交了《房屋分配协定书》、安吉县住房和城乡建设局出具的两份说明、安吉县地名委员会出具的景欣阁项目递铺中路沿街部分门牌编制说明及平面图以及案外人购房发票予以证明。景欣公司针对单士龙提交上述证据质证认为：对证据的真实性无异议，《购房优惠承诺》中所约定的房屋并未开发，故该些证据与本案无关联。本院审查认为：景欣阁项目规划（建筑）设计方案以及安吉县住房和城乡建设局出具的两份说明均无《购房优惠承诺》所记载的“K区”、“L区”的内容，因此《购房优惠承诺》中约定的房屋位置无法与景欣阁小区已建成的营业房相对应；单士龙等六人在签订的《房屋分配协定书》时并无实际取得房屋所有权，不存在房屋共有关系，因此不能认定《房屋分配协定书》系对物权的处分，根据该协议的内容，应视为单士龙等六人通过《房屋分配协定书》，系对《购房优惠承诺》合同权利即债权进行了分割，由此单士龙单独享有其中的六分之一的合同权利（包括损害赔偿请求权）。本院认定以下事实：2001年10月11日，单士龙欲购买景欣公司开发的位于安吉县昌硕街道新街桥1号区块13号楼营业房向景欣公司交纳140000元的预付款。2004年3月6日，景欣公司因无法兑现上述定购的房屋与单士龙等六人签订《购房优惠承诺》约定：“因乙方（即单士龙等六人）预购甲方（即景欣公司）新街桥1#区块13#营业房，甲方不能兑现乙方预购房屋，经双方协商，甲方承诺如下：一、甲方同意乙方在新街桥2号地块递铺路段，从（L区递铺路北起贰小套，K区递铺路南起贰大套、贰小套）区供应捌套给乙方，从K区南人民路凸出供应贰套，共计拾套。二、递铺路每套以3.9米（开间）×12.5米（进深）为计算依据，每套定为壹佰贰拾伍万元整，在此基础上，如开盘时超过该价格，甲方承诺不涨价，给予每套优惠陆万元整（该优惠款类同于购房预付款）。如所指地段不能开发，甲方开发的其他地方如乙方愿意购买，在10间范围内，同样每套优惠陆万元整。三、乙方负责将甲方承诺供应的10套房落实到每个户主。四、如开盘价低于125万元／套，以同类区块开盘价为准，每套优惠陆万元整。”。此外，景欣公司退还了单士龙交纳的140000元预付款并于2004年6月1日赔偿了单士龙140000元。2013年10月25日，安吉县规划局批准了景欣公司作为建设单位的案涉“新街桥2号地块”三期规划。2015年12月24日，景欣公司建设的“新街桥2号地块”项目取得了安吉县住房和城乡建设局出具的《商品房预售证》，将该项目定名为景欣阁。2016年8月20日，单士龙等六人签订《房屋分配协定书》对《购房优惠承诺》相关债权进行分割，单士龙单独享有其中六分之一的合同债权。嗣后，景欣公司以双方《购房优惠承诺》业已解除为由拒绝向单士龙兑现承诺，以致纠纷成讼。本院认为：景欣阁小区现已具备预售条件，因此双方当事人在《购房优惠承诺》中指向的商品房买卖存在客观上的履行基础，案涉《购房优惠承诺》亦明确了拟购房屋的单价以及大致位置，表明双方经谈判就商品房买卖之重要内容达成合意，但双方未就商品房的具体位置、总价、面积以及房屋和价款交付时间等商品房买卖合同主要内容进行约定，可见双方目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，案涉《购房优惠承诺》即为预约合同。预约和本约两者性质相异，预约权利人不能径直依据预定本约的内容请求履行，故单士龙要求景欣公司交付商品房的诉讼请求不能成立，本院不予支持。商品房预约合同系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对订立预约合同的行为干预禁止。因此，案涉《购房优惠承诺》作为独立的预约合同，应属有效，对双方当事人均具有约束力。景欣公司在取得景欣阁小区的预售证之后未履行合同附随之通知义务，反而在诉讼中主张双方合同业已解除以及本案债权请求权超过诉讼时效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约，其应承担相应的违约责任。景欣公司的违约行为致使单士龙丧失对景欣阁临街房屋的优先订购机会以及6万元购房款优惠利益，单士龙亦因案涉《购房优惠承诺》的签订对将来订立正式合同产生合理期待，从而放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，应认定其存在财产上的损失。本院综合考量，安吉房地产市场发展的态势以及双方当事人约定内容，酌情确定景欣公司赔偿单士龙实际损失120万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告安吉景欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告单士龙实际损失120万元；二、驳回原告单士龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费11400元（已减半），由原告单士龙负担4560元，被告安吉景欣房地产开发有限公司负担6840元，限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 高 峰二〇一七年六月十二日书记员 阚晓景 微信公众号“”