（2017）豫0191民初852号

裁判日期: 2017-06-12

公开日期: 2017-11-17

案件名称

胡奇、徐继红等与肖少华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡奇,徐继红,肖少华,陈宁,郑州市正天房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初852号原告（反诉被告）胡奇，男，1981年9月20日出生，汉族，住湖南省攸县。原告（反诉被告）徐继红，女，1982年5月27日出生，汉族，住郑州市金水区。二原告委托代理人蔡自洋，河南言东方律师事务所律师。被告（反诉原告）肖少华，男，1980年11月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告陈宁（反诉原告），女，1982年7月16日出生，汉族，住河南省新野县。二被告委托代理人曹静杰，河南中赢旗晟律师事务所律师。二被告委托代理人杜妞，河南中赢旗晟律师事务所实习律师。第三人郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人鲍胜凯，董事长。委托代理人张丛梅，该公司员工。原告胡奇、徐继红与被告肖少华、陈宁，第三人郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告肖少华、陈宁与反诉被告胡奇、徐继红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡奇、徐继红及其委托代理人蔡自洋，被告肖少华及二被告委托代理人曹静杰，第三人委托代理人张丛梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令二被告返还原告购房款600000元，并赔偿违约金338000元；诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原、被告在第三人居间下签订房屋买卖合同，但被告拒绝履行合同。被告辩称，被告没有违约。原告未按期支付全部首付款，在贷款申请中提供虚假资料，应当承担违约责任。被告依法向原告及第三人发出解除房屋买卖合同通知书，房屋买卖合同已经解除。房屋买卖合同因政府政策变化已不能履行，原告要求违约金的诉请依法不能成立。第三人辩称，房屋买卖合同合法有效，合同各方应当严格按照合同约定履行合同义务。合同签订后至限购前，原被告均有能力有时间有条件履行合同，办理交易手续，被告故意拖延交易办理时间，拒绝原告支付剩余房款，并向第三人销售人员明确表示涨价，而协商无果后拒不履行合同。被告于2016年10月16日发函解除合同后，也未及时向原告退还60万元购房款，严重侵犯了原告的合法权益。被告已经重新补办不动产证，将本案房屋另行出售，第三人通知了原告，并将100000元定金扣除部分佣金后全部退还给原告。反诉原告向本院提出诉讼请求，请求判令确认房屋买卖合同已依法解除；反诉被告赔偿反诉原告违约金338000元；诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月27日，反诉原、被告在第三人居间下签订房屋买卖合同，但反诉被告未按约定履行支付首付款义务，在贷款中提供了虚假证明和材料，已构成违约。反诉原告向反诉被告及第三人发出解除房屋买卖合同通知书，反诉被告及第三人已签收。反诉被告辩称，本案交易失败并非直接因限购政策所导致，签约后到限购政策实施前，中间有一个月零三天的时间，反诉原告无理拖延，找各种理由拒绝协助办理网签等交易手续，才导致交易失败。反诉原告在限购政策实施前已经构成了实质违约，因此发生纠纷的直接原因和根本原因是签约后房价上涨反诉原告反悔违约不卖。反诉原告违约应当承担违约责任，但鉴于郑州已经实施限购，而且反诉原告已经将房屋另行出售，反诉被告无奈现同意解除合同，但反诉原告应当退还房款并赔偿违约金。反诉原告反诉理由不能成立，应当驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据，认定事实如下：二原告系夫妻关系。2016年8月27日，经第三人居间，二原告与二被告签订房屋买卖合同，约定：原告胡奇购买被告肖少华名下的位于郑州市郑东新区××外××楼××单元××房屋及附属设施，总价款3380000元；原告胡奇于本合同签订时支付定金及佣金100000元，其中佣金及过户服务费25000元，余额作为代收定金；双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告胡奇应在贷款审批后45个工作日内，将首付款（不含定金）1280000元交于房管局资金监管账户/被告肖少华，剩余房款2100000元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/被告肖少华，同时被告肖少华配合原告胡奇办理产权过户手续；买卖双方共同解押，原告胡奇承诺签署此合同后10日内先支付被告肖少华600000元用于解押，于签署此合同后45天内支付被告肖少华680000元用于银行解押；任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，或发生违约，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金；如因不可抗力和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或不能履行的，买卖双方、居间人互不承担违约责任。当日，第三人代收原告徐继红支付的定金100000元。2016年9月2日，原告徐继红向被告肖少华转账支付600000元解押款。原告徐继红于2016年9月1日向中信银行股份有限公司郑州分行提出个人借款申请，二被告配合原告徐继红办理了按揭贷款面签。但原告徐继红在申请贷款时提供了虚假的离婚协议书、离婚证，出具单身具结声明书。原告胡奇个人征信存在不良记录。原告徐继红名下现有三套住宅。2016年10月17日，二被告向二原告及第三人发出解除房屋买卖合同通知书。第三人工作人员王振出庭证明：买卖双方约定于2016年9月21日共同到贷款银行付款并办理还款解押，但卖方未到场；2016年9月30日下午4点左右，卖方打电话让通知买方支付680000元，因银行临近下班，双方同意国庆节后共同办理解押；2016年10月8日后，卖方要求加价500000元。被告认为没有证据证明被告要求加价500000元。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同合法有效，各方应当按约履行。原告在签订合同后向被告支付600000元解押款，被告配合原告办理按揭贷款，都是积极履行合同的行为。但原告徐继红在申请按揭贷款时提供虚假材料，违反了诚实信用原则。根据二手房买卖的交易习惯及流程，本案房屋应当先行注销抵押登记，才能办理网签存量房买卖合同、不动产权变更登记等相关手续。根据原、被告的约定，原告应当在2016年10月11日之前再支付解押款680000元，被告在收到原告支付的解押款后，应当按照银行确定的时间结清贷款后办理注销抵押登记。从履行合同义务的时间节点来看，被告并不构成违约。自2016年10月2日起，郑州市人民政府实施限购措施，二原告属于限购对象，本案房屋买卖合同已经无法履行。原告称被告故意拖延交易办理时间，证据不足，本院不予采信。原告转账支付600000元解押款，已经知晓被告账户信息，并认可该账户用于支付解押款，原告仍可使用该账户支付剩余解押款。因此，原告称被告拒绝受领解押款，没有证据，本院不予采信。即使按照第三人陈述买卖双方约定在2016年9月21日去银行偿还贷款，根据当时郑州市办理不动产权属登记、网签存量房买卖合同的实际情况，客观上双方也不可能在限购前完成抵押登记注销手续，并签订存量房买卖合同。被告于2016年10月17日向原告、第三人发出解除房屋买卖合同通知书，本院推定原告、第三人于次日收到。根据法律规定，合同自通知达到时解除。因此，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同自2016年10月18日解除。本案合同的解除，非原、被告违约所致，但合同解除后，被告应当及时返还原告已支付的款项600000元。被告亦知晓原告的账户信息，但被告未能及时返还，应当承担逾期付款的违约责任。原告请求被告支付违约金338000元，系依据双方关于由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金的约定进行主张，本院根据被告逾期付款的违约行为，认定违约金应当按照逾期付款金额的月利率2%计算，对原告该请求予以部分支持。反诉原告请求确认房屋买卖合同已依法解除，证据充分，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告赔偿违约金338000元，其事实依据为反诉被告应当在2016年10月11日之前再支付解押款680000元而没有支付。对此，本院认为，自2016年10月2日起，本案反诉原、被告及第三人所签订的房屋买卖合同已经因政府政策原因无法履行。根据合同约定，因政府政策变化等因素导致本合同不能全面履行或不能履行的，买卖双方、居间人互不承担违约责任，故反诉原告请求反诉被告赔偿违约金338000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖少华、陈宁返还原告胡奇、徐继红600000元及自2016年10月18日起至本判决确定还款之日的违约金（以600000元2%的月利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、确认反诉原告肖少华、陈宁与反诉被告胡奇、徐继红及第三人郑州市正天房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同于2016年10月18日解除。三、驳回反诉原告肖少华、陈宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13180元，诉讼保全费5000元，由被告肖少华、陈宁负担。反诉案件受理费3185元，由反诉原告肖少华、陈宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　高晓明审　判　员　　李　颖人民陪审员　　崔凯璇二〇一七年六月十二日书　记　员　　王晶晶 微信公众号“”