（2017）苏01民终2655号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-03
案件名称
南京市江宁区麒麟供销有限公司与南京华荣工业泵制造有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京华荣工业泵制造有限公司,南京市江宁区麒麟供销有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2655号上诉人（原审被告）：南京华荣工业泵制造有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道麒麟铺社区小李村220号。法定代表人:管根源，总经理。委托诉讼代理人：仇海军，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈剑峰，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区麒麟供销有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道麒东路109-9号和谐家园1幢。法定代表人：袁太华，经理。委托诉讼代理人：马荣，男，1962年12月23日生，该公司职工，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。上诉人南京华荣工业泵制造有限公司（以下简称华荣公司）因与被上诉人南京市江宁区麒麟供销有限公司（以下简称麒麟供销公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初11136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华荣公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让协议》是合法有效的，不存在无效的情形。1、本案所涉纠纷为房屋买卖合同纠纷，根据《城市房地产管理法》第40条的规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，双方只有在签订房地产转让合同后，合同履行过程中才会涉及报批问题，是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行的问题，并不导致合同无效。法律并不禁止划拨土地上房屋的转让，只要履行相关手续就可以转让。本案中，双方已经对合同履行过程中涉及审批的部分各自应承担的义务以及费用进行了明确的约定，不能因为未按照合同的约定履行相关报批手续而否定合同条款的效力。根据《城市房地产管理法》第67条规定，法律并未规定出售此类房地产的合同无效，而且规定了相应的补救措施。2、我国现行涉及土地的政府审批项目，不是对转让合同的审批，而是对涉及划拨土地使用权发生转移的审批，因此，政府的审批程序不是合同成立及生效的必备要件。3、本案中，合同约定由被上诉人提供上级单位同意案涉房屋出售的批复，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第12条、第13条以及土地管理部门的规定，划拨土地使用权出让的申请应由出让方即被上诉人完成。报政府部门批准是被上诉人应当履行的合同义务及法定义务。被上诉人未履行此义务，不应以此为由认定合同无效。4、上诉人购买案涉房屋是通过报纸公告获得信息，参加当时的招标，履行了相应的程序。且被上诉人向上诉人交付了土地使用权证、上级供销社批复等文件，上诉人有足够理由相信被上诉人有充分的处分权，上诉人的购买行为是善意的，无过错的。5、在案涉的6069900元土地补偿款中，一审庭审中已经查明并不包括土地出让金，在该拆迁协议签订谈判过程中，一直有被上诉人以及政府有关人员参加，对涉案土地进行补偿时，已经扣除了土地出让金。也就是说，在当时被上诉人及政府相关部门认为双方合同有效的情况下，将涉案土地补偿款中涉及的土地出让金部分予以扣除，实际上也形成了上诉人已经缴纳了土地出让金的事实。综上，上诉人与被上诉人签订的合同并未违反法律强制性规定，应为合法有效，自双方签订之日起生效。二、一审判决上诉人返还被上诉人案涉土地补偿款于法无据。1、双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方当事人应当履行合同。上诉人依协议约定取得房地产，案涉房地产虽然未办理房屋产权及土地使用权的转让登记手续，但被上诉人已经将房地产实际交付上诉人使用长达10年之久，双方未办理产权转移登记手续，仅仅是未产生物权变动的公示效力，并不妨碍双方合同的履行。2、根据《江宁供销合作社（宁供财（2002）第108号）》文件规定，如遇拆迁，一切补偿费用归购买人所有。双方签订的合同也明确规定，如遇政府征收，其补偿费用全部归上诉人所有。2011年5月15日，被上诉人向拆迁办出具证明，明确表示拆迁款归上诉人所有。现在被上诉人要求返还土地补偿款的行为，完全违背了协议签订时的承诺以及双方约定。3、本案中，未能办理划拨土地使用权出让的手续是因为被上诉人未及时向管理部门报批。被上诉人作为过错方，却以此为由，要求无过错的上诉人返还土地补偿款，于法无据。4、上诉人在被上诉人将案涉房地产交付时，已经付清了包括房屋、土地在内的全部费用，对案涉土地已经支付了全部对价，一审判决要求上诉人返还土地补偿款，无视上诉人已经支付的土地价款，没有法律依据。麒麟供销公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、根据江宁区检察院出具的检察建议书，本案涉及国有土地使用权转让部分应属无效。3、由于案涉土地使用权的转让变更手续尚未办理，现仍登记在其名下，根据公示公信原则，案涉土地补偿款理应返还我方。麒麟供销公司一审诉讼请求：1.确认其与华荣公司于2002年10月19日签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中关于土地使用权转让的条款无效；2.华荣公司返还其案涉土地补偿款6069900元。一审法院认定事实：2002年10月19日，麒麟供销社（甲方）与华荣泵厂（乙方）签订了《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》1份，约定：“……1、为了化解股金风险，甲方向乙方出售位于麒麟镇建南村门市部叁拾伍间，使用土地面积3.1亩，计价贰拾捌万元。该块土地提供给乙方长期使用后，乙方必须按照国家规定交纳该块土地使用的一切费用。……3、甲方负责提供该地块的国有土地证、上级对该地房屋出售的批复。若乙方须办理房产、土地过户或出让手续，甲方有义务协助办理，但所需费用由乙方承担。4、乙方在取得甲方新建门市部该土地和房屋使用权后，必须服从政府部门管理、规划用地，若该地政府部门征收，其补偿费用全部归乙方所有。”协议还对其他事项作了约定。协议签订后，华荣泵厂依约向麒麟供销社支付了280000元价款，麒麟供销社将案涉土地、房屋（包含土地使用权证书、南京市江宁区供销合作总社于2002年9月18日作出同意出售的“简复”）一并交付给了华荣泵厂。在受让案涉土地后，华荣泵厂对案涉土地上的房屋进行了翻建。后麒麟供销社变更名称为麒麟供销公司，华荣泵厂变更名称为华荣公司。2012年7月22日，南京市麒麟科技创新园开发建设指挥部、南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处与华荣公司、麒麟供销公司签订了《麒麟科创园国有土地上房屋拆迁补偿协议》，确定案涉土地及房屋的货币补偿总额为19790583元，其中包含案涉土地补偿款为6069900元（根据江苏大新房地产地价评估有限公司出具的报告：土地面积为2107.6平方米，评估单价为2880元/平方米，土地评估价值为6069888元，备注：商业划拨，未考虑土地出让金）。2012年12月，南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处将6069900元的案涉土地补偿款以支票形式支付给麒麟供销公司，麒麟供销公司随即将该支票背书转让给了华荣公司。2014年4月22日，南京市江宁区人民检察院向南京市江宁区供销合作总社出具《检察建议书》，认为麒麟供销公司与华荣公司签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中涉及国有土地使用权的转让部分是无效的。麒麟供销公司依据该无效协议将其所获得的6069900元的土地补偿款转让给华荣公司，给国家造成巨大经济损失，该款应予全额追回。另查明，案涉土地至今未办理土地使用权出让手续，亦未缴纳土地使用权出让金。2014年5月20日，麒麟供销公司向一审法院提起诉讼，要求确认《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》（土地转让部分）无效，并由华荣公司返还6069900元土地补偿款。一审法院于2015年4月7日作出（2014）江宁汤民初字第00432号民事裁定书，裁定驳回麒麟供销公司的起诉。南京中院于2015年8月4日作出（2015）宁民终字第4235号民事裁定书，指令一审法院进行审理。一审法院后于2016年3月24日作出（2014）江宁汤民初字第00432号民事裁定书，裁定驳回麒麟供销公司第二项关于要求华荣公司返还案涉土地补偿款6069900元的起诉。麒麟供销公司、华荣公司均不服，向南京中院提起上诉。南京中院审理后认为，江宁法院以案涉土地补偿款系以划拨方式取得土地使用权的收益，应上缴国家，而非由麒麟供销公司享有，麒麟供销公司并不具备向华容公司主张返还案涉土地补偿款的主体资格为由，裁定驳回麒麟供销公司要求返还涉案土地补偿款的起诉不当，遂于2016年8月8日作出（2016）苏01民终5790号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2014）江宁汤民初字第00432号民事裁定并指令一审法院审理。一审法院依法于2016年9月2日重新立案进行了审理。一审法院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理（划拨）土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。本案中，双方所签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中的所涉地块系原麒麟供销社以划拨方式取得，但双方签订的上述协议包含案涉土地转让的条款，未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，属于违反了法律和行政法规的强制性规定的情形。因此，麒麟供销公司要求确认其与华荣公司签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中关于案涉土地使用权转让的条款无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，华荣公司受让案涉的划拨土地后实际占有、使用至今，其间既未报土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，亦未交纳土地使用权出让金。因双方关于案涉土地转让的条款无效，案涉土地补偿款6069900元系以划拨方式取得土地使用权的收益，华荣公司应将之返还给麒麟供销公司，再由出让方麒麟供销公司按照相关规定进行处理。综上，麒麟供销公司的全部诉讼请求均符合法律规定，予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条之规定，判决：一、南京市江宁区麒麟供销有限公司与南京华荣工业泵制造有限公司于2002年10月19日签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中关于案涉土地转让的条款无效。二、南京华荣工业泵制造有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还南京市江宁区麒麟供销有限公司案涉土地补偿款6069900元。案件受理费140542元，由南京市江宁区麒麟供销有限公司负担70271元，由南京华荣工业泵制造有限公司负担70271元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中所涉土地系原麒麟供销社以划拨方式取得，双方签订的房屋转让协议中包含案涉土地的转让条款，未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，违反了相关法律和行政法规的强制性规定，故双方当事人签订的《麒麟供销社建新门市部房屋转让的协议》中关于案涉土地使用权转让的条款应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人受让案涉的划拨土地后实际占有、使用至今，既未报土地管理部门批准办理土地使用权出让手续，亦未交纳土地使用权出让金。因案涉6069900元土地补偿款系对土地使用权人的补偿，上诉人应返还给被上诉人，再按相关法律规定进行处理。上诉人虽称对涉案土地进行补偿时，已经扣除了土地出让金，但其未能提供证据证明，本院不予采信。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，华荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140542元，由南京华荣工业泵制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 郑 慧审判员 龚 震二〇一七年六月十二日书记员 孙雪松 来自