（2017）苏04执复7号
裁判日期: 2017-06-12
公开日期: 2017-07-28
案件名称
中国农业银行股份有限公司常州天宁支行与金桥房地产开发股份有限公司、朱国梅执行裁定书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
金桥房地产开发股份有限公司,中国农业银行股份有限公司常州天宁支行,朱国梅
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏04执复7号复议申请人：（被执行人）金桥房地产开发股份有限公司，住所地常州市新北区通江中路367号1709室，组织机构代码13717458-9。法定代表人：朱国梅，该公司董事长。委托代理人：承世杰，江苏常联律师事务所律师。委托代理人：鲍玉芳，江苏常联律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司常州天宁支行。住所地常州市天宁区和平中路***号。负责人：王峰涛，该行行长。委托代理人：王茜如，该支行员工。委托代理人：李龙，该支行员工。被执行人：朱国梅，女，汉族，1951年2月13日生，住常州市天宁区。委托代理人：承世杰，江苏常联律师事务所律师。委托代理人：鲍玉芳，江苏常联律师事务所律师。复议申请人金桥房地产开发股份有限公司（以下简称金桥公司）不服新北区人民法院（以下简称新北法院）（2017）苏0411执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。新北法院查明，2016年11月9日，新北法院作出（2015）新法鉴委字第123号司法评估委托书，委托中证房地产评估造价集团有限公司（常州市分公司）（以下简称中证评估公司）对被执行人金桥公司名下坐落于通江中路369号地下室、369号1238室、1239室、2161室、2162室、3001室、3002室、3005室、4001室、4002室、4005室、8幢-1号、9幢-1号的房屋进行评估。2016年9月7日，中证评估公司作出中证（常州）估字（2016）第330-343号房地产估价报告。新北法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。由此可以看出启动重新评估的条件是评估机构、评估人员不具有相应的评估资质或者评估程序严重违法。经新北法院核查，中证评估公司及评估人员均具有相应的评估资质，评估机构的评估程序也合法有效，金桥公司认为评估价格过低、严重偏离市场价值，要求重新评估不属于启动重新评估的法定事由，且金桥公司提交的常物估司字[2016]第0101号房地产估价报告不属于依法院委托而出具的评估报告，与本案司法评估报告无可比性，金桥公司的异议请求于法无据。故，新北法院于2017年1月4日作出（2017）苏0411执异1号执行裁定书，驳回金桥公司的异议申请。金桥公司向本院申请复议称，1、请求撤销新北法院（2017）苏0411执异1号执行裁定书；2、请求重新选择评估机构对评估房产重新评估。理由如下：评估报告适用法律及认定事实有误，所采用的比较对象不明确，更不准确，也不全面，鉴定结论依据明显不足，评估价值严重低于资产实际价值，违反了评估的客观性、公正性、专业性与最佳最优的原则，对我公司极为不公，严重损害了其他债权人的利益。（1）评估报告中所采用的《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号，2007年10月1日施行）已经废止，司法部已于2016年3月2日发布新的《司法鉴定程序通则》，并于2016年5月1日起施行。（2）中证评估公司做出的（2016）第330号对应的三处房产，并非全是无证房，其中两处有产权证，对此按无证房评估导致评估价明显失真。（3）评估报告称评估最终采用比较法，但在评估报告中未列明采用的比较物。（4）2009年8月江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对太阳城购物中心面积63500.45㎡的评估总价为62037.84万元；2015年4月江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司对太阳城面积63329.77㎡的评估总价为93128万元，本次评估面积多出2653.56㎡—2824.24㎡，但却比前二次的评估价值低了数亿元。（5）评估报告引用数据滞后，内容前后不一致，表述不严谨。评估报告中利用的相关经济数据均为截止2015年9月的数据，而评估报告出具的日期为2016年9月，说明评估机构并未认真负责地考察，造成评估对象严重低估。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，对于鉴定结论明显依据不足的，应当予以准许重新鉴定。因此，本案应当启动重新评估。申请执行人中国农业银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称农行天宁支行）辩称，复议人的复议理由不成立。常州中院曾拍卖了位于通江中路319号的商业广场，面积为14384.94㎡，评估单价5168.6元/㎡，实际成交单价为4156元/㎡，该拍卖与本案评估报告的时间相差不远，地理位置较相似，价格是有可信度的，而且市场是检验价值的最好标准，通过拍卖成交的价格得以反映。申请执行人认为评估是合法有效的，不需要重新启动评估程序。本院审查查明，新北法院（2016）苏0411执1882号执行案件系农行天宁支行申请执行金桥公司、朱国梅金融借款合同纠纷案。在该案的执行中，根据执行需要，新北法院委托中证评估公司对金桥公司所有的座落于常州市通江中路369号地下室、369号1238室、1239室、2161室、2162室、3001室、3002室、3005室、4001室、4002室、4005室、8幢-1号、9幢-1号房屋进行评估。2016年9月7日，中证评估公司作出中证（常州）估字（2016）第330-343号共13份房地产估价报告，其中：第330号评估报告中评估房产为无证房370.33㎡、246.96㎡及2036.27㎡，评估总价为185.46万元。第331号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的14409.67㎡地下层，评估单价2729元/㎡，总价3932.4万元。第332号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的1238室，面积3813.69㎡，单价18313元/㎡，评估总价6984.01万元。第333号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的1239室，面积3855.88㎡，单价18313元/㎡，评估总价7061.27万元。第334号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的2161室，面积4862.12㎡，评估单价12819元/㎡，评估总价6232.75万元。第335号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的2162室，面积4719.15㎡，单价12819元/㎡，评估总价6049.48万元。第336号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的3001室，面积6256.17㎡，评估单价10988元/㎡，评估总价6874.28万元。第337号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的3002室，面积4856.49㎡，单价10988元/㎡，评估总价5336.31万元。第338号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的3005室，建筑面积4880.86㎡，评估单价10988元/㎡，评估总价5363.09万元。第339号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的4001室，建筑面积6008.47㎡，评估单价9157元/㎡，评估总价5501.96万元。第340号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的4002室，建筑面积4821.43㎡，评估单价9157元/㎡，评估总价4414.98万元。第341号评估报告中评估房产为常房新字xx号权证下的4005室，建筑面积4845.84㎡，评估单价9157元/㎡，总价4437.34万元。第342号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的8幢-1号，建筑面积111.27㎡，评估单价4553元/㎡，评估总价50.66万元。第343号评估报告中评估房产为常房新字xx权证下的9幢-1号，建筑面积59.41㎡，评估单价4553元/㎡，评估总价27.05万元。在本院复议审查中，金桥公司提供了江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司于2009年9月14日作出的对常州市通江中路369号1238室、1239室、2161室、2162室、3001室、3002室、3005室、4001室、4002室、4005室、8幢-1号、9幢-1号、地下室土地使用权面积10445.9㎡，对以上房地产所有权建筑面积63500.45㎡的评估，总价值为62037.38万元。另提供了2015年4月20日，江苏首佳房地产评估咨询事务所受金桥公司委托的对常州市通江中路369号1238室、1239室、2161室、2162室、3001室、3002室、3005室、4001室、4002室、4005室、地下室共14409.67㎡的房产所做的评估报告，评估总价为93128万元。金桥公司还提供了常州市通江中路369号5002室的权证【常房权证新字第××号，常国用（2008）第xx号】，权证登记建筑面积为275.57元㎡。5005室的权证【常房权证新字第××号，常国用（2008）第xx号】，权证登记建筑面积为275.57㎡。5006室的权证【常房权证新字第××号，常国用（2008）第xx号】，权证登记建筑面积为284.90㎡。5007室的权证【常房权证新字第××号，常国用（2008）第xx号】，权证登记建筑面积为323.37㎡。本院认为，中证评估公司作出的中证（常州）估字（2016）第330号房地产估价报告，评估针对的三处无证房屋，本院复议审查听证中经中证评估公司与金桥公司确认，三处房屋实际为有权证的房产，故330号估价报告应当予以撤销，并对相应的权证房产作出评估。司法评估、拍卖是体现司法公正、公平的方式之一。中证评估公司接受新北法院的委托评估，应遵守客观、公正、合法的原则对评估标的物做出价格评估。中证评估公司在对331-343号评估报告所针对的房产进行估价时，均采用了比较法，但在采取比对房产数据时，信息数据过于单一，不能完全反映被评估房产的实际价值。此外，众所周知，2016年下半年常州市房地产经历了较大一波的涨幅，如忽视这一客观事实，而以2016年上半年甚至之前一个周期的价格来进行比对，势必造成本案所涉房产价格的低估，从而影响被执行人及其他权利人的利益。综上，复议人金桥公司的复议理由充分，本院予以采纳。新北法院应对本案所涉房产重新委托评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2017）苏0411执异1号执行裁定。二、常州市新北区人民法院对（2016）苏0411执1882号执行案件中所涉的金桥公司所有的位于常州市新北区通江中路369号太阳城的房产重新委托评估。本裁定为终审裁定。审判长 刘 冰审判员 陈如霞审判员 金 星二〇一七年六月十二日书记员 胡晓岚 来源：