（2017）豫1303民初2127号
裁判日期: 2017-06-11
公开日期: 2017-11-17
案件名称
姜东桃与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜东桃,南阳市淯阳房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2017）豫1303民初2127号原告姜东桃，男，汉族，住南阳市卧龙区。被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市人民北路。组织机构代码证74577649-5。法定代表人：冯居朝，任董事长职务。委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姜东桃与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）商品房销售合同纠纷一案，原告姜东桃于2017年3月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告姜东桃、被告淯阳公司的委托诉讼代理人马胜利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜东桃诉称，2009年4月,原告在被告位于人民北新村××楼××西“淯阳东华新村售楼部”与被告签订了“淯阳东华新村”购房协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村4号2单元21层B西户（即4号楼2单元2106室）商品房一套，面积120.31平方米，总价款256768元，后原告将房款全部结清。原告在被告处领取房屋钥匙缴纳了水电气有线四项初装费、大修基金、物业费等费用，并装修入住至今，但被告至今未为原告所购房屋办理商品房网签手续及房管局备案。综上，原被告签订的购房合同���法有效，且原告已按约定履行缴纳全部房款义务。现请求：1、依法确认买卖合同有效，2、依法判令被告为原告办理房屋产权登记并在南阳市房管局备案，3、诉讼费由被告承担。被告淯阳公司辩称，首先淯阳公司对没有从原网签人手中解除网签，对未为购买东华新村房屋的业主及时在房管局办理网签表示道歉。淯阳公司主动接受卧龙区政府工作组的管理监督，就是为了尽快的为购房业主办理网签及备案合同向前推进，彻底解决问题。东华村房产原网签的抵押借款户，对此问题，淯阳公司解决的办法是用商业大楼资产解决，在工作组的主持下，与各网签户的谈判协商在进行中，协调各相关机关的工作也在进行中，淯阳公司会竭尽全力，全力以赴配合推动问题的尽快解决。由于东华村售房部被两家加锁封门，原始资料无法核对，但可以确认起诉淯���公司的东华村业主，只要是正常签订合同，接收购买的房产，都是按照与淯阳公司签订购房合同，按照合同支付房款的业主。只有极少数是没有按照合同数额支付的。对于所有起诉淯阳公司的业主的界定，都以所持的原始的合同、收据为准。淯阳在工作进行到为业主办理在网签备案时，予以核对具体的原始手续。对于东华村业主对淯阳公司的诉讼，淯阳公司全体股东及员工因未能及时的撤出原网签，为购房业主办理合同备案深感内疚，原不打算去人参加开庭，但考虑到由于涉及之前网签，可能涉及法律问题的复杂性，为协助东华村起诉业主，派律师参加，如有起诉业主不同意淯阳公司律师参加的，淯阳公司委托的律师，可以无条件的对个案不参加诉讼。经审理查明，2009年4月16日，夏艳购买被告淯阳公司开发的位于新村××楼××西户(4-2-2106)室商品房一套，面积120.31平方米,单价2136元/m2,合计人民币256768元，双方签订淯阳东华新村购房协议书。夏艳分两次缴纳房款共计256768元。后2014年3月21号，夏艳又补交房款28666元。2015元月夏艳在被告处领取房屋钥匙缴纳了水电气有线四项初装费、物业费等费用。后夏艳又与原告签订房屋买卖协议，将淯阳东华新村4号楼21层B西户(2106)室卖给原告姜东桃。原告姜东桃入住至今。另查明，原告购买房屋的预售证号为宛市房预售证第2011041号（办证时间为2011年10月19日）。根据原告提供的物业维修资金交存凭证，该房屋面积为133.63平方米。2013年8月22日，被告淯阳公司将原告姜东桃购买的上述房产网签备案给白雪东，网签合同号为13797104。上述事实由原被告双头庭审陈述、购房合同、交款票据等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，夏艳将所购房屋转让给原告姜东桃，原告缴纳了相应房款，夏艳和原告的买卖行为合法有效。原被告双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向被告淯阳公司支付了全部购房款，且作为出卖人的被告淯阳公司对收取原告姜东桃全部购房款的事实也予以认可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中被告于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原被告之间的买卖合同应为有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部款项，被告也认可已将涉案房屋交付原告使用，且被告对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可，因此，被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权登记手续，故对原告要求被告立即协助原告办理淯阳东华新村4号楼21层B西户(4-2-2106)室的房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于被告给案外人白雪东办理网签合同的效力问题，案外人白雪东与被告系民间借贷法律关系，白雪东为债权人并非属于买卖合同当事人，被告为保证债务履行为白雪东办理了网签备案，将已出售给原告的房屋又抵押给债权人白雪东，因此，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为，如相关人认为此抵押行为给其造成有损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、原告姜东��与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的购房协议书合法有效。二、本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告姜东桃办理位于南阳市人民路北段淯阳东华新村4号楼21层B西户(4-2-2106)室的房屋产权登记手续。案件受理100元，由被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 康 宏审 判 员 胡进锋人民陪审员 陈 飞二〇一七年六月十一日书 记 员 谭瑾姣 关注公众号“”