（2017）粤13民终670号
裁判日期: 2017-06-11
公开日期: 2017-08-24
案件名称
蔡佛财、惠东县富康实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡佛财,惠东县富康实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终670号上诉人（原审原告）：蔡佛财，男，1979年5月11日出生，汉族，住惠东县，委托诉讼代理人：贺昌、陈燕珠，分别为广东九韬律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审被告）：惠东县富康实业有限公司（组织机构代码78115430-0），住所地惠东县吉隆镇吉黄公路边。法定代表人：杨计森。委托诉讼代理人：何崇云，广东金卓越律师事务所律师。上诉人蔡佛财因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见原审原告蔡佛财向本院提出诉讼请求：1.被告立即按《广东省商品房买卖合同》约定为原告办理商品房产权权属登记义务，并交付房地产权证给原告；2.被告承担向原告支付自2012年5月30日起至房地产权证办理至原告名下之日止的延期办证违约金（每日违约金按已付购房款的万分之一计算为59元，暂计到2016年6月20日，共1482天，共计87438元）；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年3月12日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买富康雅苑第1-4号楼3单元15层02房，成交价格为590000元。原告按约定缴纳了首期款并办理了按揭贷款。原告同时交清了办证所需的办证费、契税、维修基金。被告应在原告收楼（2011年5月30日）的365日内（即2012年5月30日前）取得房地产权属证书。被告却因为其自身的原因导致原告无法取得房地产权证。原审被告富康公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》的本意，不应承担原告所诉称的延迟办证的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定，交楼应具备“该房屋经验收合格”的条件，且《城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。在本案中，以上合同约定和法律规定的验收合格是指经富康雅苑一期建筑工程五方主体联合验收合格，如答辩人提交的证据8《竣工验收备案表》所示的那样。《商品房买卖合同》第十五条约定的商品房交付使用是指商品房经竣工验收合格之后的交付使用，并非指未经竣工验收合格之前的交付使用。富康雅苑小区一期的高层楼房直到2016年5月28日才竣工验收合格。在本案中，在原告的强烈要求下，答辩人迫不得已只好在验收合格之前于2012年4月23日就将房屋交付给原告使用，但该交付使用是不符合以上合同约定和法律规定的交付使用，因此，计算办理权属登记的365天期限不应从未经验收合格的房屋实际交付时间起算，也不应从合同约定的交楼时间起算。在本案中，因答辩人已按原告要求在验收合格之前就已将房屋交付给了原告，因此，计算办理权属登记的365天期限应从富康雅苑小区一期高层楼房经竣工验收合格之日即2016年5月28日起算。从2016年5月28日至原告起诉之日的这段时间还未满365日，所以答辩人没有违约，不应承担原告所诉的延期办证的违约责任，故答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。二、退一万步说，如果答辩人所提的上述第一大点答辩意见不被法院采纳，则答辩人请求法院考虑以下五小点答辩意见：1.即使答辩人违约，原告起诉要求答辩人支付违约金时，已超过了二年的诉讼时效，应予驳回其诉请。即使按照原告主张的事实，原告提起本案诉讼时已超过了二年的诉讼时效期间，依据法律规定应驳回原告关于要求答辩人支付违约金的诉讼请求。即使不驳回原告关于支付违约金的全部诉讼请求，那么最多也只能支持从其起诉之日往前上逆二年之日以来截至答辩人将有关办理产权登记的资料送交到产权登记机关备案之日（即2016年8月19日）止的违约金，对于超过起诉日之前二年的违约金应不予支持。2.原告收楼时间应以实际收楼时间为准，原告计算违约的时间是错误的。本案中，原告以合同约定的交楼时间作为一年办证期限的起算点，这是错误的，因为答辩人实际交楼给原告的时间是2012年4月23日比合同约定的交楼时间2011年5月30日要迟，即使法院不采纳答辩人提出的第一大点的答辩意见，法院经审理本案后确实认为需要追究答辩人的违约责任，那也只能从实际交楼之日起满365日后的第一天即2013年4月23日起算违约时间。3.2013年9月22日发生“天兔”台风，受“天兔”台风这个不可抗力因素的影响，富康雅苑的建筑工程验收资料受到损毁，致使富康雅苑工程直到2016年5月28日才竣工验收合格，2016年6月23日才获得建设主管部门的验收备案，从而导致办理富康雅苑一期楼房的产权登记工作直到2016年6月23日之后才展开，因此，即使答辩人没有按合同的本意履行义务，那也应免除答辩人的违约责任。原告实际收楼时间是2012年4月23日，因此，原告收楼一年后才就发生“天兔”台风，答辩人对其只承担发生“天兔”台风之前的违约责任。4.答辩人已在原告起诉前将办理权属登记所需的资料递交给了产权登记部门，已履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，因此，即使答辩人要承担违约责任，那原告要求答辩人承担违约金直至办好产权证之日止也是不恰当的。答辩人在2016年8月19日将该由答辩人提供的办理房屋产权登记手续的资料送到惠东县不动产登记机关备案，答辩人已完成了约定的义务，因此，即使答辩人要承担违约责任，需要按日计算违约金，那最多也只能计算到2016年8月19日止。至于产权登记机关收到答辩人提交的产权登记资料，什么时候能办理出产权证，那是产权登记机关依法行事，答辩人并不能左右。5.即使答辩人要承担违约责任，那原告诉请的违约金也过分高于实际损失，也远远超出了答辩人在订立合同时所预见到的原告的损失，对此，法院理应驳回原告诉请的违约金金额或适当减少违约金金额。原告虽然至今没有取得所购买房屋的产权证，但这对原告没有造成实际性损失，何况答辩人为原告办理房地产权证是基于原告的委托，答辩人是无偿为原告提供代办服务的，因此，原告诉请的违约金计至2016年6月20日是87438元，过分高过原告的实际损失（即使按二年时间算出的违约金也过分高于实际损失），并且原告诉请的违约金数额也远远超出了答辩人在订立《商品房买卖合同》时所能预见到的原告的实际损失，这对答辩人是极不公平的。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，被告富康公司以出让方式取得位于惠东××吉隆镇虾公岭地段的地块的土地使用权，该地块土地面积为6157.5平方米，经批准（建设工程规划许可证号为建字第JL-4413233200900057，施工许可证号为442528201005070201），被告富康公司取得企业资质证书[粤（惠东）房开证字第0000051号]，在上述地块上建设商品房，定名为“富康雅苑”。2012年3月12日，原告与被告富康公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》（以下简称补充协议），购买富康雅苑小区第1-4号楼3单元15层02号预售商品房，总房价590000元，原告采支付首期240000元，余款350000元办理银行按揭方式支付，并委托被告富康公司代办房地产权证，该合同已办理房屋预售登记备案。该《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的条款中，与本案诉争有关的条款摘录如下：第八条交付期限“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用。3、市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件及出卖人不可避免或者施工中遇重大问题不能解决。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、此项空白。”第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方同意本条款按照补充协议执行，出卖人不承担违约责任。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、若因政府行为等不可抗力因素造成出卖人无法按约定办理权属登记的，出卖人不承担任何责任。若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，若因买受人不配合出卖人要求按时提供办理权属登记费用及相关资料的，则由此产生的一切责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”补充协议第1条“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，由于施工同期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅的原则，买受人同意出卖人如不能如期交楼，则顺延不超过二个月的时间。”补充协议第2条“买受人应在收到出卖人以电话或书面方式所发出的收楼通知之后十日内办理收楼手续，买受人在收楼时应签署《客户收楼书》，并应付清房屋维修基金。如买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已收楼使用，买受人对此应按国家规定交纳房屋维修基金、物业管理费和物业公司按规定收取的其他费用。”补充协议第8条“出卖人提供或展示的小区效果图、模型、售楼资料、售楼宣传广告及样板单位所产生的视觉效果不作为买受人对房屋验收的必要条件，也不作为出卖人的销售承诺。出售的房屋均按经政府主管部门审批后的图纸施工，并按本合同附件三装饰标准交房。买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准。”双方签订合同及补充协议后，在实际履行过程中，原告方履行了支付首期款240000元、办理银行按揭方式支付余款350000元、缴交契税17700元、支付房屋维修基金9545元、交付办证费38350元（于2012年4月23日交付办证费）的义务，并于2012年4月23日实际收楼；被告富康公司在履行符合合同约定的“该商品房经验收合格”交付义务及办理权属登记义务过程中，受2013年9月22日晚“天兔”台风的影响，富康雅苑一期建筑工地的2栋板房和其他临时设施被台风摧毁、倒塌，存放的工程验收资料被损毁，影响了工程竣工验收进度，2016年5月28日，经勘察单位广东省惠州地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院、施工单位华升建设集团有限公司、监理单位广州中大建设监理有限公司、建设单位惠东县富康实业有限公司“五方责任主体”盖章确认富康雅苑住宅楼1-4号楼工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局于2016年6月22日收齐竣工验收备案文件后，于同年6月23日同意予以备案。2016年8月19日，被告富康公司到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续。承建商华升建设集团有限公司出具《富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工资料编制及报送审查情况的说明》证明如下主要内容：其公司在该工地板房内的办公用具被砸毁，存放的资料被暴雨淋湿后又浸泡在积水中，造成用于富康雅苑一期工程验收的资料完全损毁，华升建设集团有限公司重新编制工程验收资料，直至2015年5月下旬，才由相关单位及人员签名盖章确认完毕，惠东县建筑工程质量监督站经审查后于2015年7月初出具竣工资料审查意见书，华升建设集团有限公司还需按照最新的工程竣工验收规定补充提交“工程质量终身责任承诺书和法定代表人授权书”，因此需要本工程的总监理工程师、项目经理、设计师、勘探师本人签名，直至2016年3月底才完成了最后的签名手续，于2016年4月上旬将补充完善后的工程验收资料送交惠东县住房和城乡规划建设局。对富康雅苑一期工程1-6号楼和联体住宅进行工程监理的广州中大建设监理有限公司出具《关于富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工验收资料滞后的情况说明》证明如下主要内容：被损毁的工程资料涉及到建筑工程“五方责任主体”，“天兔”台风过后，施工单位华升公司重新编制了工程资料，并会同建设方富康公司多次与我司联系、协调，请求我司给予配合，我司经全面核实之后，于2015年5月间在华升公司重新编制的工程资料上签名盖章确认。原审判决理由和结果原审法院认为，原告与被告于2012年3月12日签订《广东省商品房买卖合同》，但该《广东省商品房买卖合同》中的第八条关于涉案商品房的交付期限却约定为2011年5月30日，约定的交付期限明显不合理，显然不是双方当事人的真实意思表示，该条款关于交付期限的约定为无效条款，视为约定不明确，对双方当事人没有拘束力，因双方当事人对交付期限约定不明，《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中的“商品房交付使用后365日内”亦属约定不明确，对双方当事人没有拘束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》虽有部分条款无效，但不影响其他部分效力，其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应遵照履行。因双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限和第十五条关于备案办证的期限的约定无效，关于交付期限和备案办证的期限应依照法律规定办理，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，“该商品房经验收合格”为商品房交付的必备条件，本案涉案商品房于2016年5月28日经“五方责任主体”验收合格，故符合法律规定的商品房交付的交付时间为2016年5月28日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应在房屋交付使用之日（2016年5月28日）起90日内为原告办理备案办证，被告已在此期限内于2016年8月19日将办理权属登记需被告提供的资料报相关主管部门备案，故被告不存在违约行为，被告的抗辩理由充分，予以采纳。原告诉请被告承担向原告支付自2012年5月30日起至房地产权证办理至原告名下之日止的延期办证违约金，理由不充分，不予支持；原告诉请被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告的诉请。因涉案房屋在诉讼过程中，被告已于2016年8月19日将办理权属登记需被告提供的资料报相关主管部门备案，且办理权属登记是相关政府部门的职责，被告无法左右，原告再主张被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告已经无实际意义，故对原告要求被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告蔡佛财的全部诉讼请求。案件受理费1986元，保全费1020元，合计3006元，由原告蔡佛财负担。当事人二审意见上诉人蔡佛财不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、请求法院依法撤销（2016）粤1323民初2076号民事判决书，依法改判；二、请求法院判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，惠东县人民法院已作出一审判决，该判决在认定事实及适用法律等方面存在严重错误，明显偏袒被上诉人，请求二审法院予以纠正。具体理由如下：第一、原审法院片面审查证据、遗漏主要事实，导致一审判决错误。原审法院片面以约定交付期限早于合同签订时间为由认定涉案合同第八条、第十五条为无效条款。事实上，上述情况是由于被上诉人在使用商品房买卖格式合同前，已根据工程建设进度，由工作人员预先批量在合同上填写了房屋交付时间，但是在与上诉人实际签订合同时，却未根据实际情况对该时间进行更正导致的。对上述事实，被上诉人的代理人在庭审中已予以认可，原审法院亦在庭审中予以查明。然而，原审判决却未对该事实予以认定，这显然是将被上诉人的过错转嫁到无辜的购房者即上诉人身上。特别提请法院注意的是涉案合同签订的背景，涉案小区在双方签订合同时就已竣工并且已有部分业主入住。并且，被上诉人在合同签订后一个月内就将涉案房屋实际交付给上诉人占有使用。换个角度来讲，该条款约定的交付时间可视为操作失误，但并不必然导致无效。上诉人与被上诉人在合同履行过程中，双方已通过实际交付行为对房屋的交付期限进行变更。原审判决对于客观事实刻意选择性的认定，要么完全忽略，要么一笔带过，简单、粗暴地片面认定为无效约定，造成错误判决，请二审法院重新审查，正确裁决。第二、原审法院适用法律错误，涉案房屋的交付时间应当以实际交付使用之日为准。原审法院参照《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条的规定，认定商品房经验收合格之日为涉案房屋的交付时间，这样的推论本身就毫无逻辑性。首先，原审法院忽略了上述规定属于管理性的禁止性规定，这类规范禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是禁止开发商将未验收合格的房屋交付使用，开发商如果违反上述规定，则应承担整改及罚款等相应的行政责任。因此上述规范仅在于约束被上诉人的行为，保障购房者的利益，但是违反这些规定并不必然导致交付使用的行为必然无效。故，被上诉人的实际交付行为应当为有效的。其次，原审法院显然优先适用上述法律规定，却忽略当事人依据意思自治原则达成的有效约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，上诉人与被上诉人已经通过双方合意的实际履行对房屋的交付期限达成了变更的意思表示。并且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。在本案中，被上诉人已将未经竣工验收合格的商品房交付给上诉人占有使用，并且未作其他约定，应当认定涉案房屋的交付时间为实际交付使用之日。再者，原审法院以房屋验收合格之日为交付时间显然显失公平。能够通过竣工验收备案，完全在于被上诉人在开发建设商品房的过程中是否合法组织施工建设，若被上诉人在开发中不依法行为，势必造成商品房竣工验收无限期拖延，是否通过商品房竣工验收备案不是上诉人能够控制与知晓的。如果以此时间作为交付时间，显示公平亦不符合常理，不利于保护弱势的购房者的利益。综上，原审判决事实上是变相以被上诉人的违法违约行为，免除其合同义务，涉案房屋的交付时间应当以实际交付使用之日为准。第三、“天兔”台风的发生与本案不存在关联性，原审法院认定事实严重错误。上诉人于2012年4月23日实际收楼，根据涉案合同约定，备案办证期限应为2013年4月23日，而“天兔”台风发生的时间却是2013年9月22日。也就是说台风发生的五个月前，被上诉人就应该为上诉人做好备案办证工作。因此，“天兔”台风的发生与本案没有任何的关联性，即使按照原审法院认定的交付时间为2016年5月28日，亦是如此。退一万步说，即使台风的发生毁损了工程验收资料，影响了工程竣工验收进度，但被上诉人在庭审中并没有提交充分、直接的证据予以证明。且被上诉人所称的损毁的工程验收资料直至2016年5月28日方收齐，距离“天兔”台风的发生已有将近的三年时间，这明显不符合常理，更加不能成为免除被上诉人备案办证义务的理由。特别提请法院注意的是台风虽属自然灾害，但惠东地处沿海地带，每年出现台风属常态，被上诉人作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见。综上，原审法院在认定事实时明显偏袒被上诉人，完全忽略了上诉人的意见，导致错误判决。原审判决让上诉人无比失望，这样的判例只会让那些只图利益，没有社会责任的房地产开发商们得意忘形，更加的肆无忌惮。我国房地产市场普遍存在逾期交楼、逾期办证等不良行为是不可否认的客观事实，让整个社会都充满愤怒，但绝大多数情况下却对此无可奈何，因为开发商们有钱、有关系，任何事在他们面前都可以摆平，消费者的抗争根本就是以卵击石，更为痛心的是，他们从事这样严重损害消费者的行为却几乎不需要付出任何代价，这让所有购房者们都成了待宰的羔羊，只能寄希望开发商们的道德和良知。上诉人提起本案的诉讼虽然基于“私益”，但其社会普遍性让本案也属于“公益”范围，具有重大的社会意义。我们希望法律自始至终是悬在不良开发商头上的利剑，让他们知道守法经营，不能为了利益不择手段，否则就要受到应有的惩罚，我们更希望，法律的高贵头颅是最终不会向权贵低头的，我们相信二审法庭能有高度的社会责任感，能够坚守底线和良知。我们不愿再次失望，因为基于本案的不公平判决伤害的不只是上诉人，而是整个房地产市场的秩序，将影响所有的购房者，我们及我们的亲友以及所有消费者都可能为此付出沉重代价。被上诉人惠东县富康实业有限公司答辩称，一、答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》里对房屋交付使用期限约定不明确，从而导致双方在《商品房买卖合同》里对办理权属登记的资料备案期限也约定不明确。答辩人与被答辩人于2012年3月12日签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》第八条却约定答辩人应在2011年5月30日之前将符合“该商品房经验收合格”这一交付条件的涉案商品房交付给被答辩人使用，约定的交楼期限早以合同签订时间，这显然不符合情理，由此也可以说明被答辩人与答辩人签订上述《商品房买卖合同》时，对该合同第八条所述的房屋交付期限是没有经过双方沟通协商的，因此，该合同第八条所述的期限不是双方的真实意思表示，一审法院对此视为无效条款并认定答辩人与被答辩人对房屋交付期限约定不明确是正确的。而该《商品房买卖合同》第十五条所述的答辩人应将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的365日期限，是以房屋交付使用后为起算点的，因此，既然答辩人与被答辩人对房屋交付使用期限约定不明确，那么以房屋交付后为起算点的365日也属于期限约定不明确，一审法院对此予以认定是符合情理的。约定不明确的条款双方都无法履行，双方都无法履行的条款当然是无效的条款，无效的条款对双方是没有约束力的。二、一审法院将涉案商品房的验收合格时间确定为房屋交付时间，并以此作为权属登记资料备案期限的起算点，不但符合《商品房买卖合同》的本意，而且也符合法律的规定。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是房产管理部门提供的通用合同版本，该合同第八条约定，交楼应具备“房屋经验收合格”的条件。除合同约定外，法律的规定更加明确具体，《城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见，房屋经验收合格不但是合同约定的房屋交付使用条件，而且也是法律规定的房屋交付使用条件。据此，《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用”的本意应该是指商品房经竣工验收合格之后的交付使用，不可能指未经竣工验收合格的交付使用。本案中，虽然在被答辩人的强烈要求下，答辩人迫不得已在验收合格之前于2012年4月23日就将房屋交付给被答辩人使用，但该交付使用是不符合上述《商品房买卖合同》约定和法律规定的交付使用条件，而富康雅苑小区一期的高层楼房直到2016年5月28日才竣工验收合格。因此，一审法院将2016年5月28日确定为符合法律规定的房屋交付时间，并依据有关法律规定以此时间为起算点来确定权属登记资料备案的期限，这是恰当的。三、“天兔”台风与本案存在关联性。2013年9月22日发生“天兔”台风，受“天兔”台风这个不可抗力因素的影响，富康雅苑的建筑工程验收资料遭到损毁，致使富康雅苑工程直到2016年5月28日才竣工验收合格，2016年6月23日才获得建设主管部门的验收备案，从而导致办理富康雅苑一期楼房的产权登记工作直到2016年6月23日之后才展开，因此，“天兔”台风与本案存在关联性。四、被答辩人已在2016年12月30日取得了涉案房屋的不动产权登记。基于以上答辩意见，答辩人认为，一审法院在本案中认定事实清楚，适用法律正确，因此，答辩人请求二审法院审理本案后依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。被上诉人惠东县富康实业有限公司在二审期间提交了一组新证据：涉案房屋的不动产权证书复印件，证明内容为蔡佛财的不动产权证已经在2016年12月30日领取；涉案房屋的竣工验收时间是2016年1月13日的。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要为：上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金的理由是否成立。具体论述如下：2012年3月12日，上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，其中第八条约定：被上诉人应当在2012年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给上诉人使用。因合同签订时，涉案楼房并未通过竣工验收，双方约定的交付时间早于双方签订合同时间，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故该约定存在明显不合理性和不可操作性，亦非双方真实的意思表示。据此，原审判决认定关于交付期限的约定无效条款及双方对交楼期限视为约定不明，对双方均无约束力正确，本院予以支持。上诉人认为涉案楼房在合同签订时已竣工以及房屋交付时间应以实际交付使用之日为准。对此，本院认为，涉案工程于2016年5月28日才经竣工验收合格，上诉人主张合同签订时涉案楼房已竣工合格，缺乏依据。因涉案房屋交付上诉人使用时未经竣工验收合格，故该交付时间不能认定为涉案房屋合法交付使用的时间。又因合同约定的交付期限无效及双方对交楼期限约定不明，故《广东省商品房买卖合同》第十五条中有关办理产权证期限在商品房交付使用后365天内的约定亦无效。至于《广东省商品房买卖合同》约定的其他条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，仍为有效，双方均应遵守履行。因双方约定的房屋交付期限和办证期限的约定无效，那么，确定涉案房屋符合交付使用的时间应以涉案楼房经验收合格之日为准，即以五方验收合格的日期2016年5月28日为准。至于办证时间及逾期办证违约责任的确定问题，因双方约定的房屋交付期限和办证期限的约定无效，故原审法院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，确定被上诉人应在房屋符合交付使用的2016年5月28日起90日内为上诉人办理备案办证，并无不当，本院予以支持。又因被上诉人已在2016年8月19日将上诉人提供的办理权属登记所需资料提交给了产权登记部门备案，不存在逾期办理登记手续或办证及承担违约责任的情形。而何时办理产权登记及产权证书是相关职能部门的职责，上诉人不能以涉案房屋仍未办出产权证为由而主张被上诉人迟延办证，上诉人不能以涉案房屋仍未办出产权证而认定被上诉人迟延办证，并以此要求被上诉人承担迟延办证违约金。综上，上诉人请求被上诉人立即办理涉案房屋权属登记和交付房地产权证及支付逾期办证违约金，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1986元，由上诉人蔡佛财负担。本判决为终审判决。审判长 邓耀辉审判员 曾 莹审判员 赖锦荣二〇一七年六月十一日书记员 黄美静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；2、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 来自