（2017）川0115民初1695号
裁判日期: 2017-06-10
公开日期: 2017-09-27
案件名称
原告（反诉被告）胡学琼与被告（反诉原告）蒲玉翠、汪津、第三人成都麦古博地房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡学琼,蒲玉翠,汪津,成都麦古博地房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十五条
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1695号原告（反诉被告）：胡学琼,女,1975年4月9日出生,住成都市温江区。委托诉讼代理人：蒋敏义，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：蒲玉翠，女，汉族，1955年3月30日出生，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：汪津，女，汉族，1980年4月13日出生，住成都市金牛区。系蒲玉翠儿媳。被告（反诉原告）：汪津，女，汉族，1980年4月13日出生，住成都市金牛区。第三人：成都麦古博地房地产经纪有限公司。住所地：成都市温江区。法定代表人：古训英。委托诉讼代理人：易春平，男，1986年1月11日出生，住四川省昌平县，该公司工作人员，一般授权代理。委托诉讼代理人：袁文龙，男，1987年12月31日出生，住成都市温江区，该公司工作人员，一般授权代理。本诉原告（反诉被告）胡学琼与本诉被告（反诉原告）蒲玉翠、汪津、第三人成都麦古博地房地产经纪有限公司（以下简称麦古公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年04月25日受理后，蒲玉翠、汪津提出反诉，本院于2017年5月31日，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。胡学琼的委托诉讼代理人蒋敏义、蒲玉翠的委托诉讼代理人汪津、汪津本人、第三人麦古公司委托诉讼代理人易春平、袁文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告(反诉被告)胡学琼向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同双倍返还原告购房定金40000元；2、依法判令二被告共同赔偿因解除房屋买卖合同给原告造成的损失8280元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告二系被告一的儿媳，2017年3月22日，被告二代被告一签订《不动产买卖定金合同》，约定将被告一所有的位于柳城镇新南路****号房屋卖给原告。合同约定原告向被告支付购房定金2万元，待原告凑足房款后三日内办理公证手续并一次性给付房款40万元，当日原告向被告二支付购房定金2万元。2017年4月9日，双方签订《不动产买卖合同》，约定原告于2017年4月9向被告支付14万元（包含定金2万元），余款30万元由银行提供按揭贷款。2017年3月29日，原告和被告一共同到中国邮政储蓄银行温江支行办理按揭签约手续，为此，原告支付贷款服务费8280元。2017年4月9日，原告依约到银行向被告办理转款手续时，因银行原因转款未成功，中介工作人员告知被告二该情况后，被告二同意次日付款。当天晚22时19分，被告二短信告知中介工作人员房子不卖了并于2017年4月12日出具书面解除通知，对所收的2万元定金不予返还。原告认为系二被告反悔，恶意毁约，理应适用定金法则，双倍返还定金，并赔偿损失。因二被告拒绝返还定金，故无法协商。综上，为维护原告的合法利益，特具状贵院，请求依法支持原告的诉请。被告（反诉原告）蒲玉翠、汪津辩称，1、本诉原告要求退还双倍定金事实不成立。汪津和胡学琼于2017年4月9日在第三人的麦古房屋居间下签订了正式的不动产买卖合同，合同中所约定都是汪津出售同一处房产，故出现任何纠纷应按照正式签订的不动产买卖合同的约定执行。望法院依据合同法驳回胡学琼的诉讼请求；2在定金合同中，胡学琼承诺是付全款40万。因胡学琼自身原因不履行合同约定。故是胡学琼违约在先，请法官依据合同法第一百一十五条驳回胡学琼要求原告支付4万双倍定金要求；3、驳回胡学琼自称向中介支付8280元中介费由汪津、蒲玉翠一起承担的诉讼请求。根据《房地产经纪管理办法》第19条，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，不得收取佣金，胡学琼是没有必要交纳佣金的。胡学琼并没有向中介麦古房屋支付过中介费。中介严重违规行为是导致纠纷的重要原因，故中介提供的证据有明显与胡学琼串供行为，要求法官严惩。由于原告屡次违约，故其请求和依据无法成立，至于其提到的损失是其自身原因造成，望法官依据事实和合同法判案。第三人麦古公司述称，第三人同意本诉原告诉讼请求。当时签定金合同时约定原告全款购买该房屋，后来原告说其购房款购买了理财严品，现在没有足够的资金，希望按揭贷款，后面被告也同意原告所说的按揭贷款付购房款，后面被告才带其母亲蒲玉翠来办理房屋买卖合同手续。后期签订贷款合同，签订时间在不动产买卖合同签订时间之前，签订合同后，银行审批贷款下来。原被告签订了不动产买卖合同，签订合同当天是4月9日，原告向被告转房屋首付款，但是当时为周日，被农业银行告知没法进行转帐，告知被告情况后，被告也同意第二天转款，但是当天晚上被告反悔告知房屋不再出售给原告，发送短信告知我们的。原告第二天早晨8点到达中介处，相约一同去给被告转首付款，但是被告电话告知不用转了，之后，原被告在第三人的组织下两次在温江区南浦盛宴协商，但是未达成一致意见。反诉原告（本诉被告）蒲玉翠、汪津提出诉讼请求：一、依法判令本诉原告支付本诉被告违约金6.8万元人民币；二、要求反诉被告承担本案所有的律师费、诉讼费、保全费等相关费用5000元；三、由于其和中介扣留我方房产证，造成该房屋无法出售，违约金就是损失费。事实与理由：胡学琼与汪津3月22日在麦古中介签订了不动产买卖定金合同，约定三天内付全款44万，汪津和蒲玉翠于3月29日来收取房款和签订正式合同，在中介等了近两个小时，被中介工作人员带至温江中国邮政储蓄银行，告知胡学琼办卡之后将房款打入房主蒲玉翠办的邮政卡中，待办完所有事宜后反诉原告才知道当初约定了全款售房，现在变成了贷款，胡学琼和中介在3月22日承诺三天内付全款，由于当时房价为47万，反诉原告才将房价降至44万。后来中介承诺让胡学琼于2017年4月9日下午4点之前将首付款打入蒲玉翠邮政银行账号，并且其余尾款将在4月25日之前转到蒲玉翠的账户。2017年4月8日，中介通知反诉原告于4月9日下午到中介处收取首付款。2017年4月9号下午两点半，汪津到麦古公司，中介要求反诉原告先打收据和签订合同，之后由胡学琼把钱给反诉原告，签完合同和打完收据之后，中介和胡学琼去银行打款，之后中介人员告知反诉原告，银行无法办理反诉被告的转款事宜，后来才知道胡学琼根本没有带钱，反诉原告对反诉被告的屡屡违约行为不能容忍，故于4月13日发文通知其解除合同，追究其违约责任，综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。庭审中，反诉原告放弃了第三项关于“由于其和中介扣留我方房产证，造成该房屋无法出售，违约金就是损失费”的诉讼请求。本诉原告(反诉被告)胡学琼辩称，反诉被告没有违约行为，不承担向反诉原告支付违约金的责任，其第二个和第三个诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人麦古公司的述称和本诉中诉称一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，蒲玉翠委托汪津以蒲玉翠的名义和胡学琼签订《不动产买卖定金合同》，约定将蒲玉翠所有的位于柳城镇新南路238号9栋1单元2号房屋出售给胡学琼,胡学琼以44万元一次性付款方式购买该房屋，定金合同签订当日胡学琼向汪津支付购房定金2万元。2017年3月29日，胡学琼和蒲玉翠共同到中国邮政储蓄银行温江支行办理按揭购房贷款签约手续并获得审批通过。2017年4月9日，汪津代蒲玉翠和胡学琼签订《不动产买卖合同》，将《不动产买卖定金合同》中的一次性付款方式更改为按揭贷款的方式购买本案诉争房屋。《不动产买卖合同》约定胡学琼于2017年4月9向蒲玉翠支付14万元（包含定金2万元），余款30万元由银行提供按揭贷款。2017年4月9日是星期日，胡学琼未能通过银行转账的方式向蒲玉翠支付14万元购房款，4月9日22点19分，汪津以手机短信的形式告知第三人麦古公司的工作人员不向胡学琼出售该房屋，4月12日，汪津代蒲玉翠向胡学琼发送了《解除不动产相关合同通知》。另查明，位于柳城镇新南路****号房屋登记在蒲玉翠名下，由蒲玉翠单独享有该房屋的不动产权。以上事实有《不动产买卖定金合同》、《不动产买卖合同》、按揭签约贷款现场照片，手机短信截图、房屋出售人声明、《解除不动产相关合同通知》等证据予以佐证。本院认为，原、被告双方签订《不动产买卖定金合同》、《不动产买卖合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。庭审中，原被告双方对于一致同意于2017年5月31日解除《不动产买卖合同》及被告收取原告定金2万元的事实无异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，原被告双方的争议焦点在于：1、不动产买卖合同履行过程哪一方违约；2、本诉被告是否需要向本诉原告承担双倍返还定金4万元及赔偿损失8280元的违约责任；3、反诉被告是否向反诉原告承担支付违约金6.8万元及赔偿诉讼费、律师费、保全费等相关费用5000元的违约责任。一、关于本案不动产买卖合同履行过程中哪一方违约问题。《不动产买卖合同》的签订时间和首付款14万元的支付时间均为2017年4月9日，本诉原告认可其未能于2017年4月9日向本诉被告支付购房款14万元，其抗辩本诉被告同意延迟至4月10日付款，本诉被告对此予以否认，本诉原告未能提交证据予以证明。故本院认为本诉原告和本诉被告签订合同当天为周日，本诉原告理应预见到大笔数额转款可能存在障碍的情形，其依然在合同中约定于4月9日当天支付，故其不能于合同签订当日向本诉被告支付购房款且未能获本诉被告同意延期付款，故本诉原告在履行合同过程中存在违约行为。《不动产买卖合同》第四条第3款约定了违约责任为承担违约金并继续履行合同，而非解除合同，本诉被告汪津于合同签订当日晚上便通过手机短信告知第三人麦古公司不履行不动产买卖合同并于2017年4月12日单方面提出解除合同，其行为也构成违约，虽然本诉被告汪津当天否认原告提交的手机短信截图的真实性，认为麦古公司的工作人员手机短信内容不是其手机发出，但原被告和第三人麦古公司在法庭组织下，由麦古公司工作人员用“据以作为证据提交的手机短信截图”的手机向汪津持有手机当庭发送信息，汪津手机随即收到了麦古公司工作人员手机发送的信息，虽然汪津手机当庭收到信息之前没有该工作人员发送的信息，但是同样的手机号码，一方有已发送的手机短信显示，另一方没有已收到的手机短信显示，只有当庭新收到的手机短信显示，此现象不排除汪津删除对其不利的手机对话短信，结合第三人麦古公司工作人员的陈述，本院对该手机短信截图的真实性及其证明目的予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，本案中原被告双方均存在违约行为。二、本诉被告是否需要向本诉原告承担双倍返还定金4万元及赔偿损失8280元的违约责任。由于合同双方均存在违约行为导致合同未能履行，本院需考虑的是哪一方的违约行为导致合同目的未能实现，虽然本诉原告未能于合同签订当日支付首付款14万元，但其在为继续履行合同积极采取补救措施，也在及时通过第三人麦古公司和本诉被告进行协商履行合同事宜，而本诉被告却提出了解除合同的意思表示，虽然本诉原告庭审中同意解除合同，但是本诉被告在本诉原告于2017年4月9日当日未能按约向本诉被告支付购房首付款的情况下，本诉被告应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，催告本诉原告在合理时间继续履行合同，向其支付购房首付款的义务，但本诉被告并没有履行催告义务，而是迳行提出解除合同的意思表示，该意思表示不符合合同法定解除条件，双方也没有约定解除合同的合同条款，故本院确认双方合同成立之后因本诉被告明确表示不履行合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的构成要件，本院对本诉原告提出的要求本诉被告双倍返还定金共计4万元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除后的法律效果表现为两种形式：返还不当得利（恢复原状）和赔偿损失。因合同解除而产生的损害赔偿，其性质是信赖利益损失,即在一方违约的情况下，非违约方会遭到因相信对方当事人诚信履约，却因对方未诚信履约而受的信赖利益损失。而信赖利益损失包括两方面：一是客观的费用支出损失，包括缔约费用，准备履约所支出的费用等等，这些费用应以实际支出为准。具体到本案中原告为订立履行合同所支出的贷款服务费8280属于客观的费用支出损失。二是机会损失，因信赖对方而致丧失的与第三人另行订立合同机会的损失。本诉原告主张赔偿损失包括贷款服务费的客观费用实际支出损失共计8280元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，在审理原告同时主张双倍返还定金和赔偿损失的案件中，就定金和赔偿损失能否并用需要考量违约方的违约行为给守约方造成的损失而定。本院支持本诉原告主张双方返还定金的诉讼请求，本诉原告得到定金2万元已经完全能够弥补其遭受的客观实际支出费用损失及本诉被告占用2万元定金期间的资金利息损失。故在本诉原告没有证据证明其机会损失的基础上，本院支持双倍返还定金4万元，不支持本诉原告主张的贷款服务费8280元的赔偿损失请求。三、关于反诉被告是否向反诉原告承担支付违约金6.8万元及赔偿诉讼费、律师费、保全费等相关费用5000元的违约责任。本院认为，虽然反诉原告和反诉被告协商一致解除不动产买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以予以支持。本案中，原被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，对于合同目的不能实现，反诉被告的逾期一天付款的违约行为的过错较小，反诉原告当日明确表示不履行合同和签订合同三日后便提出解除合同的违约行为的过错较大。反诉原告依据不动产买卖合同按照不动产成交价20%并扣除2万元定金后主张违约金6.8万元赔偿，反诉被告在庭审过程中抗辩其不承担违约金责任，其抗辩不承担违约金实质上就是对违约金约定过高请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为反诉被告请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，守约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，本案中，反诉被告未提出违约金约定过高的举证责任，反诉原告对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、缔约机会丧失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持反诉原告主张支付违约金的请求，反诉被告向反诉原告承担支付违约金2000元的违约责任。关于反诉原告提出的反诉被告赔偿其诉讼费、律师费、保全费。诉讼费属于法院职权范畴，根据当事人启动诉讼的必要性及胜诉或败诉的结果，人民法院依职权予以分配。关于律师费和保全费，反诉原告当庭表示未实际产生该费用，故，反诉原告的这一诉讼请求缺乏事实依据。另外，本案中，胡学琼和蒲玉翠之间存在房屋买卖合同关系，其和汪津之间不存在房屋买卖合同关系。汪津和蒲玉翠之间为委托合同关系，蒲玉翠委托汪津以蒲玉翠的名义和原告签订《不动产买卖定金合同》，且胡学琼、汪津和蒲玉翠均知悉这一事实，故汪津代替蒲玉翠和胡学琼签订的《不动产买卖定金合同》直接约束胡学琼和蒲玉翠，胡学琼请求汪津双倍返还定金并赔偿损失缺乏请求权基础。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认胡学琼与蒲玉翠于2017年5月31日协商一致解除《不动产买卖合同》；二、蒲玉翠于本判决生效之日起十日内向胡学琼双倍返还定金人民币4万元；三、胡学琼于本判决生效之日起十日内向蒲玉翠支付违约金人民币2000元；四、驳回胡学琼的其他诉讼请求；五、驳回汪津、蒲玉翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取503.5元，由汪津和蒲玉翠共同负担450元，胡学琼负担53.5元；本案反诉案件受理费减半收取805元，由汪津和蒲玉翠共同负担755元，胡学琼负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。双方当事人均服本判决，本判决送达双方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年六月十日书记员 ： 陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”