（2017）鄂0503民初776号
裁判日期: 2017-06-10
公开日期: 2017-09-04
案件名称
宜昌华信物业有限公司与戴旌诚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌华信物业有限公司,戴旌诚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十六条第一款，第五十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初776号原告：宜昌华信物业有限公司，住所地宜昌市城东大道58号，统一社会信用代码91420500795924759X。法定代表人：高明红，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉勇，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡宵阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权代理。被告：戴旌诚，男，汉族，1963年9月11日出生，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：张明强，湖北西陵律师事务所律师，一般授权代理。原告宜昌华信物业有限公司与被告戴旌诚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，本案依法适用简易程序，本案依法由审判员冯昊独任审判，书记员吴鹏担任庭审记录，于2017年6月7日公开开庭进行审理，原告宜昌华信物业有限公司委托代理人冉勇、胡宵阳到庭参加诉讼，被告戴旌诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年3月15日开始，被告共计欠缴物业管理费3765元，违约金587元，合计人民币4352元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为宜昌市伍家岗区南山悦小区1栋2004号房的业主，房屋面积为133.03平方米。南山悦小区开发商于2014年3月15日通知被告入住，原告与被告于2014年4月4日签订《南山悦小区前期物业管理服务协议》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，并依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。原告一直在宜昌市伍家岗区南山悦小区服务至2016年11月16日。但是，自2015年3月15日开始，被告未再缴纳费用，被告共计欠缴物业管理费3765元，违约金587元，合计人民币4352元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告依据合同的约定和相关法律的规定，特向贵院提起诉讼。被告辩称，原告所诉不属实，原告不具备合法资格，原告至今未向答辩人出示其合法经营的《营业执照》、《资质证书》等法律文件。原告未依约履行服务义务，包括1、原告未按规定配备物业服务人员，提供物业服务所必须的相关管理、技术和服务人员不到位。2、小区门禁形同虚设。3、对小区部分业主违规装修，原告既不制止，也不依约“向政府有关部门报告”。4、由于原告门禁形同虚设，且拒不履行“车辆停放秩序管理”义务，致使答辩人购买的停车位长期被他人占用，原告的车辆无处停放，经常只能在外面的公共停车场缴费停车。5、由于原告管理、技术和服务人员不到位，小区环境卫生无人打扫。6、原告既未依约制定，也未依约告知答辩人任何该小区的“物业管理和服务规章制度”。7、原告未依约向答辩人“公布物业服务费的收支情况”。原告拒不履行合同义务，且拒不向答辩人出示其合法的营业资格文件，一直处于“经营异常”状态。再有双方签订的物业服务协议没有约定物业服务费缴纳的具体时间，故而逾期付款违约金没有事实依据。综上，原告不具备物业服务资格，未依约向答辩人提供服务，依法不得要求答辩人支付所谓的物业管理费，答辩人也有权拒绝其支付物业费的请求。当事人围绕诉讼请其依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对各自提交的证据的形式要件均无争议。经审理查明，被告戴旌诚为宜昌市伍家岗区南山悦小区1栋2004号房的业主，房屋面积为133.03平方米。该小区的物业公司为本案原告宜昌华信物业有限公司。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年4月4日签订《南山悦小区前期物业管理服务协议》，合同与本案相关的内容有：甲方为物业区域以内,乙方门户以外的公共区域范围为甲方提供物业管理服务；合同于2014年4月4日签订生效。甲方宜昌华信物业有限公司的权利和义务有：1.对物业区域的物业共同部分，共同设施设备，公共秩序，环境卫生，绿化等项目进行维护，修缮及养护。2，依据有关规定和本协议，向乙方收取物业服务费用和其他约定费用，每年年终时向乙方公布物业服务费的收支情况。3，劝阻违反有关法规政策，本物业区域临时管理规约和管理规章制度的行为，发现违法行为向政府有关部门报告。4，不得改变本物业共用部位，共用设施设备的使用功能。乙方戴旌诚的权利和义务有：1、依据本协议的约定，按时向甲方加纳物业服务管理费用和其他约定的费用，2，不得占用，损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能，不得乱搭乱建。阳台不得安装外置防盗网，不得悬挂任何广告及宣传品，因搬迁，装饰装修等原因确需合理使用共用部位，共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，据实赔偿。第四条约定，乙方向甲方缴纳物业服务管理费用的计算时间为自开发商通知业主入伙之日起。该小区住宅物业费收费标准为1.4元/月·平方米，物业管理费预交一年（按年收取，含电梯费，由物业公司收取）。合同中并未明确约定物业费的缴费时间。被告戴旌诚自2015年3月15日起未曾交纳过物业服务费。另查明，被告的邻居利用房屋的公共部位的挡雨板修建阳台，其阳台与被告房屋的厕所共用一个墙壁，该厕所墙壁上开有一窗,窗户直接与被告邻居的阳台相连。被告多次向原告投诉其邻居违规修建阳台一事，原告没有给予答复，亦未采取合理有效的措施。本院认为，本案是一起因被告未按时交纳物业服务费引起的纠纷，应当定性为物业服务合同纠纷。原告与被告于2014年4月4日签订《南山悦小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该合同成立并生效。原告宜昌华信物业有限公司对物业区域的物业共同部位，共同设施设备有进行维护管理，修缮及养护的义务，对于被告的邻居私自利用共有部位修建阳台一事有劝阻的义务并在发现有违法行为时有向政府有关部门报告的义务。被告戴旌诚有依据本协议的约定，按时向原告缴纳物业服务费用和其他约定的费用的义务。因合同并未约定被告缴纳物业服务费用的具体时间，故原、被告各自的合同义务并无先后履行顺序。被告邻居的改建行为对被告生活造成不便，亦使被告的隐私利益受损，而原告并未举证证明其对被告邻居违法修建阳台的行为及时阻止，亦未举证证明原告针对被告邻居利用共有部位修建阳台的行为向政府有关部门报告。原告虽认为被告与被告邻居之间的纠纷系相邻关系纠纷，与本案无关联性，但被告的邻居系利用房屋共有部分进行改建，进而损害到被告的个人利益，如原告积极履行《物业服务协议》中约定的义务，则被告个人权益受损的事实有可能避免。原告未积极履行双方协议中约定的管理义务，使得被告邻居利用建筑共有部位装修阳台的行为未能得到物业公司和政府有关部门的及时制止，产生了被告个人权益受损的法律后果。被告与原告签订《物业服务协议》的合同目的是希望享有较高的生活质量，而原告对合同中约定的管理建筑物共有部分以及对违法行为进行劝阻、报告的义务未能履行已经使得被告的生活质量严重下降，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，被告有权拒绝履行。本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十六条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宜昌华信物业有限公司全部诉讼请求。本案诉讼费25元，由原告宜昌华信物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 冯昊二〇一七年六月十日书记员 吴鹏 来源：百度搜索“”