（2017）苏0583民初2075号
裁判日期: 2017-06-10
公开日期: 2017-11-10
案件名称
2075姚建河与陈斌林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚建河,陈斌林,昆山助邦房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初2075号原告:姚建河,男，汉族,1983年4月12日出生,住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：曹俊杰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：陈斌林,男,汉族，1977年6月19日出生,住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈红艳，系被告配偶。委托诉讼代理人：王微微，江苏六典律师事务所律师。第三人：昆山助邦房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇花园路1860号，统一社会信用代码：91320583699310159M。法定代表人：董永明，该公司经理。委托诉讼代理人：邱素英，该公司员工。委托诉讼代理人：高锦超，该公司员工。原告姚建河与被告陈斌林、第三人昆山助邦房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，并于2017年4月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告姚建河及其委托诉讼代理人曹俊杰、被告陈斌林的委托诉讼代理人吴陈红艳、王微微、第三人昆山助邦房产经纪有限公司的委托诉讼代理人邱素英、高锦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建河向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即返还原告定金70000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月21日，原、被告签订一份房屋买卖居间合同，昆山助邦房产经纪有限公司为居间方，合同约定：被告同意将位于昆山市玉山镇××楼××室房屋及相应车位出售给原告，总价为人民币1550000元。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金70000元，后政府部门及银行出台了限购、限贷政策，根据该政策，原告及其配偶均不符合购房条件，且贷款受到限制，为此，原告多次与被告及居间方联系商量处理方案，但被告一直未予理睬，后原告于2017年1月13日发出解除合同通知，通知被告及居间方解除涉案房屋买卖居间合同，并要求被告返还购房定金，但被告至今未能返还。综上，原告认为，其虽与被告签订了涉案房屋买卖居间合同，但因政策原因导致该合同无法履行，合同目的无法实现，原告有权解除涉案房屋买卖居间合同，并可要求被告返还全部购房定金。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告陈斌林辩称，原告虽然不符合新政的购房条件，但双方因合同签订的时间为2016年9月21日，且原告已于2016年9月支付定金7万元至中介，并且其中2万元由中介经支付宝转账给被告，有相应的凭据，因此根据昆山市房产交易中心于2016年10月20日发布的告知书，原告符合按老政策购房及贷款的条件，恰恰与原告所述相反，被告不仅不存在不予理睬，反而是积极配合中介方的各种需要，中介也明确详细告知原被告双方在何时办理何种事项可以使房屋顺利过户，而由于原告主观上的各种担心怠于办理网签手续导致合同无法履行，原告应承担责任。由于原告的过错导致合同已经无法履行，被告同意解除合同，但由原告承担违约责任。其他意见同质证意见。第三人昆山助邦房产经纪有限公司述称，没有意见。本院经审理认定事实如下：2016年9月21日，原、被告在第三人居间下，签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告将位于昆山市玉山镇××楼××室房屋及相应车位出售给原告，建筑面积91.12平方米，价款155万元；签约时原告向被告支付定金2万元，在合同生效之日起45天内，被告将首付款104万元支付给被告，购房定金在付首付时冲抵，双方于2016年11月7日前办理过户手续；原告贷款51000元，由第三人代为办理贷款手续，……原告承诺，因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足以现金方式补足；过户前如房屋存在抵押，银行贷款未还清时个人还清，原告有义务付首付款给被告还清银行贷款；补充约定：原告于签合同之日支付被告定金2万元，于2016年9月26日再支付被告定金5万元……合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告支付现金20000元给第三人代管，2016年9月23日，第三人通过支付宝转账方式支付给被告。2016年9月25日，原告支付现金被告20000元，2016年9月23日原告支付现金被告30000元。双方约定，原告的首付款用于被告偿还银行贷款，第三人给被告出具手写的104万首付款的支付时间为：2016年9月26日，7万；2016年10月20日，45万还银行贷款；2016年11月7日50万（2万押在丙方）。关于交易过程，第三人在庭审中陈述：双方于2016年9月21日签订了房屋买卖合同，当时是被告的妻子代为签订的，因当时被告方没有带房产证，定金压在中介，原告给的是现金2万，9月23日房东带了房产证过来，我方就把2万元给了他们。后来我方通知原被告准备资料，然后新政下来了，在昆山缴纳社保不满一年不能购房，买卖双方知道后原告说他不具备购房资格，后交易中心又出了一个政策，说在10月4日之前经过中介机构购买的房屋，凭定金合同和转账凭条是可以买的，我方就通知了买方说可以交易，买方要求我方出具保证书，因为他们没有之间转给房东的定金凭条，所以我们也没有出。后于10月4日后我方约了买卖双方过来协商，但没有协商成功，之后原告就起诉了。三方在2016年10月6日进行了协商，关于协商内容，被告陈述：10月6日三方协商时，当时原告是说新政不符合购房条件，要求退还定金，但是中介表示政策还不明朗，要等放假结束新政明确后再确定，所以后面没有商量下去，我方表示新政明确后再来协商，协商不成到法院解决。原告陈述：10月4日时中介打电话给我表示现在限购，我可能买不了了，我要求中介方与房东联系，实在不能买的话要对方退定金，然后约了10月6日三方在中介处面谈，说如果实在不能交易，要求被告把定金退还，但是被告明确表示，即使是因为限购政策不能交易，也不会退还定金。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发出告知书，载明：根据苏州市人民政府文件《市政府引发关于进一步加强全是房地产市场调控的意见的通知》苏府[2016]150号的文件及最新的苏州指示精神，对于10月4日0:00之前已经签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方知己银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清算，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账等需在10月31日前办理网签手续）。2016年10月22日，第三人（丙方）向原告（乙方）、被告（甲方）发出《通知》，载明：1.甲乙双方通过丙方（昆山助邦房产经纪有限公司）于2016/09/21签订房屋买卖合同，合同编号：0001205，乙方有支付甲方定金，条约详见房屋买卖合同；2.2016/10/20昆山房管局房屋买卖政策公告2016/10/40:O0am前签订的房屋买卖合同按2016/10/040:O0am前政策执行，丙方依据2016/10/20昆山房管局房屋买卖政策和房屋买卖合同#0001205条约，通知甲乙双方于2016/10/31前完成网签才能确保交易进行。为保证交易顺利进行，现通知甲乙双方务必按以下步骤及日期进行操作：1)乙方须于2016/10/24去中信银行还清甲方房屋贷款，甲方配合前去协助处理；2)如甲方房屋贷款于2016/10/24还清，中信银行于2016/10/28出他项权证，当日甲乙丙三方去房管局做网签；3)2016/10/31房管局出具网签报告。4）网签后相关交易和银行贷款申请按政府及银行正常程序进行。以上事项，丙方于2016/10/21电话通知甲乙双方执行，2016/10/22丙方再次电话通知甲乙双方是否确定执行以上事项，甲方表示全力配合执行，但乙方对此不理睬，现特发此书面说明通知甲乙双方务必按以上时间及操作流程完成相关房屋交易手续，如甲、乙双方任何一方不按房管局政策2016/10/20和拒绝以上通知配合过户程序，造成房屋买卖交易无法进行，则算违约。违约方将承担合同编号：0001205中约定的一切责任。原告未在通知上签字。2016年10月24日，原告称正在为其父亲办理出院手续，未到场。2017年1月13日，被告向原告发出解除合同通知，载明：本人姚建河于2016年9月21日与你签订一份房屋买卖居间合同，昆山助邦房产经纪有限公司为居间方，涉案房屋坐落于昆山市玉山镇××楼××室，但根据政府部门及银行出台的限购、限贷政策，现本人姚建河及配偶均不符合购房条件，导致上述房屋买卖居间合同无法履行，本人姚建河虽多次与你及居问方联系商量处理方案，但你一直未予理睬，现因政策元凶导致合同无法履行、合同目的无法实现，故本人通知你在接到本通知当日即解除上述房屋买卖居间合同，并请你接到本通知后三日内将购房定金返还于本人姚建河。庭审中，原告提供交易流程表一份，商业贷款流程为：评估——贷款审批——付首付还贷款——注销原房东他证——网签——过户办不动产证——办不动产登记证明——不动产登记证明送银行放款。第三人认可流程表的真实性，称所有交易都会给这样的流程表。庭审中，双方就合同解除达成合意。上述事实由原告提供的《房屋买卖居间合同》、定金收据、房产证、土地证、房屋买卖委托书、解除合同通知书、邮寄凭证、苏府（2016）150号通知、昆山市房产交易管理中心告知书、中介方交给原告的房产交易流程表、出院记录及病理报告单、买卖双方提供材料单、告知书、通知、通话录音、书面解除合同通知、微信聊天记录及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》，系双方的真实意思表示，应属合法有效双方均应恪守。第三人在2016年10月22日向双方发出通知，要求双方按照通知要求配合办理相关交易流程，该份通知是针对原被告双方在限购正常出台后的本次交易而出具，比通用的流程表更加具有针对性。且根据被告提供的付款流程，原告在2016年10月20日就应当支付45万元首付款供被告还款。不管是按照付款流程操作，还是按照通知操作，原告均存在违约。被告在合同履行过程当中不存在过错。原告按约支付了7万元定金，其中2万元定金由第三人通过支付宝转账的方式转交给被告。双方的交易行为符合2016年10月20日昆山市房产交易管理中心告知书的条件，可以按照老政策执行，双方的交易具备继续履行的条件。双方在合同中约定：被告承诺，因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足以现金方式补足。对于交易的风险，原告作为买方应该有充分的估计，即使客观上存在政策限制，根据该项约定原告的行为依然构成违约。现双方的合同丧失了继续履行的基础，双方也一致确认解除合同，本院确认双方的房屋买卖居间合同于2017年6月7日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于原告在合同履行过程中存在违约，无权要求返还定金，故本院对于原告主张被告返还定金7万元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告姚建河对被告陈斌林的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告姚建河负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 王甜甜代理审判员 彭 娟人民陪审员 龚惠宝二〇一七年六月十日书 记 员 陈寅杰 微信公众号“”