（2016）黔8601民初630号

裁判日期: 2017-06-10

公开日期: 2017-12-12

案件名称

范铁与贵阳星力汇金商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵阳铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范铁,贵阳星力汇金商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初630号原告（反诉被告）:范铁，男，1978年9月7日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗明，贵州驰辰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，贵州驰辰源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:贵阳星力汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路1号建设大厦18层。法定代理人：周某，执行董事。委托诉讼代理人：龙伟林，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光燕，贵州富迪律师事务所实习律师。原告（反诉被告）范铁与被告（反诉原告）贵阳星力汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依法适用简易程序，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范铁及委托诉讼代理人罗明，被告（反诉原告）汇金公司的委托诉讼代理人龙伟林、张光燕到庭参加诉讼。案件审理期间，当事人申请对房屋装修装饰残值进行司法鉴定，本案中止审理。中止情形消除后，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令解除原、被告签订的《商铺使用及管理合同》及《补充协议》；2.判令被告退还原告履约保证金及商铺装修押金120000元；3.判令被告赔偿原告因单方解除合同的违约行为所造成的原告损失780000元；4.判令被告赔偿原告的员工工资损失160000元；5.判令被告赔偿原告违约金100000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月2日，被告通过招商形式与原告签订《商铺使用及管理合同》及《补充协议》，约定：被告将位于贵阳市云岩区延安西路66号世纪汇金广场ONEMALL购物中心第5层01F5006N号商铺及设施租赁给原告经营使用，租期5年，每月租金58840元；即装修期免租金，商场承诺开业率达到80%为商铺计费起始时间。合同签订后，原告按约定向被告交纳了履约保证金及装修押金120000元，并使用了商铺。2016年10月3日，被告以原告未缴纳租金为由，强行将原告商铺停水停电，并将原告商铺大门封闭，导致原告无法经营。原告多次找到被告的商场负责人就是否达到计算租金的条件进行协商，并要求被告对其管理经营的商场开业率是否达到80%进行说明，但被告均予拒绝，并于同月12日向原告发函提出解除合同。为维护自身权益，原告诉至本院。被告汇金公司辩称，被告与原告签订相关合同约定原告向被告支付租金等费用;ONEMALL购物中心于2016年1月30日开业后，原告所经营的餐馆也同日开业，但自经营以来，未向支付任何费用。经被告多次催收未果，原告已经构成违约。为此，被告向本院对原告提出反诉，反诉诉请：1.判令反诉被告范铁向反诉原告汇金公司支付商铺租金及各项费用521592.22元[其中商铺使用费197003.67元，商铺运营管理费197003.67元，商铺管理费42389.26元，宣传推广费14976.01元，收银服务费2975元，物料费200元，商户自助平台使用费856.61元，杂费1390元，水费6748.5元，电费22466.4元，能源管理费（电）32181.6元，通讯费1561元，能源管理费（水）1840.5元]；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金339034.95元（按每日2‰计算，截止2016年12月20日），并自2016年1月30日起以未支付费用（521592.22元为基础）按每日2‰计收至第一项请求的所有款项还清为止；3.本案所涉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告范铁辩称，从合同的履行情况来看，并未达到支付条件，不应支付相关租金等费用。经审理查明：被告（反诉原告）汇金公司对贵州省贵阳市云岩区延安西路66号世纪汇金广场（地下一层至地上八层）享有经营权。2015年11月2日，汇金公司（甲方）与原告（反诉被告）范铁（乙方）签订《星力汇金onemall商铺使用及管理合同》（以下简称商铺使用合同）、相关附件及补充协议，约定：1.甲方将位于贵阳市云岩区延安西路66号ONEMALL购物中心5层01F5006N号商铺及其设施（以下简称商铺）交付给乙方经营香宴品牌使用；2.甲、乙确认在本合同履行过程中以使用面积或双方约定面积作为商铺使用费、管理费及相关费用收取的计算标准；3.乙方商铺使用期为60个月（2015年12月30日至2020年12月29日止）；4.乙方应予签署合同之日起10向甲方交纳100000元履约保证金，保证乙方履行本合同约定义务。本合同解除或者终止，且乙方无违约行为，甲方在合同解除或终止3个月后向乙方退还该履约保证金（不计利息）；5.乙方需支付的商铺使用费及承担的商铺营运管理费及其他相关费用标准按本合同附件约定计算；6.乙方必须于2015年12月20日前完成装修工程并按甲方所规定时间开业；7.在使用期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的；。8.在使用期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，采用一切合理手段收回该商铺，并没收保证金：。乙方拖欠合同费用项或应付甲方其他款项累计达20天；。9.本合同解除或者终止条件发生后，除甲乙双方另有约定外，乙方应当于5日内腾空、拆走货柜，将商铺彻底恢复原状，并通行甲方验；10.合同附件1对商铺使用费标准进行了约定；11.合同附件2对商铺运营管理费、商铺管理费推广费标准进行约定，水、电、气按相关国家部门规定，按乙方实际产生收费；12.乙方向甲方按月支付每月单套收银设备租金（收银机或水单营销设备租其一）350元，收银机和水单营销设备同时租用的，乙方向甲方按月支付设备租金600元，乙方向甲方缴纳收银保证金5000元；13.商户租金计租时间以商场开业时间为准，装修期免租，商场承诺开业率达到80%的，如果未能达到，则以达到80%的入住率为商铺计费起始时间。合同签订后，汇金公司将商铺交予范铁使用。范铁向汇金公司支付100000元履约保证金及20000元装修押金。对商铺进行装饰装修，2016年1月30日，商铺所在的“汇金星力城”开业。2016年8月15日，汇金公司通过电子邮件方式向范铁送达告知书，要求其交纳2016年1月至8月租金及相关费用。同年9月28日，汇金公司再次通过电子邮件方式要求范铁支付租金及相关费用。同年10月2日，汇金公司向范铁发出《解除商铺使用及管理合同告知函》，并要求范铁于收到该通知后撤出商铺，逾期不撤场，公司将自行清场。同年10月12日，汇金公司再次向范铁发出《解除商铺使用及管理合同告知函》。同年10月15日，汇金公司将“香宴”商铺强制封闭。另查明，范铁在经营“香宴”商铺自“汇金星力城”开业至2016年10月15日，未支付水费6748.5元、电费22466.4元。案件审理过程中，双方当事人向本院申请对“香宴”商铺内装修装饰进行司法鉴定。本案依法委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司贵阳分公司对商铺内装饰装修进行司法鉴定。2017年5月4日，上述鉴定机构做出（黔筑）金土地（2017）（房估）字第0411号估价报告，“香宴”商铺的装修残值为420305元。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、《商铺使用合同》、《补充协议》、水电费欠费记录、水电费发票、房地产估价报告书、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告（反诉被告）范铁与被告（反诉原告）汇金公司签订的商铺使用合同、相关附件及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，汇金公司强行涉案房屋封闭，客观上以其行为表明不再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”的规定，原告范铁关于解除商铺使用合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，双方因合同取得的财产应当予以返还。范铁就汇金公司返还履约保证金及商铺装修押金合计120000元的诉请，本院予以支持。本案的主要焦点：（1）商铺使用期间，范铁是否构成违约且应按合同约定向汇金公司支付商铺租金及各项费用；（2）本案中当事人损失的范围。焦点一。从双方签订的“商场承诺开业率达到80%的，如果未能达到，则以达到80%的入住率为商铺计费起始时间”的补充协议来看，该协议应为对商铺经营支付商铺使用费等相关费用的附条件支付条款。而本案中的关键问题是谁对商铺出租信息或开业信息的获取具有相对优势。首先，汇金公司作为商场管理人，具有对整体商铺招租、商铺租赁率的情况具有独占性的信息取得，相对而言，范铁作为经营户并无该信息优势；其次，汇金公司在向范铁发出催缴费用通知时并未告知相应汇金广场中商铺整体开业情况，应视范铁支付商铺使用费等各项费用的条件不成就。因此，汇金公司关于范铁支付商铺使用费197003.67元、商铺运营管理费197003.67元、商铺管理费42389.26元、宣传推广费14976.01元、收银服务费2975元、商户自助平台使用费856.61元、商户自助平台使用费856.61元及相应滞纳金的反诉诉请，本院不予支持。汇金公司关于范铁支付物料费200元、杂费1390元、能源管理费（电）32181.6元、能源管理费（水）1840.5元、通讯费1561元及相应滞纳金的反诉诉请，无合同约定，本院不予支持。汇金公司关于范铁支付水费6748.5元、电费22466.4元的反诉诉请，该上述费用系范铁经营过程中产生并由汇金公司代缴的费用，本院予以支持。汇金公司关于范铁支付拖欠水、电费按每日千分之二支付滞纳金的反诉诉请，从合同来看，该滞纳金性质为违约金，但该违约金约定过高，应予调整，本院酌情所欠付金额的10%确认违约金，即2921.49元（6748.5元×10%＋22466.4元×10%＝2921.49元）。焦点二。根据合同约定及汇金公司强行封闭范铁所租赁的商铺的事实，造成范铁无法按其用途继续使用商铺，汇金公司的行为构成合同违约，应对造成的损失承担赔偿责任。关于损失的范围，根据合同及法庭询问，本院确认其范围为商铺的装饰装饰损失及经营性可预期损失。关于涉案房屋装饰，依据司法鉴定机构对房屋装修装饰残值的确定，汇金公司应向范铁赔偿420305元。此外，范铁关于汇金公司赔偿人工工资160000元的诉请，因该上述损失是范铁自身经营而支出，并非本案房屋租赁合同必然、直接导致，故对该诉请本院不予支持。范铁关于汇金公司承担违约金100000元的诉请，根据合同中关于因汇金公司“违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的”应予赔偿的约定，综合本案情况，本院酌情支持80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）范铁与被告（反诉原告）贵阳星力汇金商业管理有限公司签订的《星力汇金onemall商铺使用及管理合同》、相关附件及补充协议；二、被告贵阳星力汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范铁履约保证金及商铺装修押金合计120000元；三、被告贵阳星力汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范铁损失420305元及违约金80000元；四、反诉被告范铁于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵阳星力汇金商业管理有限公司水费6748.5元、电费22466.4元及违约金2921.49元；五、驳回原告范铁的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告贵阳星力汇金商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15240元，减半收取计7620元，由原告范铁负担3219元，被告贵阳星力汇金商业管理有限公司负担4401元；反诉案件受理费12396元，减半收取计6198元，由反诉原告贵阳星力汇金商业管理有限公司负担5896元，反诉被告范铁负担302元（本诉、反诉案件受理费已由当事人预交，当事人在履行本判决时进行解决）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员　　陈红时二〇一七年六月十日书记员　　杨宇驰 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