（2017）苏0681民初2313号
裁判日期: 2017-06-10
公开日期: 2017-09-19
案件名称
季卫琴与陈小平、秦善美等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
启东市人民法院
所属地区
启东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季卫琴,陈小平,秦善美,启东市诚信房地产代理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初2313号原告：季卫琴，女，1963年4月17日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：庄波，上海福湾律师事务所律师。被告：陈小平，男，1955年9月16日生，汉族，住南通市崇川区。被告：秦善美，女，1956年11月19日生，汉族，住南通市崇川区。被告：启东市诚信房地产代理有限公司，住所地启东市汇龙镇人民桥东向南180米门面内。法定代表人：曹红英，该公司经理。原告季卫琴与被告陈小平、秦善美、启东市诚信房地产代理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄波到庭参加诉讼，被告陈小平、秦善美、启东市诚信房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季卫琴的诉讼请求为：1、解除原被告双方于2016年12月9日签订的房屋买卖合同；2、判令被告陈小平、秦善美双倍返还购房定金20万元，并赔偿房屋涨价损失3万元；3、判令被告启东市诚信房地产代理有限公司对诉请第二项承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告通过被告启东市诚信房地产代理有限公司与被告陈小平、秦善美于2016年12月9日签订了房屋买卖合同，约定由原告向被告陈小平、秦善美购买座落于本市汇龙镇城河新村32号楼304室房屋（含车库）一套，总价35万元，首付定金10万元，于2016年12月16日交付标的物，于2017年元月1日办理过户。后原告在办理过户时发现案涉房屋已在房屋买卖合同签订前被他人财产保全，被告陈小平、秦善美隐瞒了该事实，被告启东市诚信房地产代理有限公司作为居间合同的中介机构未进行严格审核，存在严重过错，从而导致案涉房屋无法办理过户，致原告合同目的不能实现。原告几经与三被告交涉未果，故诉至法院，提出上述诉请。被告陈小平、秦善美未作答辩。被告启东市诚信房地产代理有限公司提供书面意见辩称，1、原告起诉被告启东市诚信房地产代理有限公司主体不符合，因为原告与被告陈小平、秦善美之间存在买卖关系，被告启东市诚信房地产代理有限公司只是中介机构。2、原告在明知案涉房屋已被法院查封的情况下，觉得该房价明显低于市场价而自愿购买，后果自负。3、被告启东市诚信房地产代理有限公司在得知案涉房屋被法院查封的消息后，多次劝阻原告不要再购买该房，并约好买卖双方于2016年12月16日下午进行面谈，劝阻原告慎重考虑，最好收回定金取消买卖。但原告觉得房屋性价比高而坚持购买，并相信被告陈小平、秦善美能够在2017年1月10日前解决掉法院的查封。被告启东市诚信房地产代理有限公司在劝说无效的情况下，组织双方签订了一份补充协议，明确告知原告该房已被法院查封，如坚持购买，被告启东市诚信房地产代理有限公司只作见证，不负任何责任。综上，被告启东市诚信房地产代理有限公司对原告与被告陈小平、秦善美之间的买卖不承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，原告季卫琴作为买方与被告陈小平、秦善美作为卖方，被告启东市诚信房地产代理有限公司作为中介服务方，签订房屋买卖合同一份，约定由原告季卫琴购买被告陈小平、秦善美所有的启东市城河新村32幢304室房屋（51.27平方米），房屋总价款35万元，付款方式为合同签订当天由买方支付定金10万元给卖方，于2017年元月10日办理过户签字前再付房款20万元，过户签字完成领取产证之日一次性付清伍万元。合同签订后，原告依约向卖方支付了10万元定金，并由被告秦善美出具了收条。后原告发现案涉房屋已被法院查封，无法办理过户手续。2016年12月16日，原告季卫琴与被告陈小平、秦善美在被告启东市诚信房地产代理有限公司的见证下就案涉房屋买卖签订补充协议，约定卖方必须在2017年1月10日前完成处理好法院查封案件并解除保全，确保该房不再有法院查封保全等行为，卖方确保该房能顺利安全过户到季卫琴名下，如在过户中再次发生财产保全、法院查封等事项，卖方必须在第一时间将购房款全部归还并承担总房价20%的违约金，否则卖方可以报警投诉卖方涉嫌诈骗，并有权作为第一顺序债权人申请法院拍卖该房给自己名下；诚信地产不属于法律机关，无权处理双方的债权债务纠纷，只配合双方过户中办理相关手续包括受理交税、领证，如有涉及法律上的纠纷，敬请当事人到法律机关去解决，诚信地产只作见证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2016年12月9日原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效成立的合同，双方应按照协议书约定的内容履行相应的权利义务。由于案涉房屋在合同签订之前已被法院查封并进入拍卖程序，无法继续为原告办理过户手续，导致原被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，故原告要求解除房屋买卖合同并主张违约损失的诉请依法有据，本院予以支持。根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告选择适用定金条款主张违约责任并无不当，但定金数额不得超过主合同标的的20%，案涉房屋买卖合同总标的为35万元，即定金数额不得超过7万元，现双方之间约定定金10万元超过了法律规定，故对于原告请求双倍返还定金中超过部分不予支持，该部分应按购房款予以返还。对于原告主张的房屋涨价损失3万元，原告未能提供相应证据予以佐证，本院不予支持。对于原告要求被告启东市诚信房地产代理有限公司在本案中承担连带责任的诉请，本案系房屋买卖合同纠纷，应由违约方即被告陈小平、秦善美承担相应的违约责任，原告要求作为中介方的启东市诚信房地产代理有限公司承担连带责任没有法律依据，故对该项诉请本院不予支持。如果原告有证据证明被告启东市诚信房地产代理有限公司在居间服务中未尽如实告知义务或存在其他侵权行为导致其损失的，可另案起诉要求其承担损害赔偿责任。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决，被告因不到庭参加诉讼可能导致的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2016年12月9日签订的房屋买卖合同；二、被告陈小平、秦善美于本判决生效之日起二十日内返还原告季卫琴双倍定金14万元及已付购房款3万元；二、驳回原告季卫琴其他诉讼请求。本案受理费4750元，依法减半收取2375元，保全费1770元，合计4145元（原告已预交），由原告季卫琴负担1080元，被告陈小平、秦善美负担3065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4750元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审判员 曹爱华二〇一七年六月十日书记员 徐赛龙 来源：百度“”