（2017）苏0114民初445号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告赵俊与被告南京板桥新城开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵俊,南京板桥新城开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初445号原告：赵俊，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：赵某，住南京市雨花台区。被告：南京板桥新城开发有限公司，统一社会信用代码91320114777012123Y，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路19号。法定代表人：郭兵，南京板桥新城开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：胡玉锦，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇丰锦律师事务所律师。原告赵俊与被告南京板桥新城开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵俊及其委托诉讼代理人赵某，被告南京板桥新城开发有限公司的委托诉讼代理人胡玉锦、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俊向本院提出诉讼请求：1、被告为原告更换一套与xx28幢3单元1105室面积相同、无房屋质量瑕疵、具备房屋质量合格证书和竣工验收备案表、符合交付条件的房屋；2、被告赔偿原告在外租房的损失50800元，赵某受原告委托处理房屋质量、调查房屋手续问题的误工损失及律师费30000元；3、被告承担全部诉讼费。事实和理由：2014年7月，国家对原告及其亲属原先居住的南京市雨花台区xx村18#、18-1#、18-2#依法进行拆迁。2016年11月底，被告向原告及其亲属交付了三套拆迁安置房，原告被安置的房屋位于xx小区xx幢xx单元xx室。原告拿房前后几天天气晴朗，未发现房屋有质量问题。拿房后下了一次雨，原告发现房屋有大面积漏水和开裂现象，遂委托其姐姐赵某与当地街道领导交涉房屋质量和换房的问题，并向相关部门咨询和投诉，要求查看原告房屋质量合格的证书及竣工验收备案表等。赵某亲自向相关部门了解到原告的房屋没有质量合格报告和竣工验收备案表。原告认为被告交付的房屋根本不具备交房条件，原告的房屋也确实存在漏水和开裂的质量缺陷，因此原告要求更换一套面积相同、无房屋质量瑕疵、具备房屋竣工验收备案表、符合交付条件的房屋。被告没有答应原告换房的要求。原告自拆迁后为了就近工作和生活上的需要，承租了两套房屋，年租金共计50800元。现原告因为房屋质量问题无法居住和装修，不得不继续在外租房居住，而且房屋租赁期都是一年。并且因为原告工作较忙，收入高于赵某，故委托赵某多次向街道、政府部门调查房屋交付手续，投诉反映房屋质量问题，产生了误工费30000元。上述费用合计的80800元作为原告的损失应由被告赔偿。综上，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告南京板桥新城开发有限公司辩称，首先，《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关单位进行竣工验收，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。涉案房屋所在的单元经过住宅工程质量分户验收后，在2011年9月1日又通过整体竣工验收，符合交付条件。我国现行法律、行政法规并未规定经济适用房取得竣工验收备案和房屋质量合格证书后才能交付，江苏省也未出台地方性法规规定经济适用房取得竣工验收备案和房屋质量合格证书后才能交付。而且原、被告签订的意向性购房协议书也没有约定竣工验收备案和房屋质量合格证书是交房的一项条件。因此，被告交付给原告的房屋不违反法律、行政法规、合同的约定。其次，原告在2017年1月9日向xx小区物业反映房屋墙面有渗水现象后，小区物业立即组织人员上门查看，准备维修，但是赵某拒绝配合物业工作人员查看现场和维修，只要求退房，导致被告无法确认原告的房屋是否存在质量问题以及进行相应的维修工作。因此，即使涉案房屋有渗漏现象，至今未维修的责任应由原告承担。最后，即使涉案房屋有质量瑕疵，因为原告拒绝配合被告维修，因此产生相应的扩大损失应由原告承担。况且原告只有一套安置房，却主张两套房子的租金损失明显不合理。原告主张的律师费和误工费没有事实和法律依据，被告不予认可。如果涉案房屋今后确实需要维修，在实际维修期间给原告造成不能正常使用的损失时，被告可以给予原告适当的补偿。综上，请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依法认定事实如下：2016年10月31日，原、被告签订意向购房协议书一份，约定被告受南京市xx管委会的委托，与原告自愿签订xx幢xx单元xx室经济适用房（拆迁安置房）的购房协议。原告在2016年11月底拿到了被告交付的房屋。2017年1月9日，赵某向板桥新城物业公司反映xx幢xx单元xx室墙面严重渗水，无法居住。物业工作人员表示先查看现场，情况属实后会立即安排维修。但是赵某拒绝物业工作人员查看现场，只要求换房。涉案的xx幢房屋经过住宅工程质量分户验收后，于2011年9月1日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同进行整体验收，上述单位出具了单位工程质量竣工验收记录。在庭审结束前，xx幢房屋仅缺一项建设工程规划核实合格证，而未取得建设行政主管部门的工程竣工验收备案证明。原告为了证明其在外租房的损失，向本院提供了2016年9月28日与匡俊签订的江宁区xx村xx室的房屋出租合同，以及原告父亲于2016年10月1日与杨姓出租人签订的板桥老街菜场门面房出租合同。在诉讼过程中，本院对xx幢xx单元xx室现场勘察，发现原告的房屋在客厅和两个卧室的墙面上有比较明显的白色乳胶漆的刷痕，厨房和卫生间的墙面上能够看到水迹线、墙角有起泡现象。原告收房后并未装修和入住。庭审中经本庭询问，原告坚持不同意配合被告履行维修义务，只要求换房。原告对换房的具体要求是更换一套与xx幢xx单元xx室面积相同、无房屋质量瑕疵、具备房屋质量合格证书和竣工验收备案表、符合交付条件的房屋，但楼层不能为顶楼。上述事实，有原被告的陈述、工程质量竣工验收记录、情况说明、原告拍摄的照片、意向购房协议书、房屋出租合同，本院勘察照片等证据予以证实。本院认为，首先，被告在向原告交付房屋时，虽未取得建设行政主管部门的工程竣工验收备案证明，但是原告已经接受房屋，且涉案房屋并非因缺少房屋质量合格证书和工程竣工验收备案证明而实质上不具备居住功能。因此，原告以涉案房屋没有房屋质量合格证书和竣工验收备案表要求换房，本院依法不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，根据原告提供的照片、本院的现场勘察以及物业公司出具的情况说明，能够证明涉案房屋存在过渗水的事实。但是原告举证的房屋质量瑕疵尚不足以证明严重影响其正常居住使用，故原告主张房屋不能居住要求换房，本院依法不予支持。再次，关于原告主张的损失。被告应当向原告交付质量合格的房屋，而本院已经认定涉案房屋确实存在渗水的事实。根据被告举证的物业公司情况说明以及原、被告的当庭陈述，本院根据原告拿房到发生渗水的时间约有1个半月，即因房屋自身存在的瑕疵影响原告居住的持续时间为1个半月，故结合该时间的长短、渗水的面积和范围等因素，酌定被告赔偿原告在此期间因墙面受损的居住损失3000元。超出该期间的租房费用系原告不愿意配合被告维修而产生的扩大损失，应当由原告自行承担。并且原告欲证明在外租房损失的两份租房合同签订的时间在2016年9月底和10月初，而原告拿房后发现房屋存在渗水现象的时间在2017年1月初，即租房合同签订于原告拿房前，故原告提交的租房合同与本案缺乏必要的关联性，对原告主张的其他租房损失本院依法不予支持。被告对涉案房屋的维修是其自身的义务，维修期间影响原告房屋的使用或者造成其他损失的，原告因拒绝被告维修在本案中没有主张，本院不予处理，所涉维修费用及维修期间造成的其他损失原告可另行主张。关于原告主张的调查房屋证件手续产生的律师费及赵某的误工费，原告没有提供充分证据证明支出了律师费，也没有证据证明赵某的误工损失，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京板桥新城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告赵俊3000元；二、驳回原告赵俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告赵俊承担225元，被告南京板桥新城开发有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费275元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长 薛 鹏人民陪审员 蒋根霞人民陪审员 陈国琴二〇一七年六月一日见习书记员 宦雅伦 来源：