（2017）吉0322民初1057号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-27
案件名称
杨柳与四平市翰文苑房地产开发有限公司、贺桂英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梨树县人民法院
所属地区
梨树县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨柳,四平市翰文苑房地产开发有限公司,贺桂英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0322民初1057号原告：杨柳，女，1988年3月6日出生，汉族，现住梨树县，无职业。委托代理人：张洺达，吉林卓瑞律师事务所律师。委托代理人：张连惠，吉林卓瑞律师事务所律师。被告：四平市翰文苑房地产开发有限公司。法定代表人：方亚贤，经理。委托代理人：王立科，公司员工。被告：贺桂英，女，1965年6月8日出生，汉族，现住四平市铁东区，个体。委托代理人：臧志军，吉林至均律师事务所律师。原告杨柳与被告四平市翰文苑房地产开发有限公司（以下简称翰文苑公司）、贺桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告杨柳及其委托代理人张洺达、张连惠，被告翰文苑公司委托代理人王立科，被告贺桂英委托代理人臧志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨柳向本院提出诉讼请求：1.判令原被告所签订《预定房屋合同》无效，被告翰文苑公司与被告贺桂英负连带给付责任。2、返还原告购房款129000元，并给付自2011年9月3日至判决止的同期银行贷款利息。3、由被告承担案件受理费。事实和理由：2011年9月3日，原告从被告处购买翰文苑公司4号楼7单元201号楼房，面积为79.40平方米,并签订了《购房合同》。被告开发商欠被告建筑商贺桂英工程款，并已将该楼房交付贺桂英抵顶工程款。原告购楼时，按开发商旨意，原告将购房款交给被告贺桂英。被告翰文苑公司给出具了售楼收款发票。后经了解，得知翰文苑并未有《商品房预售许可证》，根据最高院《关于商品房买卖合同的司法解释》的规定，开发商缺乏《商品房预售许可证》的其所签房屋买卖合同无效。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，应返还财产，赔偿损失。原告属善意购房，被告翰文苑公司与被告贺桂英应承担返款129000元及利息的连带责任。恳请人民法秉承公平正义，维护原告合法诉求。翰文苑公司辩称：我公司与合同上的杨柳不存在确定的法律关系，只与贺桂英存在工程施工合同关系，对于原告请求返还购楼款并承担利息损失，我公司没有法律义务对原告承担返还购楼款及承担利息损失。贺桂英辩称：贺桂英对本案不承担连带责任，该房屋是翰文苑公司因欠贺桂英承包工程款，用房屋顶账过来的，原告的购楼款是翰文苑公司给付贺桂英的工程款，原告与翰文苑公司直接形成了房屋买卖合同关系，翰文苑公司在原告的付款收据上签字盖章，其直接合同的相对人和义务人是翰文苑公司。本院经审理认定事实如下：2011年5月15日，二被告签订了建筑施工大清包合同，工程项目名称是孤家子镇“翰文雅苑”二期工程3#、5#楼。承包形式：大清包。2011年9月3日，杨柳母亲与被告贺桂英联系购买翰文苑公司商品楼，被告贺桂英带领杨柳母亲到翰文苑公司售楼处，翰文苑公司出具了预定房屋合同，甲方落款处加盖了翰文苑公司公章及时任法定代表人刘立奎名章，乙方落款处由杨柳母亲代替杨柳签字，贺桂英在杨柳后签字，该合同的首部乙方写的是杨柳的名字，该合同约定：乙方购买甲方的住宅4号楼7单元201室，面积约79.4平方米，单价为1650元/㎡,总房价为129000元。翰文苑公司在合同签订后出具收据一份，加盖了翰文苑公司财务专用章，收款人处贺桂英签字，会计处刘育兰签字。杨柳母亲将129000元以转账及现金的形式交付贺桂英，贺桂英将合同及收据交付杨柳母亲。2013年1月9日，翰文苑公司将合同中的4号楼7单元201室回迁给回迁户张文玉。至今翰文苑公司未对该楼取得《商品房预售许可证》。上述事实，有2011年9月3日预定房屋合同、收据、建筑施工大清包合同、拆迁（回迁）安置协议书及双方当事人的陈述可以证实。原告杨柳提供的证据为：1、2011年9月3日预定房屋合同、收据，证明购房人杨柳于2011年9月3日和翰文苑公司签订了购房合同，并于当日交了购房款129000元，收款人贺桂英，收据上盖有翰文苑公司财务专用章，证明杨柳买房交齐了购楼款。被告翰文苑公司质证认为，对真实性没有异议，证明问题有异议，我公司虽出具了购房合同和收款收据，但我公司并没有收到购楼款，本公司与所提证据中贺桂英存在建筑施工大清包合同。其中第六条付款方式明确规定商网和住宅的抵付不允许出售。被告贺桂英质证认为，对该组证据的真实性没有异议，说明两点。一、贺桂英的签名是明示该房屋抵帐给贺桂英的过程；二、合同及收据上均加盖了被告翰文苑公司的公章及法人章，表明原告与被告翰文苑公司形成的合同关系。三、被告翰文苑公司同原告签订合同及出具收款收据表明已允许被告贺桂英出售。2、拆迁（回迁）安置协议书，拆迁人翰文苑公司，被拆迁人张文玉，签约时间2013年1月9日，证明被告翰文苑公司在两年前已把此房卖给杨柳了，两年以后又卖给张文玉了，证明开发商有欺诈行为。被告翰文苑公司质证认为，真实性没有意见，证明问题有意见，与贺桂英签订的预定房屋合同是抵押形式，并不允许出售，所体现的房屋也属于未销售状态，与贺桂英存在经济关系，在回迁住房不足情况下，安置给张文玉，所以不存在欺诈行为。被告贺桂英无异议。被告翰文苑公司提供的证据为：1、预定房屋合同一份，收据一张，证明我公司只与贺桂英有关系，与杨柳没有确定的关系，因为该合同的杨柳是个不确定的名字，杨柳本人没有到场，合同不是杨柳本人签字，合同上没杨柳的身份证号，没有杨柳的电话号码，只有贺桂英签字具有法律效力，收款收据上收款人是贺桂英，实际收款人也是贺桂英，并且没有在公司交款。原告质证认为，真实性没有异议，证明问题有异议，被告翰文苑公司不顾事实，其举证不符合实际，因为预定房屋合同和收据都有翰文苑公司的公章和法人代表名章，贺桂英与翰文苑公司是什么关系我们不清楚。在房屋合同上，乙方签字贺桂英和杨柳签在一行上了，不知何意，收据上收款人就是贺桂英，合同和收据都有被告的公章，所以被告推卸不了违约责任。被告贺桂英质证认为，对该组证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议。合同及收据上均加盖了被告公司的公章及财务专用章。证明收款人是被告公司。2、建筑施工大清包合同一份，证明该房屋与贺桂英有实际抵付关系，贺桂英与我公司有施工协议，合同第二页明确约定，后期抵付房屋不允许出售。竣工验收合格后付清全部工程款，如果没有钱才以商品房抵付。原告质证认为，对真实性没有异议，但证明问题有异议。原告不是大清包协议的主体，而且原告购买楼房时，被告及第三人贺桂英均未出示该合同，所以合同中的权力义务不及于原告。自原告与被告公司签订预订房屋合同，原告交付购楼款，被告在合同及收据上盖章签字后，原被告之间的房屋买卖合同就成立了，大清包合同和原告没有法律关系。被告贺桂英质证认为，对该证据真实性没有异议，但证明问题有异议。贺桂英与翰文苑公司已经结算完毕，翰文苑公司为原告出具了预定合同及收据的行为已经表明贺桂英可以出售房屋。3、房产测绘成果报告书2份，是大清包合同指向工程的测绘结果，在测绘结果出现前，没有准确面积，没办法进行工程决算，所以大清包约定的抵付房屋不能出售，到现在工程也没有决算。原告质证认为，既然没有测绘出现准确面积，翰文苑公司为什么把房子还卖给杨柳，存在欺诈行为。被告贺桂英质证认为，4号楼已整体抵付给贺桂英了，翰文苑公司出具预定合同及收款收据的行为，表明已允许出售，翰文苑公司与贺桂英签订的补充协议中对抵付工程款的商品房销售已经进行了约定，可以出售。被告贺桂英提供的证据为：大清包合同、工程结算书、工程施工承包合同补充协议。证明本案翰文苑公司与贺桂英工程结算结束，并给付了工程款，该工程款包含本案涉及的房屋。工程结算时间是2011年8月2日，而原告的购房时间是2011年9月3日。原告质证认为，对该组证据的真实性及证明问题均无异议。被告翰文苑公司质证认为，对该组证据的真实性和证明问题有异议，在大清包合同签订后，贺桂英方已严格按照大清包合同约定履行义务，对工程补充协议的内容，均没有履行，事实情况法庭可调查高保安、付晓明核对，以上2人可以证明合同是废止合同。翰文苑二期工程决算书是5、6号楼3层以下，3号、4号楼1层以下部分工程的结算书，并不是整体结算。根据原告杨柳的诉讼请求及被告翰文苑公司、贺桂英的答辩，本院总结本案的争议焦点为：1、2011年9月3日签订的预定房屋合同是否有效？2、二被告应否返还原告购楼款，并承担利息损失？3、杨柳是否为2011年9月3日签订的预定房屋合同的主体？双方当事人对焦点均无补充。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。的规定，翰文苑公司至起诉前仍未取得商品房预售许可证明，其预售商品房的行为违反了国家法律强制性规定，杨柳与翰文苑公司签订预定房屋合同，应属于无效合同。因翰文苑公司与贺桂英为施工单位与建设单位关系，贺桂英与翰文苑公司双方均未能举证证明双方的施工合同进行了结算，该预定房屋合同因抵顶工程款而产生的，合同是翰文苑公司订立，贺桂英直接收取了售楼款，虽双方账目未能清算，均不同意承担本案责任，但不能让善意买受人原告杨柳承担不利后果，故此贺桂英与翰文苑公司应共同承担合同无效的后果责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于贺桂英与翰文苑公司对合同无效均存在过错，故此应返还原告的购房款，并按照人民银行贷款利率赔偿原告的利息损失，贺桂英与翰文苑公司互负连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原、被告于2011年9月3日所签订的《预定房屋合同》无效。二、被告四平市翰文苑房地产开发有限公司、被告贺桂英共同返还原告杨柳购房款129000元，并自2011年9月3日起按照同期人民银行贷款利率计算129000元的利息损失，计算至本判决书生效日止，被告四平市翰文苑房地产开发有限公司与被告贺桂英互负连带责任（于本判决书生效后十日内给付）。案件受理费1440元，由被告四平市翰文苑房地产开发有限公司、被告贺桂英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 王立新二〇一七年六月一日书记员 张可维 更多数据：搜索“”来源：