（2016）湘1302民初2677号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-12
案件名称
廖晓阳与娄底市华腾房地产开发有限公司、毛田涛合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖晓阳,娄底市华腾房地产开发有限公司,毛田涛
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1302民初2677号原告廖晓阳，女，1971年10月4日出生，汉族，住娄底市娄星区。被告娄底市华腾房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区新星南路龙庭贵筑二楼。法定代表人肖伟波。委托代理人王连光，系公司经理。被告毛田涛，男，1974年8月8日出生，汉族，住娄底市娄星区。原告廖晓阳诉娄底市华腾房地产开发有限公司、毛田涛合同纠纷一案与2016年8月1日诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，分别于2016年8月31日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告廖晓阳、被告娄底市华腾房地产开发有限公司、被告毛田涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告廖晓阳请求本院判令：1、被告娄底市华腾房地产开发有限公司、被告毛田涛向原告交付位于娄底市娄星区吉星路东侧民政大楼从左至右第××号门面（建筑面积约为76.2平方米），并按合同约定支付原告违约金。2、如被告娄底市华腾房地产开发有限公司、被告毛田涛不能按照双方约定向原告交付上述门面，则请求判令两被告返还原告购房款1905000元以及多支付的95000元，并判决两被告按月利率2%的标准支付原告自付款之日至清偿完毕之日期间的利息。3、判令两被告承担本案的诉讼费和其他费用。被告娄底市华腾房地产开发有限公司答辩要点，1、华腾公司没有收到原告的转账款项，出具《收据》是个人行为与公司无关；2、公司签订过《门面分配协议》，但后来取消了，因为毛田涛已不是华腾的股东，股份发生了变化。被告毛田涛答辩要点，1、出具《收据》的时候我是股东，依据内部分配协议，我与原告签了《门面、住房转让协议》，对此公司知情；2、收据的金额我们有转账凭证。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2012年2月11日，原告廖晓阳（乙方）与被告毛田涛（甲方）签订《门面、住房转让协议》，约定原告廖晓阳向被告毛田涛支付购房意向金200万元，购买被告娄底市华腾房地产开发有限公司开发的娄星区民政大楼项目分配给被告毛田涛的门面。同时还约定如到该项目可以对外进行销售时，娄底市华腾房地产开发有限公司未能与原告签订购房合同，或者公司到交房期未能向原告交付住房或门面及办理产权登记手续，由被告毛田涛自原告廖晓阳支付购房意向金之日起，按每月2%的违约金，向原告廖晓阳偿还购房款的本金及违约金。合同签订后，原告于2012年2月11日向被告毛田涛支付了购房意向金200万元。被告毛田涛开具收到原告廖晓阳支付200万元购房意向金的《收据》。2013年12月1日被告娄底市华腾房地产开发有限公司召开股东会作出《关于民政大楼门面划分给股东的决定》，决定将民政大楼从左至右第九号、第十号门面分配给毛田涛的事实。2014年3月20日，原告廖晓阳（乙方）与被告娄底市华腾房地产开发有限公司（甲方）签订《商铺认购协议》约定：1、原告廖晓阳自愿向娄底市华腾房地产开发有限公司购买一个门面，门面位置为娄星区民政大楼门面从左至右第××号，建筑面积暂定76.2平方米，被告娄底市华腾房地产开发有限公司、原告廖晓阳双方一致同意在签订《商品房预售合同》时以预测面积为准。2、被告娄底市华腾房地产开发有限公司、原告廖晓阳双方同意，原告廖晓阳支付的总价以本条确定的单价为唯一依据：商铺单价为25000元/平方米，原告廖晓阳应支付的总价暂定为1905000元。3、在被告娄底市华腾房地产开发有限公司取得商品房预售许可证后签订商品房预售合同，双方均不得以不合理的要求拒绝签订预售合同。3、违约责任：自原告廖晓阳付款之日起，被告娄底市华腾房地产开发有限公司必须办理一切相关手续到原告廖晓阳门下，网购时间为2014年9月20日，如被告娄底市华腾房地产开发有限公司未按合同约定办理，必须承当原告廖晓阳的损失，按月息2分计算，利息由毛田涛承担，与公司无关。被告娄底市华腾房地产开发有限公司于2014年3月20日出具《收条》载明：“廖晓阳同志交来门面预购款1905000元，娄星区民政大楼门面从左至右第10号76.2平方，价格25000元/平米，共计金额1905000元。说明：此房款为预购款，在2014年9月20日后可到市房产局办理网购手续（此款抵毛田涛股份收益分配）。”娄底市华腾房地产开发有限公司在《收条》上盖章，其法定代表人肖冬祥签字。同日，娄底市华腾房地产开发有限公司出具1905000元门面预购款的《收据》给原告。2014年5月22日，被告娄底市华腾房地产开发有限公司法定代表人由肖冬祥变更为肖伟波。同日，股东毛田涛将持有被告娄底市华腾房地产开发有限公司的股份转让给他人。另查明，娄底市房地产管理局交易中心于2016年10月12日出具证明：兹证明由湖南华腾房地产开发有限公司开发建设的坐落于娄星区吉星路东侧的“民政大楼”在我处尚未办理商品房预售许可。还查明，涉诉房地产已由娄底市中级人民法院2016年9月10日作出的（2015）娄中执字第80号执行裁定书进行了查封，查封期限为三年。判决的理由及结果本院认为，原告廖晓阳与被告毛田涛签订的《门面、住房转让协议》、与被告娄底市华腾房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议》，因涉诉房屋未办理商品房预售许可证明，双方签订的《协议》违反法律规定而无效。因《协议》无效，故对原告要求交付房产的诉请，本院不予支持。关于责任承担的问题。被告娄底市华腾房地产开发有限公司以没有收到原告购房款为由，主张不承担责任。本院认为，被告娄底市华腾房地产开发有限公司与原告签订了《商铺认购协议》且出具《收条》及《收据》，系对原告出资购买涉诉房屋的认可，两被告内部的约定及纠纷不能对抗善意第三人。原告已按合同约定支付购房意向款1905000元，但两被告上述行为致使原告购房目的落空，侵害了原告的信赖利益，故对原告要求两被告返还购房款1905000元予以支持。因原告与被告娄底市华腾房地产开发有限公司签订《商铺认购协议》明确约定因此而造成的损失由毛田涛承担，因此被告毛田涛应承担自2014年9月20日起以本金1905000元，按月利率2%支付利息至偿清款之日止。另原告主张两被告应返还多支付的购房款95000元及利息。本院认为，因被告娄底市华腾房地产开发有限公司出具的《收据》未包含此款，该款应由被告毛田涛返还并承担利息（自2014年9月20日按月利率2%支付利息至偿清款之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、被告娄底市华腾房地产开发有限公司、被告毛田涛应在本判决生效后十日内共同返还原告廖晓阳购房款1905000元。二、被告毛田涛应在本判决生效后十日内返还原告廖晓阳1905000元的利息（自2014年9月20日起至清偿完毕之日止，按月利率2%计算）。三、被告毛田涛应在本判决生效后十日内返还原告廖晓阳购房款95000元及利息（自2014年9月20日起至清偿完毕之日止，按月利率2%计算）。四、驳回原告廖晓阳其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21945元，由被告娄底市华腾房地产开发有限公司、被告毛田涛共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张永红人民陪审员 喻日光人民陪审员 廖 瑛二〇一七年六月一日书 记 员 谢可馨附：本判决所适用的法律条文---《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 关注微信公众号“”