（2016）沪0112民初26779号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-19
案件名称
顾志敏、缪晓霞与袁某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾志敏,缪晓霞,袁冰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26779号原告：顾志敏，男，1965年8月11日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：缪晓霞，女，1977年4月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。被告：袁冰，女，1981年1月12日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张小群，上海君澜律师事务所律师。原告顾志敏、缪晓霞与被告袁冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告顾志敏、缪晓霞及两原告的共同委托诉讼代理人何小敏，被告袁冰的委托诉讼代理人张小群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾志敏、袁冰向本院提出诉讼请求：1.被告立即迁出上海市闵行区莘松路XX弄瀑布湾道XX号XX室房屋；2.被告支付自2016年7月6日起至2016年7月31日止的违约金。事实和理由：原告通过案外人满某(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满某公司”)的居间介绍，与被告达成买卖“闵行区莘松路XX弄瀑布湾道XX号XX室房屋”的意向，并于2016年2月17日在居间公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以人民币(币种下同)1,560,000元的总价款将上述房屋出让给原告，双方同意被告于2016年6月1日前腾出房屋并通知原告验收交接。在签订上述合同后，两原告依约支付房款，并于2016年7月5日办理了房屋过户手续，两原告已取得涉案房屋的房地产权证。然而到了约定的交房日期，被告却未按约将房屋交接给两原告，原告多次与被告商议，被告均拖延交接。根据合同第十条第(三)款中“甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止”的约定，被告未按时迁出房屋，已违反双方的约定，原告依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，鉴于原、被告已于2016年9月22日完成交房，故原告放弃上述第1项诉请，同时将上述第2项诉请变更为：要求被告支付自2016年7月6日起至2016年9月22日止，以总房款的日万分之五(即每日780元)的标准计算的逾期交房违约金61,620元。被告袁冰辩称，1.2016年1月29日，双方通过满某公司签订《房屋买卖合同》，约定总房价249万(到手价)，交易税费均由原告负担。2016年6月15日前申请过户。2016年8月31日前交房。过户、交房时间间隔77天。但在2016年2月17日双方签订网签备案的房屋买卖合同时却约定房价为156万元，其余84万元为装修补偿款。同年4月10日前过户，6月1日交房，间隔仅52天。该网签合同签订时，被告提出该合同约定的时间与原先合同不一致，但中介公司及原告都说该份合同仅为交易备案之用。然2016年6月24日，双方去办理过户时，原告提出要求被告于同年7月6日就要搬离，连合理的间隔时间都没有，何况房款也未付清。被告出售涉案房屋是为了换房，需要有一定的搬家时间。2016年8月30日，双方办理交房手续时，由于原告拒绝支付尾款并要求扣除违约金导致双方交接未成。2016年8月31日，被告发函要求交接房屋，但原告虽于2016年9月1日收到信函，但直至2016年9月22日才完成交房。2.导致双方未能按照网签买卖合同时间过户，实际推迟2个半月才完成过户的原因，系原告当时限购所致，原告只有过户自有房屋后方可进行涉案房屋的过户。综上，根据事实、合同约定，被告诚信履约并不存在违约。系原告违约且恶意诉讼，故不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区莘松路XX弄瀑布湾道XX号XX室房屋的原产权人为案外人袁冰。2016年1月29日，原告顾志敏(作为买受方，签约乙方)与案外人满某公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方为表示购买甲方位于上海市闵行区莘松路XX弄瀑布湾道XX号XX室房屋之诚意，向丙方支付意向金15万元，作为与甲方洽谈之用。该房屋总房价款为240万元。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，被告袁冰(作为出卖方，签约甲方)在上述居间协议上签字确认。签约当日，原告顾志敏(作为买受方，签约乙方)与被告袁冰(作为出卖方，签约甲方)又签订《房屋买卖合同》1份，约定乙方受让甲方自有房屋，建筑面积为109平方米。总房价款240万元，乙方应于签订网签合同后22日，通过居间方或自行支付甲方首期房价款(含定金)165万元(不包含尾款)，于2016年7月20日前支付甲方房价款73万元。支付方式：现金。甲乙双方应于2016年8月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付尾款2万元。甲乙双方应于2016年6月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。合同补充约定，甲方配合乙方合同价格为156万元，另84万元为装修补偿款的形式支付。甲方户口最晚在2016年12月31日迁走，留尾款2万元整，若到期没迁，以每天1,000元计算。2016年2月17日，原告顾志敏、缪晓霞(作为买受人，签约乙方)与被告袁冰(作为卖售人，签约甲方)通过满某公司的居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价款为156万元。该合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2016年6月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。该合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设备被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值壹倍向乙方支付违约金。合同第六条，甲乙双方确认，在2016年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九条第(三)款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……第十条第(三)款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。该合同补充条款(一)第8条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。上述合同对双方的其他权利义务内容亦作了相关约定。同日，原告顾志敏、缪晓霞与被告袁冰还签订《协议》1份，约定乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方84万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，乙方应将该笔款项于2016年2月20日支付给甲方。双方同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。然因原告顾志敏、缪晓霞原居住房屋尚未办理置换手续，导致两原告暂处于限购状态，故双方无法在涉案合同约定的过户时间办理房屋产权过户手续。直至2016年5月20日两原告原有房屋的产权过户完成后，原、被告双方才着手办理涉案房屋的审税手续。2016年7月5日，涉案房屋的产权办理登记至原告顾志敏、缪晓霞名下。之后，两原告一直催促被告交房。2016年7月17日，两原向被告发函，称袁冰出售的涉案房屋已经在2016年6月24日通过闵行区房地产交易中心正式过户给顾志敏、缪晓霞，产证的出具日期为2016年7月5日，再次请袁冰尽快与该房屋权利人以及爱某房产中介联系，务必在2016年7月19日前将房屋内物品清空并搬离涉案房屋，如坚持不搬，将采取相应的措施、追究责任。另查明，两原告此次诉讼的民事起诉状上的落款时间为2016年7月21日，该案进入本院诉调阶段的时间为2016年7月25日。还查明，2016年8月30日，原、被告在居间方见证下办理了涉案房屋的交接手续，但因双方对延期交房违约金及当天房屋内有一块大理石被被告方人员损坏等问题协商不成，导致涉案房屋未能办理交接手续。为此，中介公司工作人员郭某当场出具书面《房屋交接》单，载明上家要求下家支付尾款10万元交接房屋，下家认为上家存在违约(依据合同)要扣除违约金后支付尾款，因此上下家双方交接房屋未成功。2016年8月31日，被告委托律师向原告顾志敏发送《律师函》，要求顾志敏在收函后3日内支付房屋尾款10万元，并进行房屋交接。否则会要求原告承担违约金(包括但不限于延期过户、延期支付房屋尾款等违约责任)。2016年9月22日，原告顾志敏与被告袁冰对涉案房屋办理了验收交接手续，双方为此签订了《房屋交接书》。审理中，为进一步查明有关事实，本院与负责涉案房屋居间的中介公司经办人郭某取得电话联系，要求郭某向法院出具居间情况说明。该出具的书面说明称：其系涉案房屋买卖的居间经办人。买方顾志敏、缪晓霞与卖方袁冰于2016年2月20日签订买卖合同，该合同约定房屋过户时间为2016年4月10日，交房时间为2016年6月1日，但因买方限购政策需先过户掉自己名下房产才能办理该房屋的过户手续，所以导致合同约定的2016年4月10日未能办理过户，双方实为2016年6月办理的房屋过户手续。当天双方商量交房时间，买方要求最迟7月中交房迁走户口，卖方说因为过户时间推迟了导致其不能迁出户口，要到8月30日前才可将户口迁走，不过提出能提前就提前进行交房。双方协商未达成一致，此后又经爱某(满某公司)约双方在门店协商也未能达成一致。直至2016年8月30日，卖方通知要求办理房屋交接手续。关于尾款10万元，买方认为，1.卖方存在违约要求扣除违约金后再支付尾款进行交房；2.房屋内有一块大理石被损坏有争议，卖方则不认为自己违约，若要赔偿违约金理应由法院作出判决(当时已进入法律途径)，所以当天双方未能交接成功且商量未果。其后约两个星期左右双方又约定办理交房手续，最后以扣除大理石损坏费用1,000元后付清尾款，交房成功。对于该份《说明》，原、被告均表示不持异议，本院对此予以确认。上述事实，由原告提供的1.双方签订的《上海市房地产买卖合同》1份；2.涉案的上海市房地产权证1份；3.原告向被告发送的《催告函》1份。被告提供的1.三方签订的《房地产买卖居间协议》1份；2.双方签订的《房屋买卖合同》1份；3.双方于2016年1月29日签订的《协议》1份；4.双方于2016年2月17日签订的《协议》1份；5.中介公司经办人郭某出具的《房屋交接》1份；6.被告向原告发送的《律师函》1份；7.快递单据1份；8.《房屋交接书》1份等证据及双方当事人的当庭陈述等为证。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：涉案合同约定的交房日期是否已经变更及被告是否需承担逾期交房违约责任。对此原告认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定涉案房屋的交房时间为2016年6月1日，尽管原告因自身原因导致该约定的过户时间推迟了，但买卖合同并未约定原告过户推迟了，交房日期就必须推迟，故涉案房屋的交房时间仍应为2016年6月1日。另因原告于2016年7月5日已取得涉案房屋的产权证，故原告自愿放弃自2016年6月1日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金，仅向被告主张自2016年7月6日起至2016年9月22日止的逾期交房违约金。被告则认为，网签合同仅供备案之用，双方之前签订的居间协议、买卖合同才能够反映双方交易的真实价格，故对于交房时间的约定应以体现双方真实意思表示的前合同为准，即2016年8月31日。且因原告限购导致双方无法于网签合同约定的2016年4月10日前办理房屋产权过户手续，则房屋的交房时间也应相应顺延，因此被告并不构成违约。对此，本院认为，双方先后签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，当属合法有效，但该两份合同对房屋的过户时间、交房时间约定不一致的，应当以签订时间在后的《上海市房地产买卖合同》为准。该《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间为2016年4月10日前，交房时间为2016年6月1日前。但在双方合同的实际履行过程中，系因原告方暂时处于限购状态之原因导致双方实际于2016年6月24日才办理房屋产权过户手续。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第8条约定，双方均应全面履行自己的义务。对于房屋买卖合同这一双务合同而言，产权过户行为需买卖双方共同配合方可完成，并非仅为出售方的单方义务，原告作为买受人除按时支付房款外亦负有做好过户准备、按时配合办理过户等义务。据我国合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故两原告无权要求负有交房义务的被告于2016年6月1日前即与原告办理房屋交接手续。本案中，中介公司经办人郭某的证言及双方当事人的当庭陈述均确认，系因原告方的原因导致双方过户时间发生了实际变更，但双方并未就交房时间的延期达成一致意见，从而导致双方在房屋产权过户后，对交房时间一直处于不确定待协商的状态。本院同时注意到，原告在2016年7月下旬即就讼称事实向法院提起诉讼，且涉案《上海市房地产买卖合同》约定的产权过户、交房时间存在两个月的间隔，而双方实际于2016年8月30日进行了第一次房屋交接，尚在合理期限范围内，故难以认定被告逾期交房。然2016年8月30日，双方又因原告要求被告承担逾期交房违约金以及当天发生的大理石损坏赔偿问题发生争议导致双方交接未成，亦不可单方归责于被告。综上，原告诉请缺乏法律和合同依据，本院不予支持。被告对此所作之抗辩，理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告顾志敏、缪晓霞的诉讼请求。案件受理费1,340.50元，由原告顾志敏、缪晓霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈春芳人民陪审员 石定伟人民陪审员 尹 萍二〇一七年六月一日书 记 员 林 舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行乙方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”