（2017）粤0114民初2081号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-16
案件名称
广州市启胜物业管理有限公司与林湛森物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市启胜物业管理有限公司,林湛森
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2081号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元，统一社会信用代码914401017555844033。法定代表人：陈锦辉。委托代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托代理人：朱晓敏，广东泰扬律师事务所律师。被告:林湛森，男，1990年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，原告广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜公司）与被告林湛森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告启胜公司的委托诉讼代理人朱晓敏到庭参加诉讼，被告林湛森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告启胜公司向本院提出诉讼请求诉称:一、判决被告向原告支付位于广州市花都区九龙湖悦源庄悦源大街37号栋幢1层101号房屋从2010年11月1日至2017年1月31日的物业服务费219570元；二、判决被告向原告支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金，滞纳金分别以每月所欠的物业服务费2927.6元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是具有资质的物业服务企业，负责涉讼房屋所在小区即广州市花都区花东镇九龙湖小区的物业管理。该小区开发商为广州九龙湖房地产开发有限公司。2009年1月10日，九龙湖公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，委托原告负责九龙湖悦源庄的前期物业管理，物业类型为住宅别墅，委托期限从签订之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》时止，原告按照别墅住宅5元/月/平方米向业主收取物业服务费，业主逾期支付则按日万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告依约提供了绿化、清洁、安保等相应的物业服务。2010年3月27日，被告（乙方、买方）与九龙湖公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定被告向九龙湖公司购买位于广州市花都区花东镇九龙湖悦源庄悦源大街37号栋幢1层101号房，建筑面积585.52平方米，交房时间为2010年10月30日前，交房条件为该商品房竣工验收合格并取得消防、人防、环保文件，满足供水、供电、供气等通邮条件。被告应当在办理房屋收楼手续前交存首期住宅专项维修资金，否则九龙湖公司不得将房屋交付被告。由于被告原因未能按期交付的，交房期限届满之日视为实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由被告承担等内容。前期物业管理服务合同作为该合同附件之一。2010年9月25日，九龙湖公司向原告发出《玖珑湖收楼通知书》，通知被告涉讼房屋已达到交付条件，要求被告于2010年10月9日起至2010年10月30日前往玖珑湖销售中心办理收楼手续。因被告未按时前往收楼，九龙湖公司于2010年11月3日再次向被告发出《玖珑湖悦源庄收楼催告函》，通知被告未按期收楼的自2010年10月30日起视为已交楼，并要求被告于2010年11月24日至11月30日期间前往玖珑湖销售中心办理收楼手续。被告前来看楼时，额外要求原告对前花园进行加填泥土及升高围墙，原告已按其要求完成，但被告一直不办理收楼手续。根据商品房买卖合同的约定，涉讼房屋视为已于2010年10月30日交付给被告，被告理应从2010年11月1日起支付物业服务费。涉讼房屋按合同约定建筑面积计算，被告每月应交物业服务费为2927.6元（585.52平方米×5元/平方米），但被告一直拒不支付，截止2017年1月，被告尚欠2010年11月1日至2017年1月31日的物业服务费219570元（585.52平方米×5元/平方米×75个月）。为此，特提起民事诉讼，请依法判决。被告林湛森没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。启胜公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。启胜公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且启胜公司保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：启胜公司于2004年2月10日依法成立，现具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区花东镇九龙湖悦源庄悦源大街37号101房，涉案房屋于2011年9月27日办理预告登记于林湛森名下，预告登记的建筑面积为590.53平方米。2009年1月10日，启胜公司（乙方）与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅小区提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。物业服务费别墅住宅5元/月/平方米向业主收取。合同还就其他权利义务进行了约定。林湛森于2010年3月27日与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定林湛森购买涉案房屋，房屋建筑面积为585.52平方米，房屋总价11101189元，十三、甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。十六、乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供。其中附件五为前期物业服务合同，第五条物业服务费：1、别墅住宅5元/月.平方米向业主收取。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。启胜公司表示广州九龙湖房地产开发有限公司分别于2010年9月25日、2010年11月3日向林湛森寄送《玖珑湖收楼通知书》，但林湛森均未按通知的时间前来收楼，林湛森均以涉案房屋的花园存在设计问题拒绝收楼并拒交物业管理费。启胜公司表示根据合同约定，该商品房视为在2010年10月30日已交付给林湛森，故启胜公司在本案向林湛森主张2010年11月1日起的物业服务费。启胜公司为证明其在涉案小区提供物业管理服务，向本院提供《垃圾清运服务合同书》、《捕蛇服务项目合同》、《消杀服务合同》、《保洁服务合同》及《保安服务合同》等予以证明。启胜公司认为因林湛森拖欠物业服务费，其每年均由通过打电话的形式及寄送催款通知书的方式向林湛森催收物业服务费，现林湛森至今仍未缴纳上述拖欠的物业服务费，故启胜公司诉至本院成讼。本院认为:启胜公司是具有物业管理资质的物业管理公司，林湛森与广州九龙湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其中附件五前期物业服务合同明确约定启胜公司为涉案小区的物业管理公司，现启胜公司依约对涉案小区提供物业管理服务，根据启胜公司提交的资料，涉案房屋已于2010年10月30日交付给林湛森使用，林湛森对此未出庭应诉或提出异议，本院采纳启胜公司的陈述。涉案房屋预告登记的面积为590.53平方米，现启胜公司主张按合同约定的585.52平方米计算物业服务费，是启胜公司在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，本院予以确认，故涉案房屋每月物业服务费为2927.60元（5元/月/平方米×585.52平方米），启胜公司向林湛森主张2011年11月1日至2017年1月31日期间的物业服务费合计219570元（2927.60元×75个月），合理有据，本院予以支持。启胜公司请求林湛森支付以每月所欠物业服务费2927.60元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计至林湛森付清款日止的滞纳金，合理有据，本院亦予以支持。林湛森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林湛森在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2011年11月1日至2017年1月31日期间的物业服务费合计219570元；二、被告林湛森在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2011年11月1日至2017年1月31日期间每月物业服务费的滞纳金，分别以每月欠缴的物业服务费2927.60元为基数，按日万分之五的标准从欠费次月1日起计至被告付清款日止，上述各月物业服务费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业服务费为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6380元，由被告林湛森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 吴海萍人民陪审员 刘泳诗人民陪审员 钟秋霞二〇一七年六月××日书 记 员 张丽彬 百度搜索“”