（2017）京0114民初4398号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-28
案件名称
李超与赵立春、靳广前房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李超,靳广前,赵立春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初4398号原告（反诉被告）：李超，男，1984年1月3日出生，满族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：莫丽月，北京市君永律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳广前，男，1977年1月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：赵立春，男，1969年4月5日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。原告（反诉被告）李超与被告（反诉原告）靳广前、被告赵立春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李超及其委托诉讼代理人莫丽月，被告赵立春，被告（反诉原告）靳广前及其委托诉讼代理人李艳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李超向本院提出如下诉讼请求：1.确认靳广前与李超于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求被告靳广前、赵立春返还2016年9月至2016年12月的部分房屋占有使用费16万元；3.要求被告靳广前、赵立春返还2017年1月至2月的房屋占有使用费10万元；4.要求被告靳广前、赵立春补偿装修投入20万元；5.本案诉讼费由被告靳广前、赵立春承担。事实与理由：李超与靳广前于2013年3月24日签订《房屋租赁合同》，租期从2013年6月20日至2018年6月20日，每年租金72万元。合同签订后，原告积极履行合同义务。2016年9月9日，原告接到北京市昌平区东小口镇人民政府限期拆除通知，要求2016年9月16日将涉案房屋全部拆除。原告始知被告出租的房屋系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，租赁合同自始无效。原被告双方因此达成约定，终止合同，被告退还原告剩余的2016年10月至2017年2月的房屋租金36万元。原告腾退房屋后，多次催促被告退还原告方已支付给被告的、被告承诺退还的剩余租金，但被告以各种理由推脱，至今仍未退还，故原告提起诉讼，望判如所请。靳广前辩称：认可2013.3.24签订的合同无效，但这份合同从开始也没有发生效力，我们认可的是2013.11.3日签订的房屋租赁合同无效，对于原告的其他诉请，请法院驳回，不存在原告陈述的事实。赵立春辩称：赵立春不应该作为本案被告，赵立春只是受靳广前委托代为签订合同，因为法律意识淡薄，所以就在合同上签订了自己名字。该涉案房屋是靳广前所有，与赵立春无关。不同意原告其他诉请，请法院驳回。靳广前向本院提出如下反诉请求：1.判令李超支付2017年1月和2月的房屋使用费12万元；2.反诉费由李超承担。事实与理由：靳广前于2013年11月3日委托赵立春与李超签订了房屋租赁合同，租赁期限5年。租期从2014年1月1日至2019年1月1日止，每年的租金为人民币72万元整，租金按年支付，租金到期前一个月支付下一次租金。由于该房屋在国家拆迁范围内，李超一直未支付2017年房屋使用费，李超在2017年2月底才将房屋交还给靳广前，因此不存在李超的诉讼请求事项，请法院查明事实，支持靳广前的反诉请求。李超针对反诉答辩称：根据合同相对性，不应该是靳广前提反诉，应该是赵立春提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，根据举证质证情况，本院确认案件事实如下：1.2013年3月24日，李超与靳广前签订《房屋租赁合同》，合同约定李超向靳广前承租位于北京市昌平区九台路南的两栋房屋，租赁期限为5年，从2013年6月20日至2018年6月20日止。租金按年度计算，租金为每栋楼每年72万元，支付方式为李超按年支付租金，租期到期前一个月支付下一次租金。2.因前述2013年3月24日的《房屋租赁合同》涉及的租赁物北京市昌平区九台路南两栋房屋最终只建成一栋，2013年11月3日，李超与赵立春又签订一份《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日至2019年1月1日，租金标准仍是72万元一年。靳广前称诉争的标的租赁物是本人所建，因一开始本来计划建两栋楼出租给李超，但后来只建成了一栋，所以委托赵立春作为代理人与李超重新签订了一份租赁合同。赵立春认可诉争标的租赁物是靳广前所建，自己是受靳广前委托与李超签的租赁合同，因为自己不懂法，所以在合同上签了自己名字。李超则认为靳广前与赵立春是合伙关系，应共同承担责任。3.签订合同后，李超称其租赁的房屋由其嫂子吴欣梅实际管理并向出租人支付租金，吴欣梅作为证人出庭作证向本院说明情况。4.关于2014年的租金，2013年11月11日李超向赵立春的账户转账32万元。对于其余的40万元，吴欣梅称给的赵立春现金；靳广前称赵立春收到的转账32万元已经给了自己，其余40万元有转账20万元，还有2013年3月签第一份合同时给的定金20万元转为租金，72万元已给齐。赵立春称自己收到吴欣梅转账32万元后就把钱给了靳广前。靳广前和李超均认可2014年租金已交齐。5.关于2015年的租金，靳广前称李超没有支付；吴欣梅称全部租金以现金方式给了赵立春；赵立春称没有收到过租金；靳广前亦称没有收到过租金。6.关于2016年的租金，2016年1月2日，吴欣梅向靳广前的账户转账72万元，吴欣梅称此为2016年全年租金。靳广前在庭审中先称2016年租金未付，对于2016年1月2日的转账72万元以为是2015年的租金，后称因原告认可此为2016年租金，故自己也认可原告已支付2016年的租金。7.2016年9月9日，北京市昌平区东小口镇人民政府作出《限期拆除通知书》，认定诉争房屋为违法建设，要求违法建设人限期拆除。后诉争房屋于2017年3月3日拆除。8.关于2017年1月和2月的租金，吴欣梅称2017年1月给了赵立春6万元现金，2月给了被告联系的朋友王立刚44000元现金，但没有收条。靳广前不认可原告交纳了2017年1月和2月的租金。9.靳广前称李超一直占用房屋到2017年2月底，因此要求李超支付2017年1月和2月的租金。李超认为诉争房屋在2016年9月就已被政府通知限期拆除，此后就无法正常经营，因此要求靳广前返还2016年9月至2017年2月交纳的租金。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，靳广前和赵立春均认可诉争租赁房屋为靳广前所建设，因此靳广前应为诉争租赁房屋的实际出租人。现出租方和承租方均认可诉争房屋没有合法建设审批手续，合同应属无效，且北京市昌平区东小口镇人民政府也认定诉争房屋为违法建设，故本院依法确认靳广前与李超形成的房屋租赁合同关系无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院可予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于2017年1月和2月的房屋“租金”，李超称一共支付了104000元，但靳广前称李超未支付租金，对支付租金的事实应由承租人承担举证责任，李超未能举证证明其支付“租金”的事实，其要求返还2017年1月和2月占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于李超要求靳广前返还2016年10月至2016年12月房屋占有使用费的诉讼请求和靳广前要求李超支付2017年1月和2月占有使用费的反诉请求，本院认为一方面需考虑李超于2017年2月底彻底搬离诉争房屋的事实，另一方面也需要考虑北京市昌平区东小口镇人民政府在2016年9月就下发限期拆除通知书，诉争房屋实际使用受限的事实，本院结合本案具体情况，酌情确定李超应向靳广前支付2017年1月和2月的房屋占有使用费2万元。李超要求靳广前补偿装修投入20万元的诉讼请求，无证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认靳广前与李超就北京市昌平区九台路南房屋形成的租赁合同无效；二、李超于本判决生效之日起7日内向靳广前支付房屋占有使用费2万元；三、驳回李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，由李超负担，已交纳；反诉案件受理费1350元，由靳广前负担850元，已交纳，由李超负担500元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨帆二〇一七年六月一日书记员 陈曦 来自