（2016）苏03民终6610号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-17
案件名称
徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组与徐州市沃根农业发展有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组,徐州市沃根农业发展有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终6610号上诉人（原审原告）：徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组，住所地徐州市铜山区棠张镇文庙村*组。负责人：刘洪升，该村民小组组长。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州市沃根农业发展有限公司，住所地徐州市铜山区棠张镇位河村村委员会址xxx号。法定代表人：吕文聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。上诉人徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组（以下简称位河村三组）因与上诉人徐州市沃根农业发展有限公司（以下简称沃根公司）土地租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，2014年6月1日，双方签订《土地租赁合同》，合同约定：1、位河村三组将其南湖的两块土地租赁给沃根公司用于蔬菜育苗和种植示范基地，南半部分的土地面积为64.99亩，北半部分的土地面积为47.66亩，合计112.65亩2、租赁期限自2014年6月1日至2044年5月31日，合计30年，租金每五年在上一个五年租金基础上增加10%，第一个五年每年每亩租金为1200元，先支付租金后使用土地，每年6月1日之前支付下一年的租金；3、租赁期间，沃根公司应按时交纳租金，逾期则位河村三组有权收回土地。该合同见证方为徐州市铜山区棠张镇位河村村民委员会。位河村三组按照合同约定将合同约定的上述部分土地交付给沃根公司，但是尚有部分土地（约5亩）未交付，且该土地上有两个蔬菜大棚（河村三组组内村民所有）至今未交付沃根公司。2014年6月19日，沃根公司交给位河村三组126000元的租金。双方有争议的事实：沃根公司是2015年6月10日还是2016年2月向位河村三组提出解除合同的。位河村三组自认沃根公司于2016年2月向其短信通知解除合同，沃根公司称其向位河村三组提出解除合同的时间是2015年6月10日，并提交其2015年10月11日向徐州市铜山区棠张镇位河村党支部书记刘大德发送的短信，该短信主要内容为土地始终未按照合同约定完全交付，有村民不同意租赁，已经在2015年6月上旬将土地退还给位河村三组，并解除合同，要求刘xx转告位河村三组小组长刘洪升。位河村三组对沃根公司提供的该证据质证意见是该微信截图并非原始证据，无法甄别是否是沃根公司法定代表人吕文聪发送给村书记刘xx的，所以对其真实性有异议；即使确实发送上述内容的微信，但是沃根公司也并非向位河村三组提出解除合同，解除权是形成权，需要沃根公司直接发送给位河村三组方发生效力。对于沃根公司提供的证据，因位河村三组不予认可真实性，且该微信记录无法反映收、发方的真实身份，故不能作为认定沃根公司提出解除合同时间的依据。法院按照位河村三组认可的2016年2月作为沃根公司向位河村三组提出合同解除的时间。一审法院认为，双方之间签订的合同并未约定合同解除的条件，沃根公司提出解除合同能否成立取决于是否符合法定解除的法律规定。《合同法》第九十四条规定了法定解除的情形：……3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。位河村三组虽然已经交付给沃根公司大部分土地，但是至今仍有两个大棚占用沃根公司租赁的土地，两个大棚的面积不大，但是位河村三组迟延至今未交付，致使沃根公司全面建设用于蔬菜育苗的钢架大棚或建设种植基地的合同目的不能实现，沃根公司有权解除合同。位河村三组不完全交付土地时间较长，但是所占面积较小，故对合同解除前沃根公司所欠位河村三组的租金，位河村三组有权主张。合同解除后，位河村三组无权主张土地租金，但是沃根公司应返还位河村三组土地。按照双方约定，合同解除前沃根公司应给付位河村三组一年又九个月的租金，即236565元，扣除已经给付的126000元，尚应给付110565元，其中第一年欠付9180元，第二年（9个月）欠付101385元。双方约定了给付租金的时间，故所欠租金均应从合同约定的给付日期可参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清之日。位河村三组诉请赔偿未能在当季播种导致的损失，无事实和法律依据，因为位河村三组完全可以栽种其他农作物，且位河村三组也未提供证据证实其损失的具体数额，故不予支持。位河村三组诉请恢复原状，因沃根公司并未在租赁土地上进行大规模的建设，且位河村三组也没有提供证据证实“原状”，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，遂判决：一、徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组与徐州市沃根农业发展有限公司签订的《土地租赁合同》自2016年2月解除。二、徐州市沃根农业发展有限公司将徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组交付给其的土地返还徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组。三、徐州市沃根农业发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组土地租金110565元和逾期利息（其中9180元自2014年6月1日起计算至付清之日；其中101385元自2015年6月1日起计算至付清之日；上述逾期利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率予以计算）。四、驳回徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组其他诉讼请求。案件受理费4610元，由徐州市沃根农业发展有限公司负担2700元，徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组负担1910元。上诉人位河村三组不服上述判决，上诉称，一审法院将双方解除合同时间认定为2016年2月是错误的。一、合同中位河村三组交付给沃根公司租赁土地即为土地当时的现状，合同中没约定拆除大棚事宜。两个大棚占地面积很小，不影响合同目的的实现，沃根公司长期使用土地，未提出大棚影响其整体使用事宜。沃根公司第一年租金没有足额交纳，导致两个棚的问题无法解决。一审法院认为两个大棚占地没有交付导致沃根公司的合同目的不能实现是错误的，沃根公司不享有单方合同解除权。即使沃根公司2016年2月通知了位河村三组解除合同，也不产生单方解除合同的法律效力。为了避免损失的扩大位河村三组同意在2016年8月31日解除合同，因此，租金应计算到2016年8月31日，沃根公司应当给付位河村三组租金178155元。二、一审法院应当支持位河村三组要求沃根公司赔偿33795元的损失诉请。由于沃根公司的单方违约致使位河村三组不能得到租金。为避免损失的扩大，位河村三组被迫同意与沃根公司2016年8月31日解除合同。因为沃根公司的违约解除合同，位河村三组不能按照正常的季节进行播种直接影响了位河村三组将来的收益。位河村三组要求赔偿三个月的租金损失有事实根据。综上所述，一审法院认定事实和适用法律均有错误，请二审法院查明事实后改判位河村三组及沃根公司双方合同自2016年8月31日解除；沃根公司给付位河村三组租金为178155元并赔偿位河村三组损失33795元。上诉人沃根公司不服上述判决，上诉称：《土地租赁合同》解除的时间应为2015年6月10日。沃根公司通过手机信息的形式告知位河村村支书刘大德，因合同约定租赁的土地未全部交付，双方解除租赁合同，沃根公司将土地返还给位河村三组。沃根公司通过手机信息通知该村负责人解除租赁协议，而非直接与位河村三组联系，是基于双方的习惯，通过刘xx转告该村小组，解除土地租赁的协议，且沃根公司也将租赁的土地返还给了位河村三组，因此解除合同的时间应为2015年6月10日。且自2014年6月1日签订租赁协议后位河村三组仍有部分村民未交付土地，致沃根公司无法进行全面的建设，在沃根公司支付一年的土地租金，合同履行期满一年的节点，沃根公司提出解除合同，合乎逻辑。另外，沃根公司已经履行了合同义务，向位河村三组支付了2014年6月至2015年6月的土地租金，但位河村三组未全面交付土地，致使沃根公司无法全面建设，不能实现搭建用于蔬菜育苗的钢架大棚，无法实现合同目的，沃根公司有权解除合同，且位河村三组应承担违约责任，返还土地租赁等费用。原审法院裁决沃根公司在交付了第一年的租金，沃根未履行合同义务的情况下，依然需向位河村三组补交租金是错误的。上诉人位河村三组针对上诉人沃根公司上诉的答辩意见同其上诉意见。上诉人沃根公司针对上诉人位河村三组上诉的答辩意见同其上诉意见。二审期间，双方均未向法庭提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、合同解除权属于形成权，是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更、消灭的权利。当事人单方解除合同必须有解除权。本案中，上诉人位河村三组享有合同解除权。理由如下：沃根公司与位河村三组签订的《土地租赁合同》是当事人真实意思的表示，合法有效。《土地租赁合同》第七条第2款约定，承包期内，乙方（沃根公司）应按时交纳租金，逾期甲方（位河村三组）有权单方终止合同并收回土地。沃根公司承租位河村三组的土地112.65亩，沃根公司应当按照合同的约定向位河村三组及时足额支付租金，否则位河村三组可以根据上述约定解除《土地租赁合同》。根据本院查明的事实，在沃根公司第一年度的租金尚未足额支付的情况下，又未支付第二年度的租金，显然沃根公司构成违约，根据《土地租赁合同》的约定，位河村三组享有合同解除权。上诉人位河村三组主张合同解除的时间为2016年8月31日，本院予以支持。沃根公司无合同解除权。首先，《土地租赁合同》没有约定沃根公司有权单方解除合同的情形。其次，沃根公司也不具备法定解除《土地租赁合同》的条件。理由如下：虽然位河村三组交付的100多亩土地中包括涉案两个塑料棚，但是两个塑料棚占地面积不到1亩，面积相对较小，综合考虑沃根公司承租涉案土地的用途，两个塑料棚的存在不会导致沃根公司不能实现合同目的，故沃根公司不享有法定解除权。由于沃根公司不享有解除权，其于2015年6月10日向位河村三组作出的解除合同通知并不产生《土地租赁合同》解除的法律后果。故上诉人沃根公司主张2015年6月10日合同解除不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。位河村三组有权根据上述法律规定要求沃根公司赔偿损失。截止到合同2016年8月31日解除时，沃根公司应给付位河村三组的租金为112.65亩*100元/亩/月*27月=304155元。本院考虑到位河村三组交付的土地中包括两个塑料棚，位河村三组也存在一定程度的违约，给沃根公司的生产、经营带来一定程度的影响，应当适当减少租金，本院酌定沃根公司承担95%的租金，即288947元，扣除沃根公司已给付的租金126000元，沃根公司还应给付位河村三组租金162947元。二、关于位河村三组主张沃根公司赔偿不能按照正常季节播种造成的可得利益损失的问题。本院认为，位河村三组主张合同解除的时间为2016年8月31日，合同解除后位河村三组完全可以根据自己的需要及时使用涉案土地。同时，位河村三组未提供证据证明合同解除后三个月的土地损失的具体数额，原审法院不予支持并无不当。综上，上诉人沃根公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人位河村三组的部分上诉请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院(2016)苏0312民初2800号民事判决；二、徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组与徐州市沃根农业发展有限公司签订的《土地租赁合同》于2016年8月31日解除；三、徐州市沃根农业发展有限公司将徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组交付给其的土地返还徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组；四、徐州市沃根农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组土地租金162947元和逾期利息（其中2421元自2014年6月1日起计算至付清之日；其中160526元自2015年6月1日起计算至付清之日；上述逾期利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率予以计算）；五、驳回徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组和徐州市沃根农业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4610元，由徐州市沃根农业发展有限公司负担3610元，徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组负担1000元。二审案件受理费5000元，由徐州市沃根农业发展有限公司负担3700元，徐州市铜山区棠张镇位河村第三村民小组负担1300元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年六月一日书记员 王倩倩 来自：