（2017）冀10民终2338号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-24
案件名称
梁冬强、霍磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁冬强,霍磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2338号上诉人（原审原告、反诉被告）梁冬强，男，1978年12月2日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人李林娟，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）霍磊，男，1987年1月20日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人路卢玮，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人冀迎新，北京市易行律师事务所律师。上诉人梁冬强因与上诉人霍磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁冬强的委托代理人李林娟、上诉人霍磊的委托代理人路卢玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁冬强对一审判决不服，向本院上诉称，请求依法撤销原审判决第三项，依法改判霍磊自涉案房屋的所有权登记至其名下之日的次日将该房屋所有权转移登记至上诉人梁冬强名下。其上诉理由是：1、一审法院已经认定上诉人与霍磊之间的《房屋买卖居间合同》依法成立且合法有效，并且原审法院已判决霍磊应继续履行双方之间的《房屋买卖居间合同》；2、霍磊将涉案房屋的所有权转移登记至上诉人梁冬强名下，是其负有的合同义务且是主要合同义务之一；3、依据法院查明的事实，霍磊取得涉案房屋的所有权证书是将必然发生的事实；4、上诉人梁冬强再另行起诉，势必造成司法资源的浪费。上诉人霍磊对一审判决不服，向本院上诉称，请求依法撤销原审判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判解除涉案房屋买卖居间合同，案件受理费由梁冬强负担。其上诉理由是：1、原审判决继续履行双方签订的房屋买卖居间合同，既违反了法律的规定，也没有继续履行的基础，因房产证一直未办理下来，此期间的房屋涨价利益属于孳息应归属于霍磊，且合同没有继续履行的事实基础；2、按合同约定涉案房屋在办理过户时交付，原审法院在没有判决变更产权登记的前提下，就要求霍磊交付房屋是没有合同依据也没有法律依据的。上诉人霍磊答辩称，我方不同意将涉案房屋转交给梁冬强，并办理过户手续，因为梁冬强对涉案房屋开发商未交付及未办理房产手续是明知的，其在房屋涨价后才向我方主张继续履行合同，但霍磊已经准备将该房屋作为婚房使用，口头通知梁冬强解除合同，另现涉案房屋房产证未下发，继续履行合同没有事实依据。上诉人梁冬强答辩称，霍磊的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应维持一审判决的第一、二、四项，驳回霍磊的上诉。理由是：1、双方之间的《房屋买卖居间合同》依法成立且合法有效，霍磊所提出的解除合同的理由，不符合法律规定，其请求不应得到支持；2、孳息是独立之物，孳息与原物是两个物之间的关系，所以，增值利益不是孳息，而只是原物本身交换价值的增加，故房屋的自然增值并非我国民法意义上的孳息。对此，不论是民法学界还是相关法律规定都已经有明确界定，从事实层面上讲，霍磊也无证据证明涉案房屋存在“暴涨”的情况；3、开发商为霍磊办理房产证不存在客观障碍，与霍磊同期购买房屋的人的房产证已经办理完毕，本案涉案房屋未能将房产证办理到霍磊名下，仅仅是因为梁冬强就涉案房屋申请了财产保全即存在司法查封所致，只有梁冬强申请解除查封，开发商就可以为霍磊办理房产证；4、本案涉案房屋交付使用的期限已经届满，梁冬强关于霍磊立即将涉案房屋交付梁冬强使用的主张应得到支持。一审法院经审理查明，2013年6月17日，霍磊与富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力房地产公司）签订商品房买卖合同，购买富力房地产公司开发的香河富力新城V01区1幢2单元2302号房屋一套，建筑面积77.03平方米，单价6253.5元／平方米，房屋总价款481707元。付款方式为买受人签约当日交纳房款（含定金）151707元，剩余房款33万元，在中国建设银行做贷款。约定的交房时间为2015年6月30日前。富力房地产公司已于2015年8月6日将该房屋交付霍磊。2015年12月1日，霍磊（出售方，甲方）与梁冬强（买受方，乙方）、香河亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达房地产经纪公司，居间方，丙方）签订房屋买卖居间合同，该合同约定，霍磊向梁冬强出售位于香河县富力新城V01区1-2-2302号房屋一套，建筑面积77.03平方米，并注明该房屋为空房，甲方于过户前将此房腾空交付给乙方使用（其中“前将”两字有用笔划过的痕迹）；甲方结清过户前此房发生的物业费、取暖费、水、电、煤气、有线电视费、电话费等相关甲方应结清的费用，若甲方未结清上述相关费用，乙方或丙方有权从乙方应付的房款中扣除；所售房屋有按揭贷款，抵押权人霍磊，至今未还贷款金额4万元；房屋成交价为57万元，此房屋产生的相关税费由乙方承担；签订本合同时，乙方支付甲方定金2万元，如乙方为贷款客户，乙方在10日内将该房屋首付款24万元（含定金2万元）交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户。甲方同意乙方以按揭贷款方式支付购房款；签订本合同时，由乙方支付丙方居间服务费13150元；在签订本合同后，甲方必须按照合同约定与乙方共同到房地产管理部门办理房屋交易过户手续，超过约定期限视为违约；甲乙双方按合同约定的期限办理房屋产权变更登记手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三承担违约责任；等等。梁冬强于2015年11月29日向霍磊交付购房定金1万元。梁冬强于2015年12月1日向霍磊交付购房定金1万元。2015年12月8日、13日，梁冬强共向霍磊支付购房首付款22万元。梁冬强向霍磊支付首付款及定金共24万元。因涉案房屋至今未取得房屋所有权证，梁冬强以办理按揭贷款方式付购房余款未能进行，房屋余款至今未给付。涉案房屋现由霍磊占有。梁冬强于2015年12月1日向亿达房地产经纪公司支付服务费13150元。霍磊于2014年5月26日，从中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行办理涉案房屋个人住房贷款28万元，贷款期限360个月；此笔贷款于2015年12月14日结清。另查，梁冬强系已婚，妻子陶艳红，婚后生有一子梁轩睿。2017年3月14日，经香河县住房保障和房产管理局查询，原告夫妻及其子在香河县行政区域内无房产。上述事实有，商品房买卖合同、房屋买卖居间合同、交定金收据及收条、交服务费收据、中国光大银行北京工体路支行对私客户对账单、支付宝转账电子回单、个人贷款结清证明、香河县住房保障和房产管理局出具的非香河户籍家庭住房信息查询登记表（二手房）及当事人庭审陈述等证据所证实。一审法院认为,梁冬强虽系香河县辖区以外的户籍人员，因其家庭户在香河县辖区内无房产，梁冬强具有购房资格。梁冬强、霍磊及亿达房地产经纪公司签订的房屋买卖居间合同，客观真实，合法有效，梁冬强、霍磊均应按该合同约定全面履行自己的义务。因梁冬强、霍磊在合同中约定，梁冬强购房余款33万元，以按揭贷款方式履行。又因霍磊购买的是期房，且至今霍磊尚未取得房屋所有权证，按揭贷款梁冬强一直未能办理，梁冬强也未能以按揭贷款方式将购房余款交付霍磊。因霍磊尚未取得涉案房屋所有权证，梁冬强以按揭贷款的方式付清购房余款的途径暂时不能实现。庭审中，梁冬强表示可以不再办理按揭贷款，付清购房余款。霍磊所出售给梁冬强的涉案房屋总房款57万元，扣除梁冬强所付霍磊购房款包括定金加首付款，共计24万元，尚欠霍磊购房款33万元。梁冬强当庭表示不再以办理按揭贷款方式支付购房余款，能够付清购房余款，应准予梁冬强付清购房余款。梁冬强请求将购房余款33万元给付霍磊，霍磊于收到购房余款33万元当日，将涉案房屋腾空并交付给梁冬强使用。虽然梁冬强、霍磊在房屋买卖居间合同中约定，甲方（霍磊）于过户将此房腾空交付给乙方（梁冬强）使用。同时梁冬强、霍磊约定于2016年3月30日前办理房屋所有权证，因霍磊至今未取得涉案房屋所有权证，如再按合同约定被告于过户将此房腾空交付给梁冬强使用，显然对购房人原告显失公平，故梁冬强请求付清购房余款33万元后，由霍磊将涉案房屋腾空交付给梁冬强使用，并无不当，应予支持。霍磊交房时间应以梁冬强付清购房余款后5日内为宜。梁冬强请求霍磊自涉案房屋所有权登记至其名下的次日，将涉案房屋所有权转移登记至梁冬强名下。因霍磊至今未取得涉案房屋所有权证，梁冬强起诉条件尚不具备，该请求应不予支持。梁冬强可代霍磊取得房屋所有权证后，再行主张将涉案房屋所有权转移登记至梁冬强名下的权利。梁冬强请求霍磊支付逾期办理过户手续的违约金51300元，梁冬强、霍磊双方虽然约定2016年3月30日前办理房屋所有权证，因办证机关为香河县不动产登记部门，霍磊也不能左右办证进度。霍磊至今未取得涉案房屋所有权证，霍磊对此并无过错，对于梁冬强、霍磊未能按合同约定时间办理房屋所有权过户登记手续，梁冬强、霍磊双方均无违约行为。对梁冬强该请求应不予支持。霍磊抗辩主张，不能成立，应不予采信。霍磊主张解除反诉梁冬强、霍磊签订的房屋买卖居间合同，因所提交相关证据不足以证实其主张，且不具备解除合同的条件，该反诉请求，应不予支持。综上所述，梁冬强请求霍磊继续履行梁冬强、霍磊之间的房屋买卖居间合同。梁冬强将购房余款33万元给付霍磊，霍磊将涉案房屋腾空并交付给梁冬强使用，请求合理，应予支持，但霍磊交房时间应以梁冬强付清购房余款后5日内为宜。梁冬强请求霍磊自涉案房屋所有权登记至其名下的次日，将涉案房屋所有权转移登记至梁冬强名下霍磊协助梁冬强履行房屋过户手续；因霍磊至今未取得涉案房屋所有权证，梁冬强起诉条件尚不具备，该请求应不予支持。梁冬强可代霍磊取得房屋所有权证后再行主张权利。梁冬强请求霍磊支付逾期办理过户手续违约金51300元，应不予支持。霍磊请求解除梁冬强、霍磊签订的房屋买卖居间合同，应不予支持。原审判决:一、原告梁冬强与被告霍磊应继续履行双方签订的房屋买卖居间合同。二、原告梁冬强于本判决生效后五日内，给付被告霍磊购房余款33万元。被告霍磊在收到上述购房余款后5日内，将坐落于香河富力新城V01区1幢2单元2302号房屋一套腾空交付给原告梁冬强。三、驳回原告梁冬强的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告霍磊的反诉请求。案件受理费7220元，减半收取3610元，诉前保全费3370元，由原告梁冬强负担3726元，被告霍磊负担3254元。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告霍磊负担。本院二审期间查明,一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为,上诉人梁冬强与霍磊于2015年12月1日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。依据已查明事实，本案争议房屋的产权证现阶段尚未办理下发，但上诉人霍磊并未提交有效证据证明涉案房屋的房屋产权所有证不能办理，因此涉案房屋在开发商办理下发房屋产权证后，上诉人梁冬强与霍磊签订的《房屋买卖居间合同》具备继续履行的条件，故上诉人霍磊以涉案房屋产权证一直未下发来主张其与上诉人梁冬强签订的房屋买卖合同缺乏继续履行的事实基础，该上诉主张无事实依据，本院不予支持。上诉人霍磊以其欲将涉案房屋留为自用，又以其与上诉人梁冬强签订的《房屋买卖居间合同》无法继续履行为由，主张解除涉案《房屋买卖居间合同》，本院认为，上诉人霍磊主张解除合同的理由缺乏事实依据及法律依据，不能成立，本院不予支持。因双方所签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，应继续履行，上诉人霍磊尚未取得涉案房屋的所有权证，上诉人梁冬强在将剩余购房款330000元给付上诉人霍磊后，再按原合同约定来交付房屋，对上诉人梁冬强有失公平，故一审法院关于支持上诉人梁冬强在付清购房余款后，上诉人霍磊将涉案房屋腾空并交付给上诉人梁冬强的判决，并无不当，上诉人霍磊关于一审法院该项判决内容无合同依据及法律依据的上诉主张及理由，不能成立，本院不予支持。因涉案房屋的房屋产权证等过户手续尚未办理，上诉人霍磊至今未取得涉案房屋的产权证，所以上诉人梁冬强关于要求将涉案房屋所有权转移登记至其名下，霍磊协助梁冬强履行房屋过户手续的诉讼请求，尚不具备起诉条件，一审法院判决未予支持其该项诉请，并无不当，上诉人梁冬强关于依法改判霍磊自涉案房屋的所有权登记至其名下之日的次日将该房屋所有权转移登记至上诉人梁冬强名下的上诉请求，本院不予支持。上诉人梁冬强可代上诉人霍磊取得房屋所有权证后再行主张权利。综上所述，上诉人梁冬强与上诉人霍磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14540元，由上诉人梁冬强负担7220元，由上诉人霍磊负担7320元。本判决为终审判决。审 判 长 李成佳代理审判员 杨 莉代理审判员 杨学军二０一七年六月一日书 记 员 于盟佳 来源：百度“”