（2017）苏0583民初6099号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-11
案件名称
何唯安与太平洋商业广场第一届业主委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何唯安,太平洋商业广场第一届业主委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初6099号原告（反诉被告）：何唯安，女，1956年7月30日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：侯献鉴，男，系原告何唯安的丈夫。被告（反诉原告）：太平洋商业广场第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路108号。负责人周斌，系该业主委员会主任。原告何唯安与被告太平洋商业广场第一届业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年4月12日公开开庭进行审理。原告何唯安、被告太平洋商业广场第一届业主委员会的负责人周斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何唯安向本院提起的诉讼请求为：一、双方继续履行于2016年8月15日签订的租赁合同；二、被告承担租金违约金134865元（根据合同第九条）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：受业主委托，于2016年8月15日在太平洋广场业主委员会洽谈委托租赁合同事宜，经原、被告双方协商达成一致意见。一、被告提供给原告一份之前与其他人签订的租赁合同作为日后签约的样本，并承诺我们之间的合同完全参照样本内容，只是在业主的姓名，产权面积，租金，承租人姓名几个方面做一下变动之后，将正式合同于8月底前寄给原告，合同于9月起生效；二、8月底之前被告打了二个月租金到原告账户，分别是7月份、9月份的租金，7月份的租金是因为被告在未经原告同意的情况下非法使用的，作为补交费，9月份作为合同生效起首月支付，之后以每季度为结算周期；三、8月23日被告按约打入7、9二个月的租金给原告，但原告发现支付的金额不正确，于是多次致电被告，要求被告核实后将不足部分补足，同时也要求被告尽快把合同寄给原告，在与被告多次电话交涉无果的情况下，10月10日原告再次当面约谈被告，被告称租金少打你是因为要向每位业主征收300元维权费，合同不给你是因为原来的下家不想租房了，经与被告再三协商无果的情况下，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告太平洋商业广场第一届业主委员会辩称，我方没有义务承担原告的诉求，因原告系XX室房主，我业委会与XX室业主无任何租赁关系。被告（反诉原告）向本院提起反诉，请求本院判决：原告（反诉被告）退还被告错汇的租金人民币5473.39元。反诉事实和理由：被告于2016年8月23日因其公司财务人员操作失误，借将太平洋商业广场XX室业主的租金5473.39元借汇到原告账户。此后，被告多次向原告催还，但原告拒不退还。原告对被告的反诉辩称，驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2008年10月20日，原告何唯安与苏州港汇置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由原告购买苏州港汇置业有限公司开发的位于和丰路XX号第XX号房，该商品房的用途为办公楼，建筑面积共101.42平方米，总金额为1339880元。该房屋原公安编号XX房屋，现产权房号为XX。该房屋已结算完毕且于2011年11月11日交房于何唯安使用。2015年5月20日，被告与微巢企业管理（苏州）有限公司签订《太平洋商业广场房屋租赁合同》约定由被告出租给微巢企业管理（苏州）有限公司房屋昆山市花桥镇和丰路XX号XX-XX,XX-XX。被告与微巢企业管理（苏州）有限公司签订的租赁合同未包含涉案房屋。2016年7月1日，原告的委托代理人侯献鉴向被告出具一份授权委托书。该授权委托书载明：业主何唯安全权委托昆山太平洋商业广场经营管理本物业，并收取租金。同时本人授权昆山太平洋商业广场如有必须时可从实际经营收取的租金中扣除代缴税费后提取10%作为公积金，用于维持大楼正常运作、日常经营及宣传推广等用途之启动资金。待业委会通过公共部分经营获取收益后逐步退还业主，并将其余90%实际收取租金转入本人指定账户。本人同意业委会聘任有资质的合格物业公司管理本物业并承诺将及时缴纳物业管理费用，同时受权业委会在必要时可直接从租金中扣除每月物业管理费。2016年8月23日，被告向原告银行账号转账支付5473.39元。对该5473.39元原告诉称系被告向其支付的两个月租金，被告辩称系其公司财务错打给原告的，要求返回。本院于2017年4月12日庭审告知原告于2017年4月15日前自行接收涉案房屋，被告对此无异议。2016年11月28日，被告在太平洋商业广场张贴公告称：昆山市花桥经济开发区太平洋商业广场第一届业主委员会受大楼业主委托，系本大楼唯一具有合法资质招租的组织机构，任何人及公司未经本业委会授权不得冒用业委会名义出租。如发现有冒名欺诈行为，本业委会将追究其法律责任。同时，本业委会再次郑重声明，因本大楼7楼租户微都网络科技（上海）有限公司、微巢企业经营管理（苏州）有限公司截止至2016年10月31日拒不履行缴付合同约定租金及押金义务，故本业委会不承认与其所签订的一楼商场、6楼办公楼、7楼办公楼租用合同的合法性，并已向法院起诉追究其责任，特此公告。原、被告双方没有签订有效的租赁合同，原告也未向本庭提交有效证据证明被告占用、经营、出租涉案房屋。上述事实有商品房购销合同、竣工移交单、苏州港汇置业有限公司情况说明及原、被告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，合法的房屋租赁关系应受法律保护。本案原告与被告没有签订有效的租赁合同，且原告也未举证证明被告将涉案房屋出租他人获得房屋租金或被告有占有使用涉案房屋，原告要求被告履行租赁合同并支付租金没有事实和法律基础，本院不予以支持。被告反诉称其向原告支付的5473.39元系其财务借汇的，要求原告退还。本院对于认为，被告在是原告向被告出具授权委托后，被告自愿向原告支付的，且被告在支付该费用后还在涉案房屋所在大楼张贴其系唯一合同招租机构，故对于该5473.39元本院认为系被告自愿支付给原告的相应对价。现被告要求返还，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）何唯安的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）太平洋商业广场第一届业主委员会的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，减半收取462元，由原告负担。反诉费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 杨荣丰二〇一七年六月一日书记员 唐 亮 来自