（2017）苏01民终1978号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-26
案件名称
李家义与南京三福房地产开发有限公司、周守俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李家义,南京三福房地产开发有限公司,周守俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1978号上诉人（原审原告）：李家义，男，1969年9月26日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：胡志扬，江苏天听律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南京三福房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区上坊泥塘村。法定代表人：薛志勇,该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周守俊，男，1981年11月12日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：姚正林，江苏圣典律师事务所律师。上诉人李家义因与被上诉人南京三福房地产开发有限公司（以下简称三福公司）、周守俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初11305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李家义上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决遗漏重要事实。一审法院遗漏李家义与三福公司未办理过户手续的原因。因案涉房屋有在建工程抵押一直无法过户，何时解押李家义无从得知，而三福公司在解押后立刻将房屋过户给周守俊，明显不是真实交易。2.三福公司与周守俊的房屋交易价格明显低于市场价格。案涉房屋交易价格为8800元/平方米，而相关的另一套房屋成交价格为12600元/平方米，实际上该区域的房屋成交价格为18000元/平方米。3.案涉房屋自2013年7月由李家义装修后一直居住至今，周守俊买房竟然不到现场看房，明显系恶意串通。4.三福公司、周守俊为避税在房产部门登记低价，损害了国家利益，一审法院认定合同有效，适用法律错误。三福公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。周守俊辩称，一审判决理由充分，其作为案涉房屋的所有权人，正当合法权利不应受到侵犯。1.案涉房屋交易价格符合市场价格，备案合同偏低是为了避税。2.周守俊购买房屋前由三福公司员工带着钥匙去看过房屋，当时购买的是装修房，并没有看到有人居住。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。李家义向一审法院起诉请求：1.请求判决确认三福公司与周守俊签订的购房合同无效。2.请求判决本案诉讼费由三福公司与周守俊承担。一审法院认定事实：2011年12月25日，李家义（乙方）与三福公司（甲方）签订协议一份，约定：一、甲方拟用东福金座项目房屋806室、1511室、1901室冲抵双方往来款，甲方同意将房屋钥匙于2011年12月25日先行交付给乙方。二、甲方拟冲抵往来款的房屋如下：1.806室，面积123.59平方米，单价为每平方米8600元，拟冲抵往来款1062874元。2.1511室，面积69.14平方米，单价为每平方米8600元，拟冲抵往来款594604元。3.1901室，面积39.61平方米，单价为每平方米8600元，拟冲抵往来款340646元。合计拟冲抵往来款1998124元。三、双方约定在甲方将房屋钥匙交给乙方后1年内配合乙方办理相关产证手续。四、本协议一式两份，双方各执一份。如有争议，友好协商解决，协商不成，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。签订协议后，李家义与三福公司一直未就上述三套房屋办理产权登记手续。2016年6月23日，三福公司与周守俊签订《南京市江宁区商品房现售合同》，约定三福公司将其开发的位于南京市江宁区东山街道万安西路73号东福金座大厦806室房屋出售给周守俊，并将房屋过户至周守俊名下。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人无权要求继续履行抵债协议或者要求确认所抵之物的所有权归自己，但可要求债务人继续履行原债权债务合同。本案中，李家义与三福公司于2011年12月25日达成以房抵债协议，约定三福公司将包括案涉房屋在内的三套房屋冲抵所欠李家义债务1998124元，但一直未办理涉案房屋的产权登记手续。后三福公司将案涉房屋出售给周守俊，并已将案涉房屋的产权登记在周守俊名下，以自己的行为表示反悔不履行该抵债协议，李家义基于以房抵债协议主张三福公司与周守俊签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李家义的诉讼请求。一审案件受理费8715元，减半收取4358元，由李家义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依据提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.在（2013）江宁开民初字第1011号案件中，李家义起诉计家华、薛青、三福公司借款纠纷，在该案2014年7月9日的庭审中，李家义与三福公司均认可计家华所欠的400万元债务中，有1998124元已经由包括案涉房屋在内的三套房屋进行冲抵，三福公司表示案涉房屋上有紫金银行的贷款，其会尽快处理完银行贷款后协助李家义或其指定的第三方办理上述房产的过户手续。该案当事人达成如下调解协议：计家华于2011年1月14日借李家义4000000元，已于2011年7月25日归还了1940000元，于2011年12月25日归还了1998124元，尚欠本金61876元，利息28124元，合计90000元，由计家华、薛青、南京三福房地产开发有限公司于2014年7月16日前还清。一审法院据该调解协议出具了民事调解书。2.三福公司与周守俊就案涉房屋于2016年6月23日签订《东福金座大厦商品房现售合同》，约定房屋单价4000元/平方米，总价款494360元。2016年6月27日，三福公司与周守俊签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋单价8800元/平方米，总价款为1087592元，合同约定，双方之前签订的商品房现售合同只是为双方避税，实际履行的为本合同条款。周守俊办理产权证后，于2016年9月21日在以案涉房屋向平安普惠融资担保有限公司抵押担保债权1507000元。3.三福公司、周守俊二审陈述，三福公司的员工执案涉房屋的钥匙带周守俊现场看过房屋，室内有装修。李家义认为其收房后将房屋进行了装修并更换了门锁，三福公司没有钥匙。本院要求三福公司补充提交房屋钥匙以便现场查看，但三福公司未提交。4.三福公司向本院提交网络截图五页，来源于南京市房产局网站，证明案涉房屋所在楼盘住宅销售均价在6131元，案涉房屋房产管理部门限价9086元/平方米，其出售给周守俊的价格是合理的，不存在恶意串通损害他人利益的事实。李家义对上述证据的真实性无异议，但认为截图上载明的价格是2009年颁布销售许可证时的价格，据案涉交易有7年多时间，在此期间南京市的房价早已天差地别，且表格上载明的806室房价9086元/平方米是由开发企业定义的，对三福公司的证明目的不予认可。周守俊对三福公司提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认可，说明双方以8800元/平方米进行交易的价格符合南京市房产部门的指导价格及市场交易价格。本院经审查认定，对三福公司所提交的网络截图的真实性、合法性和关联性予以确认，但尚不足以证明三福公司与周守俊之间的交易价格与市场价格相符。5.三福公司向本院出具补充意见：（1）案涉房屋于2016年4月解押；（2）三福公司于2011年将案涉房屋交给李家义使用；（3）案涉房屋的装修不是三福公司施工，也不是李家义。据说三福公司将房屋交给李家义后，李家义将此房卖给了其他人，装修应当是其他人进行的；（4）房屋钥匙问题，三福公司于2016年6月将房屋出售给周守俊后，李家义换过门锁，三福公司认为已无必要提供钥匙并且前往看房；（5）根据一审庭审，周守俊取得房屋产权后将房屋抵押给担保公司获得贷款，从这个角度考虑，法院不宜认定合同无效。本院认为，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新的债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。本案中，李家义与三福公司在债务清偿期届满后达成以物抵债协议，并通过诉讼对全部债务进行了清算，明确将以房屋抵扣的债务金额作为已偿还的款项，表明双方已经对消灭所涉的旧债务达成了一致，即双方形成了以物抵债协议中约定的新的债权债务关系，故李家义与三福公司于2011年12月25日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人的合法利益的合同无效。本案中，三福公司与周守俊签订的商品房现售合同及房屋买卖合同应属恶意串通损害国家及第三人利益的合同，应属无效。理由如下：1.三福公司将案涉房屋抵扣给李家义后再将房屋出售给周守俊，主观上存在恶意。2.周守俊、三福公司虽主张双方真实履行的合同为单价8800元/平方米的房屋买卖合同，但三福公司在2011年将案涉房屋折抵给李家义时每平方米价格为8600元，而其在2016年将房屋出售给周守俊时的房屋价格仅为每平方米8800元，近年来房屋价格暴涨，双方的交易价格明显低于市场价格，不符合常理。周守俊取得房屋所有权后即将案涉房屋抵押担保债权1507000元，亦说明周守俊清楚案涉房屋的实际市场价值。三福公司虽主张案涉房屋存在房产部门限价销售情况，但不论该房是否存在限价，三福公司与周守俊亦未按限价交易，且三福公司出售抵债的另两套房屋的售价亦与限价不符，故三福公司主张案涉房屋系按政府限价出售，依据并不充分。3.周守俊与三福公司在签署房屋买卖合同外，还签订了商品房现售合同，应当知晓案涉房屋为第一手销售，其主张曾在三福公司员工的带领下现场看房，则其应当知晓案涉房屋已经有人居住的事实，即使如其所述看房时房内无人，有人居住过的房屋亦与正常交付的装修房明显不同，周守俊对此并无合理解释。周守俊在房屋已有人居住的情况下，仍以超低价格购买案涉房屋，应当知道可能会侵犯现居住人的权利，但其并未与居住人进行核实，仍在未实际接收房屋的情况下支付全部尾款，主观上亦存在恶意。4.周守俊、三福公司虽主张现场看过房，但并未提供证据证明，且不能明确说明看房的具体时间及过程。三福公司自认在2011年即将房屋钥匙交给李家义，而李家义在收房后亦对房屋进行了装修，三福公司不应再持有案涉房屋钥匙。三福公司在二审中先是同意提供钥匙，又以李家义更换过门锁为由认为不必要提供，表述前后不一致，不能对其为何会持有案涉房屋钥匙作出合理解释。如周守俊根本未看过房，则其与三福公司在一、二审法庭中的陈述亦表明双方之间存在串通。5.周守俊、三福公司均认可双方签订的商品房现售合同系为避税所用，故该合同损害国家利益，应属无效。商品房现售合同系案涉房屋交易过户的制式合同，当事人为偷税漏税常有约定虚假交易价格，但较少发生在开发商与购房者之间，本案三福公司与周守俊在商品房现售合同中约定虚假交易价格，亦能够印证三福公司与周守俊之间并非正常的房屋买卖关系。上述事实相互印证，能够推定三福公司与周守俊签订的商品房现售合同与房屋买卖协议存在恶意串通，该合同侵犯国家和李家义的利益，应属无效。综上所述，上诉人李家义的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初11305号民事判决；二、南京三福房地产开发有限公司与周守俊就南京市江宁区东山街道万安西路73号东福金座大厦806室房屋签订的《东福金座大厦商品房现售合同》和《房屋买卖协议》无效。一审案件受理费减半收取4358元，由三福公司、周守俊负担；二审案件受理费8715元，由三福公司、周守俊负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 刘 凡审判员 汪德全二〇一七年六月一日书记员 汪海燕 关注微信公众号“”