（2017）豫01民终7082号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-06-30

案件名称

李艳霞、晁玉平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州��中级人民法院

所属地区

河南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李艳霞,晁玉平,中国银行股份有限公司郑州金水支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7082号上诉人（原审被告反诉原告）：李艳霞，女，1974年10月8日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人：张华立，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：晁玉平，女，1982年6月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：王建民，河南中能律师事务所律师。委托代理人：程子原，河南中能律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州金水支行。住所地:郑州市金水区金水路***号。负责人：李红杰，该行行长。委托代理人：常正纲，河南辰中律师事务所律师。委托代理人：钟鸣，河南辰中律师事务所律师。上诉人李艳霞因与被上诉人晁玉平、中国银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称中国银行金水支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李艳霞委托代理人张华立，被上诉人晁玉平委托代理人王建民、程子原、中国银行金水支行委托代理人常正纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳霞上诉请求：1、依法撤销管城回族区人民法院（2017）豫0104民初93号民事判决书，发回重审或者在查明本案事实的基础上依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人李艳霞与被上诉人晁玉平房屋买卖合同纠纷一案，已由管城回族区人民法院作出了（（2017）豫0104民初93号民事��决，因上诉人不服一审判决，现依法向贵院提起上诉，事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决一并处理上诉人、被上诉人和第三人之间不同的法律关系显然是错误的。上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同纠纷，上诉人与第三人之间是抵押权纠纷，相反被上诉人与第三人之间并不存在任何纠纷，三方之间的纠纷明显不属于一个法律关系，并且第三人在一审中也称其没有义务为被上诉人办理房产抵押注销手续，一审法院一并处理上诉人、被上诉人和第三人之间不同的法律关系显然是错误的。2、本案涉案房屋是上诉人李艳霞和张秋的夫妻共同财产，共有人张秋对上诉人私自出售涉案房屋是不知情的，现张秋已明确表示不同意出售涉案房屋，更不愿协助办理所有权转移登记手续，被上诉人与上诉人在2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》已失去了继续履行的事实和法律依据。首先，本案涉案房屋是上诉人和张秋的夫妻共同财产。上诉人与张秋于2001年3月18日登记结婚，婚后又于2010年lO月26日共同出资购买了该房屋，虽说该房屋仅登记在上诉人名下，但婚后一直是用夫妻共同财产偿还的贷款，依据《婚姻法》的相关规定，该房屋应属于上诉人与张秋的夫妻共同财产。其次，共有人张秋对上诉人私自出售涉案房屋是不知情的，现己明确表示不同意出售，更不愿协助办理所有权转移登记手续。张秋与上诉人购得该房屋后，一直在共同偿还该房屋的商业贷款。张秋对上诉人私自出售该房屋并不知情，从常理来看，如果张秋对上诉人私自出售该房屋是知情的，那么，从上诉人与被上诉人在2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》后，张秋就不可能在继续偿还该房屋的商业贷款了，现张秋已明确表示不同意出售，更不愿协助办理��有权转移登记手续。3、一审法院不准许房屋共有权人张秋作为有独立请求权的第三人参与诉讼明显是错误的。房屋共有权人张秋在知道本案诉讼后，按法律规定在开庭前向一审法院提交了有独立请求权第三人参与诉讼申请书，认为上诉人李艳霞未经其同意私自出售涉案房屋，已严重侵犯了其合法的共有权利，要求依法撤销房屋买卖合同以维护其合法权益。但一审法院却没有接张秋书面提出的有独三的申请，也没有书面向其说明不准许的理由，对张秋是明显不公平的，明显也是违背法律程序的，请二审予以纠正。4、本案不适用善意取得制度。根据《婚姻法解释三》第11条、《物权法》第106条的规定。第三人符合善意取得必须同时满足三个条件（①第三人善意购买；②支付合理对价；③办理产权登记手续）。而本案中，由涉案房屋于没有办理所有权转移登记手续，被��诉人也没有支付合理对价。因此，本案不适用善意取得制度。5、一审法院在庭审中向被上诉人主动释名“让其放弃合同中约定的按揭方式付款，改变为一次性支付剩余房款，并以剩余房款为代为清偿债务以解除抵押权”显然是有悖法律程序规定的。就本案来说，一审法院对此并没有法律赋予了主动释名权利，应以双方当事人的请求为限作出公正的判决，况且上诉人在一审中已明确对此释名提出了质疑的意见，第三人也认为其没有义务为被上诉人办理任何手续。相反一审法院不但超出诉讼请求进行了判决，而且有悖法律程序规定进行了主动释名，请二审予以纠正。6、被上诉人未按照约定按月偿还该房屋的银行贷款己构成违约，上诉人要求解除合同的诉讼请求应得到支持，请二审予以查明并纠正。合同签订后，上诉人多次要求被上诉人及时按月偿还银行贷款，但被上诉人均置之不理，上诉人为了自己的个人征信和银行信用考虑，不得不替被上诉人偿还银行贷款，2014年1月5日至2017年2月15日期间，上诉人和张秋已累计共同偿还银行贷款127848.81元。被上诉人未按照约定按月偿还该房屋的银行贷款已构成违约，上诉人要求解除合同的诉讼请求应得到支持，请二审予以查明并纠正。同时，本案中房屋买卖合同约定的解除合同违约金是50万元，明显高于损失的30％，依据《合同法》114条及《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第27条的相关规定，本案违约金的数额应当适当减少。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院超出诉讼请求判决，请二审依法撤销。一审中，被上诉人的诉讼请求为“1、依法判令被告李艳霞继续履行房屋买卖合同，于本判决生效后十日内协助原告办理房产所有权转移登记手续多；2、依法判令第三人在原告代被告付清剩余贷款后，办理房产抵押注销手续；3、被告承担本案的所有诉讼费用。”而一审判决主项却足足有五项内容，己远远超出了被上诉人在一审中的诉讼请求，且该判决没有实际履行金额，不明确、不客观、不具体。根据《民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，并根据民事审判中不告不理的原则，一审判决超出原告诉讼请求的，属于适用法律错误，二审应予撤销。2、被上诉人与上诉人在2014年1月5日内签订的《房屋买卖合同》已失去了继续履行的事实和法律依据，二审应予撤销。首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《合同法》第110、《物权法》第97条对于共有物处分的条件规定，在本案中，鉴于涉案房屋系上诉人与张秋的夫妻共同共有财产，房屋买卖合同是否能继续履行，需要衡量是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。而在涉案房屋共有权人张秋并不同意出售该房屋的情况下，上诉人作为共有权人之一对涉案房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件，该涉案房屋并不能实现物权变动。其次，《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定：“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。”对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同��记部门的管理实践保持一致。再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护，法院应依法驳回买受人的诉讼请求。综上所述，因一审判决存在认定事实错误和适用法律的错误，依法应当撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求，依法维护司法公正和上诉人的合法权益。晁玉平辩称：一、被上诉人与上诉人签订��房屋买卖合同真实、合法有效，应继续履行，一审判决认定事实清楚正确，证据确实充分。1、一审认定上诉人有权处分房屋的事实清楚，证据确凿。2、上诉人未按照双方合同约定将被上诉人的购房款用于偿还银行贷款并解押的违约事实，一审认定正确。二、一审认定适用法律正确，判决公正。1、第三人对本案房屋享有抵押权，担保债权能否顺利实现与抵押物即本案房屋所有权的归属变化有重大关系，一审法院一并处理合法合规。2、一审判决是针对被上诉人的本诉和上诉人的反诉做出的，适用法律正确。3、上诉人继续履行合同，依照合同约定协助被上诉人办理房屋所有权转移登记手续，合理合法。三、上诉人的不诚信行为是本案纠纷产出的原因。综上，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，敬请二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。中国银行金水支行述称：服从法院判决。晁玉平向一审法院诉讼请求：1.依法判令被告李艳霞继续履行房屋买卖合同，于该判决生效后十日内协助原告办理房产所有权转移登记手续；2.依法判令第三人在原告代被告付清剩余贷款后，办理房产抵押注销登记；3.被告承担本案的所有诉讼费用。李艳霞向一审法院反诉请求：1.依法判令解除被告与原告于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》；2.本案的全部诉讼费用由原告承担。原审法院经审理查明：2014年1月5日，原告晁玉平与被告李艳霞、居间方郑州东十房产营销策划有限公司第十八分公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1.被告拥有位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号的房屋（商品房买卖合同编号10708579），房屋所有权人李艳霞，房屋建筑面积131.49平方米。2.原、被告双方经协商一致，该房屋及其配套设施的总价款为1130000元。3.付款方式为按揭贷款，原、被告双方于签订合同后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。4.原、被告双方在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后15个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续。过户税费分配方式：被告负担税费的零%，原告负担税费的佰%。5.其他约定事项：合同签订之日，原告向被告支付房屋首付款人民币伍拾万元整（￥500000元），被告用于银行解押。合同签订当日，原告向被告支付购房款500000元，被告出具收条一份。当日被告将位于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号的房屋交付原告，并将购房资料交与原告，原告在涉案房屋居住至今。2015年01月19日，郑州市住房保障和房地产管理局下发郑房权证字第××号房屋所有权证，��明：“房屋所有权人：李艳霞；共有情况：单独所有；房屋坐落：管城××区航海东路××院××楼××单元××号”。因被告至今未偿还银行贷款办理解押，原告无法办理上述房屋过户手续，引起争诉。庭审中，原告表示愿意将剩余房款一次性付给被告李艳霞。原审法院另查明，2010年11月5日被告李艳霞与第三人中国银行金水支行签订《个人一手住房贷款合同》中约定：被告李艳霞向第三人中行郑州金水支行贷款507000元，贷款期限为20年，自2010年11月22日起至2030年11月22日止；被告贷款用于购买坐落于管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号房屋；2010年11月19日被告李艳霞与第三人所签《郑州市预购商品房抵押合同》中约定：被告作为抵押人以上述房产设定抵押，抵押权人为第三人中国银行金水支行，该抵押在郑州市房地产管理管理部门办理了抵押登记。原审法院��查明，河南正商物业管理有限公司于2017年1月9日出具证明一份，内容为：“兹证明李艳霞身份证号412701197410080520房产证地址为管城××区航海东路××院××楼××单元××号与管城回族区未来路西、航海路北9幢1单元23层2304号是同一套房屋，特此证明”。以上事实，有当事人提供的原审证据材料、庭审笔录等在案佐证。原审法院认为，原告（反诉被告）晁玉平与被告（反诉原告）李艳霞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格依约履行。本案中，原、被告双方在履行合同过程中，原告已依约支付购房款，履行了买方主要义务。依合同约定，被告李艳霞负有以此款结清该房屋的银行贷款且不得用于他途的合同义务。被告至今未将此款清偿银行贷款及解除银行抵押��已构成对合同义务的违反，并造成本案房屋至今未能办理过户。因被告原因未完成涉案房屋的所有权转移登记，原告有权要求继续履行，在原告代为解除银行抵押权的前提下，对其要求继续履行合同、办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，该院予以支持。第三人中国银行金水支行对涉案房屋享有经登记的抵押权。本案审理中，原告放弃合同中约定的按揭贷款方式付余款，愿意一次性支付剩余房款，并以剩余房款代为清偿债务以解除抵押权。对被告并无不利，且第三人对此不持异议，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋产权变更登记的履行障碍，考虑造成合同未能履行的原因，对该意见该院予以准许。代为偿还债务所需款项，以原告晁玉平实际清偿时第三人中国银行金水支行银行系统确定的数额为准。根据我国法律规定，房屋属于不动产，须遵循不动产登记制度，不动产权属证书即是权利人享有不动产物权的证明，涉案房屋登记被告李艳霞为所有权人而未显示共有人。依据物权登记的公示公信原则，原告完全有理由相信被告李艳霞有权处分房屋，被告李艳霞以其个人名义签订合同于法不悖，故该合同形式合法、内容有效，被告李艳霞以夫妻共有财产为由提出异议、不愿继续履行合同，反诉请求解除合同，对被告的反诉请求，该院不予支持。被告辩解其名下房屋为夫妻共同所有及丈夫不同意出卖涉案房屋，此属被告夫妻之间的另一法律关系，本案不予理涉。综上所述，该院为保护当事人合法权益，维护交易安全和诚实信用的市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一��零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）晁玉平与被告（反诉原告）李艳霞于2014年1月5日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）晁玉平于该判决生效后十日内按照2010年11月5日被告（反诉原告）李艳霞与第三人中国银行金水支行所签《个人一手住房贷款合同》中约定，一次性向第三人支付被告（反诉原告）李艳霞欠第三人的剩余贷款本金及利息（具体数额以清偿当日第三人银行系统确定的数额为准）；三、第三人中国银行金水支行于原告（反诉被告）晁玉平付清上述剩余贷款本金及利息后三十日内，办理位于管城××区航海东路××院××楼××单元××号的房屋（房屋所有权证证号：郑房权证字第××号）的解除抵押手续；四、被告（反诉原告）��艳霞于第三人中国银行金水支行办理上述房屋解除抵押手续后十日内，协助原告（反诉被告）晁玉平办理位于管城××区航海东路××院××楼××单元××号房屋所有权转移登记手续；同时原告（反诉被告）晁玉平向被告（反诉原告）支付剩余房款（具体数额以合同约定总价款扣除银行按揭贷款及晁玉平已经支付的50万元）；五、驳回被告（反诉原告）李艳霞的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件的本诉受理费15070元、保全费5000元，反诉受理费7535元，由被告李艳霞负担。本案二审审理期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于违约责任问题。本案房屋买卖合同签订后，晁玉平按照约定向李艳霞支付房款50万元，李艳霞也按照约定将房屋及购房资料交付晁玉平。本案双方约定的付款方式为按揭贷款，且约定双方应当在房屋解押完毕且银行货款审批通过后15个工作日内，共同到房管部门办理过户及相关手续。但李艳霞没有依约将晁玉平支付的50万元房屋用于偿还银行借款、解除房屋的抵押担保手续，构成违约，应当承担违约责任。李艳平上诉称，晁玉平没有按照约定按月偿还诉争房屋相关银行贷款，构成违约，李艳平请求解除房屋买卖合同，应当得到支持。对李艳平的该项主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于房屋买卖合同的继续履行问题。李艳霞上诉称，诉争房屋系李艳霞与张秋的夫妻共同财产，本案李艳霞私自出售房屋，张秋对此不知情。张秋不同意出售房屋，房屋买卖合同无法履行。本院认为，自双方��订房屋买卖合同、支付首付款及交付房屋，至李艳霞起诉，时间近三年，期间李艳霞与张秋夫妻关系正常，张秋对李艳霞出售本案诉争房屋不知情，不符合日常生活常理。根据本案房屋交易及日常生活经验，能够认定李艳霞出售家庭共有的房屋得到张秋认可，李艳霞出售夫妻共有房屋，属于有权处分。故房屋买卖合同具备履行条件，应当继续履行。李艳霞的该项上诉主张不成立，本院不予支持。三、关于本案的程序问题。李艳霞上诉称，一审判决超出晁玉平诉讼请求范围，程序违法。本院认为，一审晃玉平的实体方面的诉讼请求包括二个方面，要求李艳霞协助办理房屋过户手续，要求第三人中国银行金水支行解除房屋抵押手续。一审判决主文前四项内容均属于这二个方面内容，并没有超出晁玉平诉讼请求的范围。故李艳霞的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。李艳霞又称，房屋共有人张秋申请参加诉讼，一审不准许其参加诉讼，违背法律程序。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉争房屋的共有人申请参加诉讼，请求撤销房屋买卖合同。张秋的请求虽然与本案有关联，但并不属于必要合并审判情形，也不属于必要共同诉讼，张秋不属于必须参加诉讼的当事人或第三人。故一审没有准许张秋参加诉讼并无不当。李艳霞的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22605元，由上诉人李艳霞负担。本判决为终审判决。审判长　石红��审判员　邢　彦　堂审判员　杜　麒　麟二〇一七年六月一日书记员　胡　保　亚来自：