（2017）桂12民终537号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-20
案件名称
王小菁、韦相学商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小菁,韦相学,河池市俊蒙房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终537号上诉人（原审原告）：王小菁，女，汉族，1968年7月15日生，住河池市金城江区。上诉人（原审原告）：韦相学，男，壮族，1968年10月10日生，住河池市金城江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐周，广西金城江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河池市俊蒙房地产开发有限责任公司，住所地：河池市民族路168号。定代表人：韦俊蒙，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢钟信，广西河城律师事务所律师。上诉人王小菁、韦相学因与被上诉人河池市俊蒙房地产开发有限责任公司（以下简称“俊蒙公司”）商品房预售合同纠纷一案,不服金城江区人民法院（2016）桂1202民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人王小菁、韦相学的委托诉讼代理人唐周，被上诉人俊蒙公司的委托诉讼代理人卢钟信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王小菁、韦相学上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判令被上诉人支付给上诉人3126.84元；3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、被上诉人在房屋交付上诉人后约定时间内未将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，己构成违约。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。但是被上诉人在约定期间内，未将相关资料报房产登记机关备案构成违约，应当承担违约责任（即买受人不退房，出卖人则按应付房款1％向买受人支付违约金）。上诉人已付房款312684元。本案一审法院未对这一事实查明，也未予以认定。二、被上诉人实质上承担了为购房人办理房产证的责任。出卖的房产资料掌控在被上诉人手上，向产权登记机关提交这些资料是被上诉人的约定义务，同时被上诉人收集了上诉人等人办房产证所需的4000元。被上诉人的权力和事实行为己构成为上诉人办房产证责任。一审法院忽视开发商出售商品房代受让人办证的惯例和被上诉人己以实际行为代理上诉人事实，认定被上诉人没有义务给上诉人办证是事实不清，证据不足。三、一审法院认定被上诉人不负办房产权责任有悖物权转移特别是不动产权属转移基本原则。物特别是不动产物的买卖只交付物而不交付其权属凭证，受让人得不到完全的物。如果被上诉人说明只交房不予办理房产证，上诉人得到的是无证的房，是不会购买该房的。可见一审法院认定不符物权转移附随义务的规定和物权转移惯例。四、政府给房地产开发商的优惠不影响《商品房买卖合同》的效力。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务条件没有涉及到被上诉人与政府的优惠问题，而且政府的优惠不是不可抗力的意外原因。政府给不给开发商的优惠是政府与开发商的关系，这一关系不应影响到开发商与房屋买受人的权利义务，更不应以此来推卸违约责任。一审法院以此来为被上诉人解脱违约责任没有法律依据。五、在（2015)金民初字第369号民事调解书中，被上诉人已对与上诉人同时购买房屋的买受人支付了违约金，也就是说，一被上诉人己承认自己违约这一事实，在此他却出尔反尔，否定违约，且还得到一审法院的支持，上诉人百思不得其解。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人俊蒙公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人王小菁、韦相学向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务，为原告办理“东方帝都”住宅小区A座4单元4××号房屋权属证书；2、判令被告支付给原告违约金3126.84元；3、本案案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告俊蒙公司系自然人独资的有限责任公司，营业期限为长期，经营范围包括房地产开发（叁级）。位于河池市××大道南侧“俊蒙.东方帝都”商住楼（以下简称东方帝都）系被告开发建设，被告以出让方式取得东方帝都编号为2008B-B-21的地块土地使用权，土地使用权出让合同号为桂土出字[河池]2009022号，面积为4437.768平方米，规划用途为商业住宅，使用年限自2009年12月12日至2079年12月12日，建设工程规划许可证号为建字第451201201000005，施工许可证号为452701201004200101，商品房预售许可证为河房预字（2010）第10号。2013年12月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发的东方帝都商品房A座4单元4××号住房一套，建筑面积共133.74平方米，总房价为312684元。被告应当在2013年12月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同约定有：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任，……”。合同签订后，原告已将房价款付清给被告。2012年1月9日东方帝都工程通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2013年12月5日原告将3142元办证所需费用交给被告。2013年12月30日被告向原告交付房屋。2016年4月5日河池市人民防空办公室出具《关于东方帝都项目防空地下室建设问题的函》，“河池市住房和城乡建设局：东方帝都项目防空地下室建设问题属于历史遗留问题，河办发[2005]132号和河池市人民政府会议纪要（2008）95期明确了其他优惠条件。目前市人民政府就该项目防空地下室建设问题正在与开发商协调之中”。2016年4月19日河池市住房和城乡建设局同意东方帝都工程的备案申请。2016年11月7日河池市不动产登记局准许坐落于河池市××大道南侧“××”商住楼××房进行初始登记，登记的权利人为河池市俊蒙房地产开发有限责任公司，证号为：桂（2016）河池市不动产权第0000572号。另查明，2005年10月27日，中共河池市委员会办公室、河池市人民政府办公室联合下发“中共河池市委员会办公室文件【河办发（2005）132号】中共河池市委办公室、河池市人民政府办公室关于印发河池市城东新区公务员小区建设实施意见的通知”，其中该文件第三条内容为：“减免小区开发建设行政事业收费，小区开发建设涉及的行政事业性收费约有26项，要通过减免相关行政事业性收费来进一步降低房价，具体办法和项目是：免收行政事业性项目收费为：⑴城市市政建设配套费；⑵新型墙体材料专项费，散装水泥专项基金，施工合同期内经批准的占路费等；⑶房地产咨询费；⑷白蚁防治费；⑸消设施配套安装检测费；⑹在建建（构）筑物防雷设施安装检测费；⑺防空地下室易地建设费。”2008年12月31日，河池市人民政府办公会议纪要第95期《关于市土地收购储备经营管理委员会会议纪要》，第一条：关于城东新区上任2008B-B-21号地块国有建设用地使用权出让方案（草案）之第（五）写明：为解决上任队安置问题和实现城市规划要求，受让人（被告）开发该地可参照河办发（2005）132号文件优惠条件给予优惠。后被告俊蒙房地产公司以此政策为契机，开发河池市城东新区房地产，建设有东方帝都“商住楼”、“西区宾馆”、“东方半岛”项目。一审法院认为，首先，原、被告双方于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，关于原告请求被告为其办理房屋产权证及承担逾期办证违约金是否应支持问题。本案中，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，仅约定被告有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》中关于办理房屋产权登记的相关规定，商品房自交付使用之日起一定期限内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续的均规定为承购人（买受人），而开发商仅规定其负有协助原告办理房产登记的义务。另虽原、被告约定，被告收取原告办证费用，但该费用的意义仅为约定办理房产证的费用承担方式，并未约定由被告代为办理房产证的义务。收取办证费用，递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，不应认定为双方已经形成委托合同的法律关系。因此，原告关于要求被告为其办理房产证的主张与法律规定不相符，但被告应协助原告办理房屋的转移登记手续。原告主张被告承担逾期办证违约责任，如前所述，因被告只有协助义务，故被告不应承担逾期办证的违约责任，原告诉请被告承担延迟办理住宅房屋权属证书违约金缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下：一、被告河池市俊蒙房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内协助原告王小菁、韦相学办理房屋转移登记手续，将位于河池市××大道南侧“俊蒙.东方帝都”商住楼A座4单元4××号房登记在原告王小菁、韦相学名下；二、驳回原告王小菁、韦相学的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告池市俊蒙房地产开发有限责任公司负担。二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于办理房屋权属证书是否是被上诉人的义务问题，双方在合同中仅约定被上诉人有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及逾期备案的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房预售管理办法》第三十四条第二款规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。从以上当事人约定内容及法律法规规定的内容看，被上诉人作为房地产开发企业仅有协助商品房购买人办理房屋权属证书的义务而无直接为上诉人办理房屋权属证书的义务。虽然被上诉人收取了上诉人的办证费用，但收取该费用仅是双方约定办理房屋权属证书费用承担方式的体现，收取办证费用及递交办证资料等行为，正是被上诉人履行协助办证义务的具体体现，不能因此认定被上诉人有代理上诉人办理房屋权属证书的义务。因此，上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金无事实及法律依据，本院不予支持。另外，对于上诉人上诉提出被上诉人在（2015）金民初字第365号民事调解书中愿意支付违约金，视为其自认存在违约应支付违约金的问题。首先，（2015）金民初字第365号与本案无关联性，其处理结果不能作为审理本案的依据；其次，调解是当事人在自愿合法的基础上经协议一致达成的结果，而本案被上诉人不愿意调解，这是被上诉人行使自身诉讼权利的体现，不能因其在另案调解中愿意支付违约金而认定其在本案中亦应支付违约金。因此，上诉人主张被上诉人自认存在违约应支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王小菁、韦相学负担。本判决为终审判决。审判长 蒋林飞审判员 韦 媛审判员 张桂生二〇一七年六月××日书记员 罗盛壮附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：