（2017）桂06民终465号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-08
案件名称
卢志城、零海练商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢志城,零海练,上思永福置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终465号上诉人(原审原告)：卢志城，男，1978年10月21日出生，壮族，住广西上思县。上诉人（原审原告）：零海练，女，1982年9月26日出生，壮族，住广西上思县。以上二上诉人的委托诉讼代理人：黄志德，广西心田律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上思永福置业有限公司,住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。法定代表人：韦伟和，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁乃之，广西其沿律师事务所律师。上诉人卢志城、零海练因与被上诉人上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2017）桂0621民初152号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢志城、零海练上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金25228.80元（按房价总款345632元XO.OOOIX730天=25008.80元，暂计至2016年12月31日），全部违约金计至合同约定符合交付房屋之日止；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部案件受理费。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人双方签订的合同及其补充协议均为被上诉人单方提供的打印文本，《合同》第九条的约定，逾期交房“出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”，《补充协议》第二条、第三条、第五条、第六条约定“每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一向出卖人支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金”，可见合同中上诉人的违约责任与被上诉人的违约责任并不对等，减轻了被上诉人的合同义务，加重了上诉人的合同义务，约定的违约责任显失公平。本案合同条款系被上诉人事先拟定在数百购房者中反复使用并不与购房者协商的，因此该条款系格式条款。根据《合同法》第40条的规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2、逾期交房将影响上诉人对房屋权利的合理使用，但被上诉人限制了逾期交房违约金的最高限额之后，便可无限期拖延交房且不用过多承担责任。由此，本案双方合同中关于逾期交房违约金最高限额的约定有违公平原则，减轻了被上诉人的合同义务，符合《合同法》第40条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，人民法院应当认定该格式条款无效。一审法院认定合同第九条第3款“违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”的约定有效，属适用法律错误。二、一审法院对事实认定错误。1、一审认定被上诉人于2016年8月8日已交付房屋，与合同约定达到交房条件不符。合同第八条“交付期限”明确约定了交房须符合的条件，即所交房须经验收合格。第十一条“商品房（限价房）达到交付使用条件后，……出卖人还需提供《住宅质量保证书>和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或是出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是所涉房屋价值的一部分，换言之，未取得验收合格证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的房屋其价值就将严重受损，而被上诉人在约定的交房日期却未能取得以上证件（时至今日被上诉人仍未取得），显然属于严重违约行为，上诉人的合同利益已经受到了严重侵害。2、计算违约天数终点至2016年8月8日不符合法律规定。对于房产已交付的，按照“5+2”标准认定交付日，即：经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的一致验收合格，并完成了消防、电梯等安全验收，以最后一项完成验收的时间为交付时点，也即计算违约金的截止点。时至今日被上诉人仍未取得以上证件，其将尚未达到交房条件的房屋交付给上诉人属违法行为。3、一审法院认定中雨以上降水天气、施工现场塔吊倒塌构成不可抗力，与事实不符，亦不符合《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情”，构成不可抗力同时符合这三个条件，三者缺一不可。对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。上诉人于2015年9月25日与被上诉人签订购房合同，20l4年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后，则不能构成这个合同的不可抗力事件。故2013年9月25日之前和2015年1月1日之后发生的事件不构成本案的不可抗力，被上诉人以不可抗力作为逾期交房的理由抗辩无法律依据。4、一审法院认定被上诉人因吊塔倒塌停工107天更没有理由。综上所述，一审法院对事实认定错误；判决适用法律错误。被上诉人永福公司辩称，1、一审判决适用法律正确，依据双方平等协商生效的合同条款认定本案违约金的赔偿标准是正确的。2、一审判决认定事实清楚。本案的房屋2016年7月12日验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，一审认定2016年8月8日为交房时间并无不当。3、关于被上诉人是否存在延期交房的事由及延期天数的问题。双方在签订的合同中及附件都有相关的约定，不可抗力因素可以延期交房，合同签订以后，出现中雨以上天气，根据双方签订合同可以作为延期交房的正当事由，被上诉人施工受台风影响属于不可抗力，延误的时间也可以作为延期交房的事由。因此，一审对被上诉人可延期交房的事由及延期天数认定正确。一审判决正确，应当予以维持，上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。上诉人卢志城、零海练向一审法院起诉请求：1、永福公司支付卢志城、零海练逾期交房违约金25228.80元（从2015年1月1日到2016年12月31日，总共逾期730天，按房价总款345632元×0.1‰×730天=25228.80元；2017年1月1日到永福公司符合交付房屋之日止的违约金按房价总款345632元×0.1‰计算）；2、本案诉讼费用由永福公司承担。一审判决确认以下法律事实：卢志城、零海练向永福公司购买上思县思阳镇团结东路永福大厦1-702号房，购房款总额为345632元，双方于2013年9月25日签订一份《限价房买卖合同》，合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款……2、银行按揭贷款方式付款：买受人签定本合同时付清首付款175632元，余款170000元由银行按揭贷款付清。第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的限价房交付买受人使用：1、该限价房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，按实际受影响时间顺延；2、停水、停电等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；3、非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工的；4、买受人延期付款的，交房时间延期至房款付清后七个工作日。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该限价房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.1‰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.1‰的违约金；3、本条第1、2项中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。第十一条约定交接：限价房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购限价房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……《限价房买卖合同》附件四第二十四条约定：本合同以下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码送达对方，或以报纸公告形式告知……如买受人的上述通讯地址或者联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人。第二十五条约定：任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达：（1）如果是信函，则为发出后5个工作日；（2）如果派人专程送达，则为买受人签收之日；（3）如果是报纸公告，则为公告刊登之日……。截止2013年8月24日，卢志城向永福公司支付了购房首付款合计175632元。2014年1月22日，卢志城与中国农业银行股份有限公司上思县支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款170000元。该行于2014年2月11日发放贷款170000元至永福公司在农业银行的账户（账号20×××56）。2016年4月4日，卢志城、零海练签收永福公司寄送的《收房通知书》。2016年7月12日，上思永福大厦通过竣工验收。2016年8月8日，永福公司在《广西日报》上刊登交房公告，内容为：“永福大厦已通过竣工验收合格，具备交房条件。请各位永福业主尽快到永福大厦售楼部办理交房手续。”另查明，2013年9月25日合同签订后至合同约定的交房日（2014年12月31日）期间，出现中雨以上降水天气的天数为44天（其中2013年7天、2014年37天）。2014年7月19日，受第9号台风“威马逊”的影响，上思永福大厦施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架多处损坏，上思永福大厦工程因此停工，停工合计107天，直至2014年11月3日恢复施工。本案争议焦点为：1、永福公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在，则其实际逾期交房多少天；2、永福公司是否应向卢志城、零海练支付逾期交房违约金。一审判决认为，卢志城、零海练与永福公司签订的《限价房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。关于永福公司是否存在逾期交房的违约行为以及其实际逾期交房多少天的问题。《限价房买卖合同》第八条约定如遭遇不可抗力；停水、停电等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工的情况，出卖人可据实予以延期。永福公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据永福公司提供的气象资料证明书，可知本案《限价房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，该院酌情考虑中雨以上降水天气作为永福公司延期交房的合理事由。因受台风影响而致使施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架多处损坏，上思永福大厦工程被迫停工。此次事件为不可抗力的事由，永福公司可据此延期交房。永福公司主张因停电、中考、高考而影响施工，其可以顺延期限交房。但停电并不一定导致永福公司整日停工，中考、高考也并非不可预见的事由。故对永福公司上述主张，该院不予采纳。因此，扣除重复计算的18天外，永福公司可合理顺延交房的天数应从签订合同之日起计算至合同约定交房之日止共133天（44天+107天-18天）。《限价房买卖合同》附件四第二十五条约定：如果是报纸公告，则公告刊登之日即为任何通知被送达之日。本案中，永福大厦于2016年7月12日通过竣工验收，永福公司于2016年8月8日刊登交房公告。因此，永福公司实际交房时间应为2016年8月8日。扣除永福公司可顺延交房的133天后，永福公司最迟应于2015年5月13日交房，至其2016年8月8日交房，永福公司实际逾期交房共453天，已构成违约，应向卢志城、零海练承担违约责任。关于永福公司是否应向卢志城、零海练支付逾期交房违约金的问题。《限价房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.1‰的违约金；逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。本案中，永福公司迟延交房453天，应按《限价房买卖合同》第九条的约定向卢志城、零海练支付逾期交房的违约金，违约金为15657.13元（345632元×0.1‰×453天）。该合同第九条第3款约定：逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。该条款系永福公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。但该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故该条约定有效，双方当事人应按该约定履行自己的权利义务。根据合同第九条第3款的约定，本案的逾期交房违约金最高额为6912.64元（345632元×2%），故永福公司应向卢志城、零海练支付的逾期交房违约金为6912.64元。对于卢志城、零海练要求永福公司支付逾期交房违约金25228.80元（从2015年1月1日到2016年12月31日，总共逾期730天，按房价总款345632元×0.0001×730天=25228.80元；2017年1月1日到永福公司符合交付房屋之日止的违约金按房价总款345632元×0.1‰计算）的诉讼请求，该院部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决：一、永福公司向卢志城、零海练支付逾期交房违约金6912.64元；二、驳回卢志城、零海练的其他诉讼请求。案件受理费215元（卢志城、零海练已预交），由卢志城、零海练负担157元，永福公司负担58元。二审中，双方当事人均没有新证据提交。一审查明的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点归纳为：一、《限价房屋买卖合同》中规定“逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”是否有效；二、如何计算本案的违约金。本院认为，一、关于《限价房买卖合同》中规定“逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”是否有效的问题。双方当事人签订的《限价房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，本院认定合同合法有效。合同中第九条3.规定“本条第1.2项中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”，属于格式条款，双方在合同中第九条第2项还约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人退还已交付的房款并按已付房款5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。结合以上规定，该条款没有排除买受人的主要权利，如出卖人逾期交房超过90日，买受人既可选择解除合同要求退还全部房款并按已付款5%请求支付违约金，也可选择继续履行合同并按本合同总价款的2%请求支付违约金。现上诉人已选择继续履行合同，并接收商品房，视为其已经同意接受按本合同总价款的2%请求支付违约金。因此，该格式条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，该条款约定内容有效。综上，上诉人认为该格式条款排除其权利应为无效的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于如何计算本案的违约金的问题。上已述及，双方签订的《限价房买卖合同》中规定“逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限”合法有效，根据合同第九条3.的约定，本案的逾期交房违约金最高额为6912.64元（345632元×2%），故被上诉人应向上诉人支付的逾期交房违约金为6912.64元。因此，一审判决对逾期交房违约金计算正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元(上诉人卢志城、零海练已预交)，由上诉人卢志城、零海练负担。本判决为终审判决。审判长 蒙志相审判员 黄大亮审判员 李启宁二〇一七年六月一日书记员 梁 晴