（2017）鄂01民终2687号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-10
案件名称
黄鹤鸣、湖北珩生五洲建材股份有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄鹤鸣,湖北珩生五洲建材股份有限公司,汉口银行股份有限公司江岸支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2687号上诉人（原审原告）：黄鹤鸣，男，1981年11月16日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：石觅诠，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。法定代表人：张化冰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周凯，该公司员工。原审第三人：汉口银行股份有限公司江岸支行。住所地：武汉市江岸区中山大道****号*栋***层*号。委托诉讼代理人：张艾兰，该公司员工。上诉人黄鹤鸣因与被上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）、原审第三人汉口银行股份有限公司江岸支行（以下简称汉口银行江岸支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人黄鹤鸣的委托诉讼代理人石觅诠，被上诉人珩生建材公司的委托诉讼代理人周凯，原审第三人汉口银行江岸支行的委托诉讼代理人张艾兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄鹤鸣上诉请求：1、改判解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。2、改判珩生建材公司返还黄鹤鸣购房款771422元。3、改判珩生建材公司支付黄鹤鸣截至2014年10月的贷款利息损失99061.02元。事实和理由：1.一审判决认定起诉时间错误。上诉人是2014年12月1日在黄陂区法院武湖法庭立案，因年底结案没有案号，法庭于2015年1月5日通知我缴纳了诉讼费。一审判决认定起诉时间为2015年6月错误。2.一审审判超期，程序错误。本案发回重审的时间是2016年2月1日，但最后上诉人收到判决书的时间是2016年12月14日。3.一审适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满（也就是2012年12月28日）后超过一年（即2013年12月28日），那么诉讼时效应从2013年12月29日起算，诉讼时效是两年。珩生建材公司答辩称，1.一审认定立案时间符合法律规定，根据法律规定，只有在收费后才确认案件属于受理状态。上诉人是于2015年1月交费，已经超过了行使解除权的除斥期间。2.一审判决没有超审限。3.一审法院判决适用法律正确。根据《物权法》和房地产登记的相关规定，《物权法》属于新法，而《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布时间较短，对行政改革及后续交易方式未能充分预见，双方网签合同后，对双方权利进行了预告登记，双方权利得到了保障，该司法解释第十五条规定了除斥期间一年。房屋交付且预告登记的情况下，我方履行了自己的义务。因此办理两证属于附随义务的认定，没有任何错误。4.2015年1月份起诉超过除斥期间。5.黄陂汉口北地区存在大面积工交仓用地，该种性质的土地上建的房屋本应该整栋办证，但黄陂改革，可以分割办证。我公司认为不能以法律规定来限制市场经济的正常发展。原审第三人汉口银行江岸支行述称，购房人在我行办理的按揭贷款没有偿还完，贷款合同还应该继续履行,提前还款也可以。黄鹤鸣向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。2、珩生建材公司返还黄鹤鸣购房款771422元。3、珩生建材公司支付黄鹤鸣违约金7714.22元。4、珩生建材公司支付黄鹤鸣截至2014年10月的贷款利息损失97157元。一审庭审中，黄鹤鸣追加贷款利息损失为99061.02元。一审法院认定事实：2011年3月16日，黄鹤鸣与珩生建材公司签订合同编号为黄103008116的《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定黄鹤鸣购买位于武汉市黄陂武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元3层35号商铺，建筑面积127.8平方米，总价款771422元。黄鹤鸣于合同签订时，支付首付款391422元，余款38万元办理银行按揭。珩生建材公司应在2012年9月28日前，将符合下列条件的商品房交付给黄鹤鸣使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求完成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时电通；6、供水：交付时水通。因不可抗力或者买卖双方在合同约定的其它原因，需延期交付使用的，珩生建材公司应当在发生之日起60日内书面告知黄鹤鸣。逾期超过90日，黄鹤鸣有权解除合同。黄鹤鸣应在有权解除合同之日起7日内书面通知珩生建材公司，超过7日没有通知的视为黄鹤鸣同意继续履行合同。珩生建材公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如因珩生建材公司责任造成黄鹤鸣不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、黄鹤鸣退房，珩生建材公司在黄鹤鸣提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还给黄鹤鸣，并按已付房价款的1%赔偿黄鹤鸣损失。2、黄鹤鸣不退房，珩生建材公司按已付房价款的1%向黄鹤鸣支付违约金。3、珩生建材公司履行办理初始登记义务，即黄鹤鸣办理权属证书需由珩生建材公司提供的资料报产权登记机关备案，因黄鹤鸣自己的原因或政府主管部门的原因导致黄鹤鸣未取得权属证书除外。合同还约定了双方的其它权利义务。合同签订后，黄鹤鸣于2011年3月26日支付购房款391422元。2011年4月26日，黄鹤鸣与汉口银行球场路支行签订《个人住房（商业用房）借款及担保合同》，约定黄鹤鸣向汉口银行江岸支行贷款38万元，用以支付其购买的上述商铺的房款，珩生建材公司为上述借款提供保证担保。借款合同签订后，汉口银行球场路支行于2011年5月13日按合同约定将贷款38万元汇入珩生建材公司银行帐户。黄鹤鸣向珩生建材公司支付全部购房款771422元后，珩生建材公司未能为黄鹤鸣办理房地产权属证书，双方由此产生纠纷。珩生建材公司所建的五洲建材D1栋楼房已于2014年12月15日取得竣工验收备案证，于2015年7月13日向产权登记机关提交了案涉商品房的初始登记资料，商品房初始登记（初始登记证明）收件单的编号为201524033545。另查明，黄鹤鸣与珩生建材公司签订商品房买卖合同的同时，又与中南鸿泰公司（该公司于2012年2月与珩生建材公司合并为湖北珩生五洲建材股份有限公司）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定黄鹤鸣将其购买的上述商铺委托给中南鸿泰公司统一经营管理，委托经营期限为5年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止，每季度租金1.35万元。截止2015年1月，珩生建材公司已支付黄鹤鸣租金1.89万元，但后期租金未予支付。又查明，截止2016年8月，黄鹤鸣已偿还汉口银行江岸支行贷款本金162922.28元，利息99061.02元，尚欠贷款本金217077.72元。一审法院认为，黄鹤鸣与珩生建材公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行其义务。珩生建材公司在合同约定的交房期限前，根据双方签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》的约定，于2011年8月10日起开始向黄鹤鸣支付案涉房屋的租金，黄鹤鸣收取租金的行为表明珩生建材公司已实际向黄鹤鸣交付了房屋。关于合同的解除问题，双方在合同中约定，珩生建材公司应在2012年9月28日前向黄鹤鸣交付房屋，并自房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因珩生建材公司原因导致黄鹤鸣不能在规定期限内办理房地产权属证书的，黄鹤鸣有权提出退房。依据该约定，珩生建材公司未按约定期限办理权属证书，黄鹤鸣享有约定解除权。本案中，珩生建材公司基于双方之间的委托经营管理合同，已于合同约定的交房期限之前实际向黄鹤鸣交付了房屋，但黄鹤鸣在约定的解除权发生之日起即2012年12月28日起逾期一年未向珩生建材公司行使该项权利，其约定解除权消灭。关于黄鹤鸣是否有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同的问题。该司法解释规定买受人于一定条件下的法定解除权，即因出卖人原因导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人有权要求解除合同或者赔偿损失。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权行使的条件分析，并非出卖人的所有逾期办证行为都能使买受人依据上述司法解释第十九条的规定行使解除权，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使解除权。一般违约行为不构成行使解除权的条件。在房屋买卖合同关系中，出卖人的主给付义务是在约定的期限内交付符合要求的房屋，对办理房屋产权证书仅是协助义务，即合同的附随义务。珩生建材公司已向黄鹤鸣交付了房屋，黄鹤鸣也自2011年8月10日起以房屋的占有、使用为对价，换取了租金回报，由此可见，未办理房产证并没有影响黄鹤鸣使用该房屋，珩生建材公司的违约行为没有达到使合同目的无法实现的程度。而且，案涉房屋已于2014年12月办理了竣工验收备案手续，具备房屋法定交付条件，黄鹤鸣于2015年6月起诉时，至珩生建材公司从2014年12月15日开始办理房地产初始登记的时间不满一年，黄鹤鸣主张解除合同亦不符合上述司法解释的规定。对黄鹤鸣主张解除房屋合同的诉讼请求，不予支持。至于黄鹤鸣要求返还购房款及赔偿利息的损失的诉讼请求，因未支持其解除合同的诉讼主张，故对黄鹤鸣该项诉讼请求亦不予以支持。关于违约金的问题。根据双方合同约定，珩生建材公司逾期办证的，按已付房价款的1%赔偿黄鹤鸣的损失，珩生建材公司在房屋具备法定交付条件之日2014年12月15日起90日内未办理房屋权属初始登记，已构成违约，依法应承担违约责任。结合合同约定的违约金计算标准，黄鹤鸣主张的逾期办证违约金7714.22元，予以支持。珩生建材公司逾期办证违约行为一直处于持续状态，故黄鹤鸣的诉讼请求，未超过诉讼时效。一审法院判决：一、湖北珩生五洲建材股份有限公司支付黄鹤鸣违约金7714.22元,此款定于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回黄鹤鸣的其他诉讼请求。如果未按本院判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12582元，由黄鹤鸣负担12456元，湖北珩生五洲建材股份有限公司负担126元。二审中，当事人没有提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，汉口银行股份有限公司球场路支行于2011年12月29日变更为汉口银行股份有限公司融科天城支行。但原审第三人称，虽然变更成了融科天城支行，因融科天城支行的公章于2016年4月25日被取消，其对外使用上级行政印章办理各类对外事务。本院认为，本案的焦点是上诉人要求解除合同是否应当得到支持。关于上诉人所称一审立案时间认定错误的问题。经查，一审卷宗的立案审批表表明，本案在原审法院的立案时间是2015年1月5日，二审时被上诉人对此亦予以认可。原判中“原告黄鹤鸣于2015年6月起诉”的表述确实有误。关于上诉人称一审审判超期的问题。经查本案发回重审后的立案登记表，立案日期是2016年6月16日，上诉人承认收到本案一审判决书的日期是2016年12月14日，没有超过法律规定的六个月审限时间。上诉人将本院2016年2月1日发回重审的时间理解为原审法院的立案起算时间，理解有误。关于上诉人所称本案适用诉讼时效两年而不是一年的问题。本院查明的事实表明，双方所签《武汉市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中规定：出卖人应当在商品房交付之日起90日内办理房屋产权初始登记，如因出卖人原因不能在规定的时间内办理初始登记的，买受人有权选择退房。双方当事人在合同中约定的交房日期系2012年9月28日，但是由于上诉人在签订了商品房买卖合同后随即委托卖房人代为出租收益，并于2012年2月与被上诉人签订了《委托经营管理合同》，这一过程表明，在合同约定的交房日期前，上诉人已经接收了房屋。故对交房日期不应以合同约定的2012年9月28日为准，同时也不宜按照实际接收日期来算，因为实际接收时的房屋并不符合法定交付条件，故交房日期的合理界定应当以被上诉人取得竣工验收备案证之日为准，即2014年12月15日视为房屋交付之日。该日起90日内没有办理初始登记的，即视为违约，即2015年3月15日之前的90日内没有办证即视为违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上诉人于2015年1月15日起诉要求解除合同，根据合同约定，此时开发商办证期限未满，故上诉人起诉时，其诉讼请求不能得到支持。但本案经过一审、二审、发回重审后，上诉人的诉讼请求没有变更，依然要求解除合同，而被上诉人一直未能办理房屋初始登记，上诉人要求解除合同的条件于2016年3月15日已成就，其要求解除合同的诉请有事实和法律依据。原审以被上诉人虽违约但不构成根本违约为由，驳回上诉人解除合同的诉请，不符合上述司法解释的特别规定。由于上诉人在本案中没有主张解除贷款合同，汉口银行江岸支行被追加进来参加诉讼也没有提出单独之诉，故本案商品房买卖合同解除后，被上诉人应将购房款771422元退还上诉人。由于被上诉人在商品房买卖合同中构成违约，上诉人要求珩生建材公司承担支付违约金7714.22元的诉请有理。至于上诉人主张的贷款利息损失97157元，因上诉人自2011年8月10日起对诉争房屋收取租金，故对其贷款利息损失，本院不予支持。黄鹤鸣与珩生建材公司所签的《武汉市商品房买卖合同》解除后，黄鹤鸣与汉口银行江岸支行的贷款合同关系宜在本案以外，由相关当事人寻找解决途径。综上所述，上诉人上诉请求中合理的部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、黄鹤鸣与湖北珩生五洲建材股份有限公司签订的合同编号为黄103228611的《武汉市商品房买卖合同》自2016年3月15日起解除；二、自本判决生效之日起十日内，湖北珩生五洲建材股份有限公司返还黄鹤鸣购房款771422元；三、自本判决生效之日起十日内，湖北珩生五洲建材股份有限公司支付黄鹤鸣违约金7714.22元；四、驳回黄鹤鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12582元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担11163元，黄鹤鸣负担1419元。二审案件受理费12582元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担11163元，黄鹤鸣负担1419元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年六月一日书记员 宋 飞 微信公众号“”