（2017）湘01民终1969号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-04
案件名称
白顺生与湖南宏宇宙投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白顺生,湖南宏宇宙投资有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终1969号上诉人（原审原告）:白顺生。委托诉讼代理人：赵艳，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏星移，湖南联进律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南宏宇宙投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋3111、3112房。法定代表人：莫雅竹，董事长。委托诉讼代理人：闾鹏，湖南崇民律师事务所律师。上诉人白顺生与上诉人湖南宏宇宙投资有限责任公司（以下简称宏宇宙公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初5794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白顺生上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令宏宇宙公司从判决生效之日起180日内为白顺生办理土地使用权证；3、判令宏宇宙公司从判决生效之日起向白顺生支付逾期办理房屋土地使用权证的违约金（以515950元为基数，按日万分之一计算，自2014年11月11日起至判决生效之日止）；4、判令宏宇宙公司向白顺生支付自判决生效之日起至实际办妥土地使用权证之日止的违约金；5、判令宏宇宙公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审判决在适用法律上存在错误。1、在宏宇宙公司并未请求减少违约金的情形下，一审判决主动将双方约定的每日万分之一的违约金计算标准调低至每日万分之零点五，缺乏事实和法律依据。2、从提高司法效率，节约司法资源，避免诉累的角度出发，白顺生请求判令宏宇宙公司支付至土地使用权证实际办妥之日的违约金，而一审判决仅处理了至判决书生效之日止的部分，对后续违约金尚未处理，要求白顺生另行主张权利，增加了诉讼成本，耗费了司法资源。3、宏宇宙公司已逾期两年多未依约办理土地使用权证，一审判决所给自动履行期限365日过长，有失公平。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护白顺生的合法权益。宏宇宙公司辩称：逾期办理使用权的原因是因为国土局不为宏宇宙公司办理，而宏宇宙公司一直在积极履行义务，办理国有土地使用权证，故宏宇宙公司不应承担任何责任。上诉人宏宇宙公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审，或依法驳回白顺生的全部诉讼请求；3、判令白顺生承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、本案纠纷系由开福区政府引起，不能归责于宏宇宙公司，一审法院对此事实不予认定，属于事实认定错误。二、宏宇宙公司一直在积极与办证部门及其他政府机关沟通，力求早日为白顺生办理国有土地使用权证，宏宇宙公司在本案纠纷中没有任何过错及拖延行为。白顺生辩称：根据开福区政府出具的函，开福区政府不办理土地使用权证是由于宏宇宙公司拖欠资金，与本案无关，不能以此对抗白顺生，也不能成为其延期两年多之久办理国有土地使用权证的免责事由。白顺生向一审法院起诉请求：1、宏宇宙公司立即办理好白顺生名下位于开福区××东宸公寓××号房屋的土地使用权证；2、宏宇宙公司向白顺生支付违约金37457.97元（暂计算至2016年11月7日止）及以已付购房款即515950元为基数按日万分之一支付至实际办妥登记之日止的后续违约金；3、由宏宇宙公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2012年10月21日，白顺生（买受人）与宏宇宙公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定白顺生购买宏宇宙公司开发的东宸公寓项目中的第1栋25层2513号房，合同约定面积为51.78平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。房屋总金额为514757元；首付款214757元于签订合同签订当日支付，剩余房款300000元以银行按揭方式支付；出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，白顺生依约履行了付款义务，即向宏宇宙公司支付全部购房款515950元。宏宇宙公司于2013年11月11日办妥房屋所有权证，但至今未办妥土地使用权证。宏宇宙公司抗辩逾期办证原因在于长沙市开福区人民政府向长沙市国土资源局发出开政函〔2014〕80号《长沙市开福区人民政府关于请求暂缓办理宏宇宙公司出让土地转让相关事宜的函》，故宏宇宙公司不能在约定时间内办理土地使用权证。而白顺生购房的小区东宸公寓（东宸19号公馆）系宏宇宙公司一期项目，长沙市开福区人民政府发出的〔2014〕80号函中受限制转让的土地系宏宇宙公司二期项目。原审法院认为，一、《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行；二、宏宇宙公司办妥房屋所有权证后未按期为白顺生办妥土地使用权证。宏宇宙公司辩称逾期办证系长沙市开福区人民政府向长沙市国土局致函所致，而白顺生购房的小区东宸公寓（东宸19号公馆）系宏宇宙公司一期项目，长沙市开福区人民政府发出的〔2014〕80号函中受限制转让的土地系宏宇宙公司二期项目，故对宏宇宙公司该抗辩理由该院不予采信。宏宇宙公司逾期办理土地使用权证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对白顺生要求宏宇宙公司办理长沙市开福区××东宸公寓××号房屋土地使用权证的诉讼请求，该院予以支持。合同约定违约金为每日万分之一，综合本案合同的履行情况、违约原因等，该院酌定违约金按每日万分之零点五计算，自2014年11月11日至本判决生效之日止；同时酌定宏宇宙公司在本判决生效之日起365日内为白顺生办妥土地使用权证。如宏宇宙公司未能在该期限内办妥土地使用权证，白顺生可另行主张权利。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、湖南宏宇宙投资有限责任公司自本判决生效之日起365日内为白顺生办理长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋2513房的土地使用权证；二、湖南宏宇宙投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内向白顺生支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以515950元为基数，按每日万分之零点五计算，自2014年11月11日至本判决生效之日止）；三、驳回白顺生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费736元，因适用简易程序，减半收取368元，由湖南宏宇宙投资有限责任公司承担（该款已由白顺生垫付，宏宇宙公司直接支付白顺生）。在二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:一、关于宏宇宙公司是否应当承担违约责任的问题。白顺生与宏宇宙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且无法律规定的无效情形，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务，然宏宇宙公司并未按照合同的约定在规定期限内为白顺生办理产权手续，已经构成违约，应当承担违约责任。宏宇宙公司称系因开福区政府的原因导致其无法依约为白顺生办理国土使用权证，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，即使宏宇宙公司认为其未能依约办证系第三人的原因造成，也应当向白顺生承担违约责任，故宏宇宙公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于违约金的认定问题。白顺生上诉称,应按合同约定的按每日万分之一计算违约金;宏宇宙公司上诉认为其不应当承担违约金，应视为对违约金的全面抗辩。本院认为，一审判决综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，酌定违约金按每日万分之零点五计算，自2014年11月11日起计算至本判决生效之日止；并酌定宏宇宙公司应在判决生效之日起365日内为白顺生办妥国有土地使用权证并无不当，应予维持。若宏宇宙公司未在本判决生效之日起365日内为白顺生办妥国有土地使用权证，白顺生可另行依法主张权利。综上，白顺生、宏宇宙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费736元，由白顺生和湖南宏宇宙投资有限责任公司各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一七年六月一日书 记 员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：