（2017）湘0103民初64号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-14
案件名称
长沙前景物业有限公司与李睿物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙前景物业管理有限公司,李睿
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第三十六条第一款
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初64号原告：长沙前景物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区友谊路55号星语林名园大门处。法定代表人：俞秋明。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：李睿。原告长沙前景物业管理有限公司（以下简称前景物业）诉被告李睿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理，依法由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员杜娟、周毅洪组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告前景物业的委托诉讼代理人鲍宇辉、黄颖以及被告李睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前景物业提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费9050元；2、判令被告支付逾期缴纳物业管理费产生的滞纳金2723元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告作为星语林名园物业服务单位于2005年3月3日与被告签订前期物业管理服务协议。被告在星语林名园居住期间，原告按约提供物业服务，完全履行了物业服务公司应尽义务，自2011年8月1日至2016年7月31日，（2016年8月为购电缴纳一个月）2016年9月1日至2016年12月31日被告已欠缴原告物业费共计9050元。原告为督促被告及时履行缴纳物业费义务，多次通过短信、张贴《催缴物业费通知》的形式向被告催缴物业费。2016年8月3日委托律师致电、发送律师函向被告催收物业费，但被告仍未缴纳。根据前期物业管理协议适当核减，截至2016年12月31日被告已产生滞纳金2723元。被告拖欠物业费及迟延缴纳滞纳金的行为已经严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院。被告李睿辩称，对于原告诉请的事实无异议，但没有缴纳物业费事出有因：第一，主卧室及主卫生间西侧墙体从2009年开始整面漏水渗水，导致一直未使用主卫生间。期间，被告多次联系原告要求进行维修，但原告仍未实际修缮知道去年才开始整改。第二，被告房屋的书房、次卧、主卧、阳台等多处均有墙体渗水和墙体开裂现象，多次通知原告未予修复。第三，原告限制被告购电。第四，原告治安管理、环境卫生维护不到位。第四，被告家空调一开启就会导致原告集中封闭管理的电表跳闸，导致被告生活不便。当事人围绕诉讼请求提交了《前期物业管理协议》、物业费收据、《商品房买卖合同》、《防水工程维修合同》、照片、微信截图，经本院审查，对原告提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下事实：被告李睿系位于长沙市天心区友谊路55号星语林名园4栋3单元1405房的业主。2005年3月3日，原告前景物业作为甲方与被告李睿作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告前景物业提供物业服务的事项包括但不限于对星语林名园小区的房屋本体、共用部位、共用设施设备、环境卫生与绿化、公共秩序、车辆与交通等项目及其附属建筑物、配套设施设备的运行、维护与管理，被告为此支付物业管理服务费用。该协议第五条明确约定了物业管理服务费用，其中，约定被告李睿所居住的高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每月25日前预缴下月的物业管理费。该协议第十二条第四款约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间及规定缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰缴纳滞纳金。另查明：在物业管理服务期间，涉案房屋存在房屋漏水、渗水、卫生管理不到位的情况。被告据此拒绝缴纳2011年8月1日至2016年7月31日（扣除2016年8月已缴纳一个月的物业管理费）的物业管理费9050元及滞纳金2723元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，遂致讼争。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告前景物业与被告李睿签订的《前期物业管理协议》，主体资格合法，不违反法律法规之规定，该合同依法成立并有效，具有法律约束力。被告李睿作为业主，应当按照合同约定缴纳物业服务费。被告辩称因原告未尽到物业服务合同之义务，既未解决被告房屋的漏水问题，也未做好安全管理义务导致被告房屋失窃，原告作为被告房屋所在小区的物业服务单位，根据前期物业管理合同约定在物业管理合同期内，原告对房屋共有部分的漏水负有维修义务、对小区环境卫生负有管理义务，但被告多次与原告沟通要求九房屋共有部分存在的漏水问题进行修复，对小区卫生加以改善，原告未及时处理直至2016年整改。综上，原告对被告未完全履行其物业管理服务的义务，但物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，原告未尽修缮义务并不能否认原告未履行其他物业管理义务，因此，被告应当向原告支付欠付的物业管理费。但是，如前所述，考虑到原告对被告未完全履行其物业管理的义务，存在物业服务瑕疵，本院对原告主张的物业费酌情减少，判定被告应向原告支付7240元的物业管理费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告未支付物业服务费系因原告未完全履行其物业管理的义务，因此，对于原告上述诉求，本院不予支持。被告另外主张要求原告赔偿房屋维修费5000元，但未提供证据证明，本院已认定原告物业管理存在瑕疵，并已酌定减少物业管理费，故对于被告的主张本院不予支持。被告主张的精神损失费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款的规定，判决如下：一、被告李睿于本判决生效后10日内支付原告长沙前景物业管理有限公司物业管理费7240元；二、驳回原告长沙前景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告李睿负担。（本案受理费已由原告预交，被告在履行上述义务时一并向原告支付）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 董娟娟人民陪审员 杜 娟人民陪审员 周毅洪二〇一七年六月一日书 记 员 姚 倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三十六条第一款物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 关注公众号“”