（2017）鲁15民终544号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-06
案件名称
山东汇利置业有限公司、裴书峰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东汇利置业有限公司,裴书峰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁15民终544号上诉人（原审被告）：山东汇利置业有限公司，住所地：聊城市花园北路5号。法定代表人：赵森，总经理。委托诉讼代理人：孙国胜，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：裴书峰，男，1973年6月12日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：耿建涛，山东万航律师事务所律师。上诉人山东汇利置业有限公司（简称汇利置业公司）与上诉人裴书峰因商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初5224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇利置业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项内容，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由如下：一、上诉人与被上诉人裴书峰之间不存在房屋买卖合同关系，没有买卖合同就不存在买卖合同无效的问题。上诉人对内部职工出具过“房产销售承诺书”，裴书峰不具备购房资格。二、上诉人没有收取过裴书峰的购房款，裴书峰提交的三张收据均没有公司财务人员的签字。三、一审法院剥夺了上诉人申请鉴定的权利。裴书峰辩称：答辩人与汇利置业公司之间存在商品房买卖合同关系，答辩人按约定交付了购房款，公司开具了收据，一审认定商品房买卖合同成立，符合法律规定。本案属于商品房买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，汇利置业公司出具的收款收据就足以认定答辩人已足额交纳购房款，上诉人提出各种理由企图故意歪曲事实赖账，但却自始至终不敢否认收据上财务章的真实性。裴书峰上诉请求:1、依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人山东���利置业有限公司向上诉人支付赔偿款10万元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担，事实及理由如下：一、一审法院推定在被上诉人公司任副总经理的上诉人的叔叔知道并且告知了上诉人所售房屋未取得预售许可证，该推定属认定事实错误。上诉人就是在被上诉人故意隐瞒未取得预售许可证的前提下，加之对中间人的信任，才错误的以为商品房手续齐全、已取得预售许可证，从而订立了房屋买卖协议。二、一审法院驳回上诉人请求10万元惩罚性赔偿，适用法律错误。上诉人就是在被上诉人故意隐瞒未取得预售许可证的前提下，加之对中间人的信任，才错误的以为商品房手续齐全、已取得预售许可证，从而订立了房屋买卖协议。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定情形和立法本意，被上诉人已构成了欺诈，被上诉人依法应当向上诉人支付不超过已付购房款一倍的赔偿。一审法院未适用该规定，属于适用法律错误。汇利置业公司辩称：第一，汇利置业公司并未隐瞒房屋不具备房屋预售许可证的事实；第二，房产销售承诺书约定的购房价格为2000元每平方米，远低于聊城市场价格，如果说裴书峰不清楚不知道汇利置业公司房屋尚不具备预售许可证的情况，就不会以如此低的价格购买房屋；第三，裴书峰要求支付10万元赔偿款没有任何依据，我公司不应当赔偿其任何损失。裴书峰向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原被告2014年6月13日签订的商品房买卖协议无效；2.判令被告向原告返还购房款25万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自交款之日起至判决返还之日止的利息；3.判令被告向原告支付惩罚性赔偿10万元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.对于原被告双方是否存在房屋买卖合同关系的问题，首先从承诺书的内容看，承诺书中含有所购商品房的单价、所购楼房的楼号、交房期限、保证所购房源按实际面积价格实行预定金多退少补政等内容；其次，汇利置业公司给原告出具的收款收据上明确注明“山东汇利-幸福里”字样；再次，汇利置业公司出具了三份加盖公司财务专用章的收取原告25万元的收据。上述事实能够认定双方对所购楼房基本状况（非现房）、商品房的销售方式及价款（预交房款25万元，多退少补）、商品房价款的确定方式（每平米为2000元）、交付日期（2016年底交房）、面积差异的处理方式（按实际面积价格实行预定金多退少补政策）等事项进行了约定，并且加盖了汇利置业公司的合同专用章，已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且已收取了购房款项，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定原被告双方的房屋买卖合同关系成立。2.关于25万元购房款是否已实际支付到汇利置业公司的问题，汇利置业公司给原告出具了加盖有公司财务专用章编号分别为0001015、0001027、0001028的统一收据，明确载明通过银行卡或现金支付方式收取原告裴书峰共计25万元，形式合法，能够与承诺书相互印证，内容客观，对该收据记载的内容本院应予采信。3.关于涉案商品房有无预售许可证问题，从被告代理人提交的2013年7月30日签订的营销策划合同看，在签订营销策划合同时，公司法律顾问就已告知对缺少预售许可证可能导致的纠纷风险，说明当时确未办理预售许可证，庭审中被告方也没有提交预售许可证，应认定无预售许可证的事实属实。4.关于被告汇利置业公司是否存在故意隐瞒没有取得预��许可证的问题，从购房经过看，原告裴书峰是通过时任汇利置业公司副总经理的叔叔裴延增购买的商品房，裴延增应知道没有预售许可证的事实，不会就该风险故意隐瞒自己的侄子，更不会故意隐瞒以达到让买受人通过诉讼获得惩罚性赔偿的结果，因此对涉案房产在销售时未办理预售许可证的事实，原告应是明知的。5.关于裴书峰并非汇利置业公司的职工，不具有享受承诺函中约定的福利待遇性购房优惠政策问题，尽管原告裴书峰非汇利置业公司的员工，但经过汇利置业公司副总经理裴延增的介绍，汇利置业公司收取了原告的购房款，此行为表明汇利置业公司同意原告享受与公司职工同等条件的购房优惠政策，从而具有按此政策与汇利置业公司签订买卖商品房合同的资格。一审法院认为：被告汇利置业公司在没有取得商品房预售许可证的情况下对外销售��建的商品房，违法了相关法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定原被告双方订立的商品房买卖合同无效，原告裴书峰要求确认所签购房协议无效的请求有法律依据，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告汇利置业公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，以明显低于市场价的价格销售待建房产，存在明显过错，房产至今未能开建，致使原告无法实际获得相应房产，给原告造成已交房款的利息损失，对此被告汇利置业公司应承担赔偿责任。根据上述法律规定，原告要求被告返还已交房款并支付利息的请求，本院应予支持。原告裴书峰要求被告汇利置业公司支付惩罚性赔偿10万元的请求，无事实根据，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告裴书峰与被告山东汇利置业有限公司于2014年6月13日签订商品房买卖合同无效；二、被告山东汇利置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还给原告裴书峰已付购房款25万元，并支付自2014年6月24日起至本判决确定的还款之日止的利息，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。三、驳回原告裴书峰要求被告支付惩罚性赔偿款的���求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由被告山东汇利置业有限公司承担2525元，原告裴书峰承担750元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：汇利置业公司于2014年6月13日向裴书峰出具了“房产销售承诺书”，汇利置业公司称该承诺书不是向裴书峰出具的，但在承诺书中注明了预售楼房的具体位置及裴书峰的名字，且汇利置业公司又无法说清如该楼房不是售予裴书峰又是售予何人，故根据承诺书所载事项可认定汇利置业公司向裴书峰预售房屋的事实，汇利置业公司上诉称与裴书峰不存在房屋买卖合同关系，本院不予支持。2014年6月19日，2014年6月23日汇利置业公司向裴书峰出具了三张合计金额为25万元的收款收据，三张收款收据上均加盖有汇利置业公司的财务专用章，汇利置业公司对收款收据的真实性予以认可，应认定裴书峰已足额向汇利置业公司支付了25万元房款。汇利置业公司称未收到该25万元房款，不符合生活常理，理由不当，本院不予采信。裴书峰上诉称汇利置业公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，但其并未举出充分的证据证明汇利置业公司确系存在上述故意行为，其要求汇利置业公司支付10万元赔偿，本院不予支持。综上所述，上诉人汇利置业公司、上诉人裴书峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4425元，由上诉人山东汇利置业有限公司负担3275元，由上诉人裴书峰负担1150元。本判决为终审判决。审判长 孙久强审判员 张绍方审判员 石 鑫二〇一七年六月一日书记员 赵书青 微信公众号“”