（2017）苏09民终1512号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-08-02
案件名称
雷永荣与常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司、常州龙晶房地产发展有限公司修理、重作、更换纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷永荣,常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司,常州龙晶房地产发展有限公司
案由
修理、重作、更换纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1512号上诉人（原审原告）：雷永荣，男，1977年11月7日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：李曹，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司。主要负责人：郑峰，该公司经理。被上诉人（原审被告）：常州龙晶房地产发展有限公司。法定代表人：蒋国铃，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：华根东，男，1968年11月27日出生，汉族，常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司员工。上诉人雷永荣因与被上诉人常州龙晶房地产发展有限公司东台分公司、常州龙晶房地产发展有限公司（下称龙晶东台公司、龙晶公司）修理、重作、更换纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行审理。雷永荣的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人要求被上诉人按承诺对房屋进行维修的诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。1.一审法院认定“2015年6月3日庭审中，雷永荣认可涉案房屋的公共部门经过常州市怡源物业有限公司东台分公司维修后不再渗透”与客观事实不符，实际上系因为被上诉人拒绝维修，且常州怡源物业公司东台分公司也不对该小区提供物业服务，故上诉人向东台市住建物业管理办公室申请对房屋维修，动用的是上诉人缴纳的维修基金，且该次维修后虽然在2015年6月3日未发现渗透，但是6月16日晚大降雨后又开始渗透，新粉刷的墙面出现大面积水印，后上诉人书面将该情况告知一审法院。2.一审判决认定“《处理意见书》系两被上诉人对渗透房屋进行治疗保修承诺，并非双方对保修期限的重新变更”是错误的，该《处理意见书》实际就是变更《住宅质量保修说明》中防渗透的保修期，按照该《处理意见书》，两被上诉人应当对渗漏部分继续维修，且将损坏恢复原状。二、一审判决判决理由不当。1.一审法院已经认定《处理意见书》系两被上诉人对渗漏房屋作出质量保修承诺，那么根据该承诺在房屋仍然出现渗漏情况下，应当继续修复。2.《住宅质量保证书》中约定房屋屋面外墙面渗水保修期为5年，但根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条第一款，房地产开发企业可以延长保修期，故《处理意见书》对保修期限的延长未违反上述规定，根据“约定优于法定”原则，被上诉人对上诉人房屋的保修责任应以《处理意见书》的承诺为准，保修至维修到没有渗漏，至少应确保在5年内不再渗透。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。龙晶东台公司、龙晶公司辩称：第一，被上诉人已对房屋进行两次维修且经上诉人签字确认，上诉人现对此否认不符合事实。第二，上诉人所说常州怡园物业已不在该小区进行实质性的服务没有证据也不是事实。第三，我方虽然出具处理意见书，但是处理意见书并未对维修的期限进行更改，我方仍然按照国家规定和合同约定在保修期限内履行维修义务并无不当。雷永荣在一审的诉讼请求：请求人民法院判令1.龙晶东台公司、龙晶公司对东台市海陵南路龙晶河滨花园12号楼2单元601室房屋外墙及屋面外阳台顶部重新做防水；2.龙晶东台公司、龙晶公司对外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏进行修复，并恢复原样。一审法院认定的事实：2007年9月10日，雷永荣及其妻王小峰与龙晶东台公司签订《商品房买卖合同》（GF-2000-0171），约定购买东台市龙晶河滨花园12号楼2单元601室商品房。2007年9月29日，常州市怡源物业有限公司东台分公司（甲方）与雷永荣及其妻王小峰（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由甲方负责对东台龙晶河滨花园进行物业管理……甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廓通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控报警系统等”。同日，龙晶东台公司将房屋交付雷永荣，雷永荣对房屋进行装潢，并于2008年4月至5月入住该房。期间，雷永荣发现房屋顶部出现渗漏。2008年4月9日，龙晶东台公司龙晶河滨花园项目部向雷永荣出具《处理意见书》，内容为：“由于屋面（外阳台顶部）渗水，造成12楼2单元601室内部分顶棚墙面有潮斑。现处理方法，将屋面防水重新做，直到没有渗漏，再将室内的顶棚、墙面（受潮处）恢复原样。龙晶花园工程部，08.4.9”。2011年3月26日，常州市怡源物业有限公司东台分公司对龙晶河滨花园12楼2单元601室阁楼渗水、南房间南墙渗水进行维修，雷永荣之妻王小峰在质量报修单上签字认可“已修”。2012年12月，常州市怡源物业有限公司东台分公司再次对龙晶河滨花园12楼2单元601室渗漏、裂缝、原防水剥落、沿边裂缝进行维修，雷永荣之妻王小峰在维修记录上签字确认“已维修”。2015年6月3日庭审中，雷永荣认可涉案房屋的公共部位经过常州市怡源物业有限公司东台分公司维修后已不再渗漏。另查，《住宅质量保修说明》中载明：对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期限为5年，由建设单位在约定上门保修时间内予以保修。审理中，雷永荣与龙晶东台公司、龙晶公司就外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏要求修复、恢复原样的诉求，经一审法院主持调解，双方达成一致意见，确认室内墙面损坏修复、恢复原样造成的损失折价4000元。一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。根据双方诉、辩主张，本案争议焦点是：一、关于龙晶东台公司、龙晶公司对雷永荣房屋渗水有无责任进行修理的问题；二、关于雷永荣能否依据《处理意见书》承诺内容要求龙晶东台公司、龙晶公司履行修理义务的问题；三、关于雷永荣对渗水造成室内墙面损坏要求龙晶东台公司、龙晶公司修复、恢复原样的请求能否支持的问题。一、关于龙晶东台公司、龙晶公司对雷永荣房屋渗水有无责任进行修理的问题。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，龙晶东台公司、龙晶公司提交的《住宅质量保修说明》中约定的防渗漏保修期限亦为5年，与上述规定相符。因此，在约定的5年保修期限内，龙晶东台公司、龙晶公司有义务对雷永荣房屋渗漏进行修理，但超过保修期限要求龙晶东台公司、龙晶公司继续履行修理义务没有法律依据，一审法院依法不予支持。二、关于雷永荣能否依据《处理意见书》承诺内容要求龙晶东台公司、龙晶公司履行保修义务的问题。依据建设部发布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。龙晶东台公司、龙晶公司于2007年9月29日将案涉房屋交付雷永荣，保修期限应计算至2012年9月29日，在此期间发生的房屋渗漏应由开发企业即龙晶东台公司、龙晶公司负责保修。关于龙晶东台公司、龙晶公司于2008年4月9日向雷永荣出具的《处理意见书》，该《处理意见书》系龙晶东台公司、龙晶公司对渗漏房屋进行质量保修的承诺，并非双方对保修期限的重新变更，且《处理意见书》对房屋保修期限从何时起计算未明确约定，依据建设部保修期限的规定结合龙晶东台公司、龙晶公司的承诺，即使从承诺之日起重新计算，也已超过质量保修的5年期限，加之房屋超过保修期限后，质量保修已不再是龙晶东台公司、龙晶公司的法定义务，如再出现房屋渗漏现象，雷永荣可向房屋维修管理部门申请报修，双方就房屋维修之争议雷永荣并未丧失救济途径。因此，雷永荣坚持要求龙晶东台公司、龙晶公司按《处理意见书》维修后不出现渗漏保证5年或从最近一次维修合格时开始重新计算保修期限，无法律依据，依法不予支持。三、关于雷永荣对渗水造成室内墙面损坏要求龙晶东台公司、龙晶公司修复、恢复原样的请求能否支持的问题。雷永荣购买龙晶东台公司、龙晶公司开发的商品房因外墙渗水导致室内墙面损坏并造成损失，修复和恢复原样所需费用，龙晶东台公司、龙晶公司应当给付。经协商，双方一致认可室内修复和恢复原样所需费用为4000元，一审法院予以认定。综上，一审法院遂判决：一、驳回雷永荣要求龙晶东台公司、龙晶公司对东台市海陵南路龙晶河滨花园12号楼2单元601室房屋外墙及屋面外阳台顶部重新做防水的诉讼请求；二、龙晶东台公司、龙晶公司给付雷永荣因外墙及外阳台顶部渗水造成室内墙面损坏修复、恢复原样的损失费用4000元。案件受理费605元，由雷永荣负担100元，龙晶东台公司、龙晶公司负担505元。二审另查明，在龙晶东台公司花园项目部2008年4月9日向雷永荣出具《处理意见书》后，龙晶东台公司委托常州市怡源物业有限公司分别于2011年3月26日、2012年12月对案涉房屋两次维修，后龙晶东台公司、龙晶公司未对案涉房屋进行维修，2014年10月18日雷永荣就房屋渗漏维修及损失事宜向一审法院提起诉讼，该案审理过程中，东台市住建局根据雷永荣的申请使用公共维修基金对案涉房屋进行维修，故雷永荣在该案的2015年6月3日庭审时表示房屋经维修后不再渗漏，庭审结束后雷永荣向一审法院寄送情况说明（雷永荣表示2015年6月16日降雨较大后案涉房屋再次出现大面积渗漏）。关于2012年12月至2014年10月18日期间，雷永荣是否就房屋维修事宜与龙晶东台公司、龙晶公司协商处理的问题，双方各执一词，龙晶东台公司、龙晶公司主张该期间房屋并未出现渗漏故雷永荣并未报修，雷永荣则主张2012年12月至2014年7月份因为房屋仅出现小面积渗漏故未保修，但2014年7月份降雨量较大后出现大面积渗漏遂向龙晶东台公司、龙晶公司报修，但因协商未果故起诉至一审法院。本院经审理查明的其他事实与一审查明的其他事实无异，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产依法应受法律保护。关于一审法院认定上诉人无权要求两被上诉人继续维修案涉房屋是否适当的问题。关于2008年4月9日《处理意见书》的性质问题，双方各执一词，上诉人主张该《处理意见书》已将固定的5年保修期限变更为将保修期限无限期延长（至少保证维修后5年不再渗漏），但两被上诉人则主张该《处理意见书》仅是对5年保修期限内继续维修的承诺。因案涉房屋的《住宅质量保修说明》中已经明确载明案涉房屋渗漏部位的保修期限为5年，《处理意见书》中“将屋面防水重新做，直到没有渗漏”系两被上诉人对上诉人作出的单方承诺，该承诺并未明确表示到底系在保修期限内保证无渗漏，还是保证维修后至下一次渗漏的期限变更为5年或者是永久，故上诉人主张该《处理意见书》变更房屋防渗漏保修期限的证据不足。另外，因两被上诉人在作出《处理意见书》后，两次对案涉房屋渗漏部分维修并经雷永荣之妻王小峰确认，双方当事人亦认可在2012年12月至2014年7月份期间上诉人并未就房屋存在渗漏向两被上诉人主张维修，上诉人虽然主张该期间存在小面积渗漏但是并未提供证据证明，故结合以上事实可以认定两被上诉人在5年保修期限届满前及在2012年12月维修后长达一年半的时间，已经就案涉房屋渗漏问题尽到基本的维修义务，一审法院认定雷永荣无权要求龙晶东台公司、龙晶公司继续维修案涉房屋并无不当。综上所述，雷永荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由上诉人雷永荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨曦希代理审判员 张振福代理审判员 唐艳玲二〇一七年六月一日书 记 员 袁佳丽 来源：百度搜索“”