（2017）津01民终3194号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-06-29
案件名称
虢中霞、贾岳喜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虢中霞,贾岳喜,范明月,天津市文源房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3194号上诉人（原审原告）：虢中霞，女，1979年6月17日出生，汉族，天津丰田汽车锻造部件有限公司职员，住天津市和平区。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾岳喜，男，1960年11月21日出生，汉族，天津市纺织机械厂退休职工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦晴，天津林盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:范明月，女，1960年3月14日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦晴，天津林盛律师事务所律师。原审第三人：天津市文源房地产经纪有限公司，住所地天津市东丽区金钟街新中村闽中路商业街1排16号。法定代表人：孙念霞，经理。上诉人虢中霞因与被上诉人贾岳喜、范明月、原审第三人天津市文源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初5547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。虢中霞上诉请求:1.撤销一审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人贾岳喜以实际行为表明对范明月的买卖行为予以追认，房屋买卖合同真实有效。一审超诉请判决。坚持要求继续履行合同。贾岳喜、范明月辩称，同意一审法院判决，请求维持一审判决，驳回上诉。天津市文源房地产经纪有限公司因未提交合法的委托手续，故应视为未发表意见。虢中霞向一审法院起诉请求：1.判令原、被告继续履行双方于2016年6月28日签署的《房产交易合同》并判令被告协助原告办理和平区张自忠路162号-2-2103房屋的过户手续；2.判令被告向原告给付自2016年7月30日起至实际履行之日止的违约金，截至2016年8月29日，违约金为68100元；3.案件受理费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告、被告范明月及第三人对于原告、被告范明月以代理人身份及第三人签订的房屋买卖协议的内容、原告依约向被告范明月支付定金70000元的事实无异议，一审法院予以确认。双方争议的焦点问题是房屋买卖合同效力问题。一审法院认为，对于本案所争议的焦点房屋买卖合同的效力问题。被告范明月在丈夫贾岳喜不知情的情况下，持贾岳喜名下的房屋产权证、身份证复印件、委托书。让第三人出售涉案房屋。此后范明月以贾岳喜代理人的名义与原告及第三人签订《房产交易合同》，该合同卖方签字一栏写明“范明月代贾岳喜并提供委托书”。诉讼中，被告贾岳喜对委托书提出异议，其签名为打印，手印也并非其本人所捺并要求对手印进行鉴定。鉴定结果为：“贾岳喜”字迹上捺印不是样本捺印人所留。原、被告及第三人对鉴定报告均无异议。该买卖行为事先未征得贾岳喜的同意，当贾岳喜得知此事后也未对范明月的代理行为进行追认，故上述《房产交易合同》不是房屋权利人贾岳喜真实的意思表示，应属无效。无效合同自始没有法律约束力。所以对原告要求继续履行与被告范明月在2016年6月28日签署的《房产交易合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求被告给付自2016年7月30日至2016年8月29日期间的违约金68100元的请求，原告该项请求是依照所签订的《房产交易合同》第三条3.7项，因任何一方原因，导致无法办理过户手续视为违约，每逾期一日应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金。因该《房产交易合同》为无效合同，并不存在违约过户行为，原告的该项请求，一审法院不予支持。对于原告提出被告范明月代理行为构成表见代理。但被告范明月的代理行为不符合表见代理的相关规定，一审法院不予采纳。诉讼中，被告范明月同意将所收取的定金70000元退还原告，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十六条，第五十八条之规定，判决：一、驳回原告的诉讼请求。二、本判决生效之日起十日内，被告范明月返还原告定金70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费1503元，减半收取751.5元，保全费5000元，共计5751.5元由原告自行负担。鉴定费8000元由二被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、范明月的行为是否构成表见代理；二、是否存在超出诉讼请求判决的情况。关于第一个争议焦点，虢中霞在与范明月签订《房产交易合同》时，虽见到委托书以及相关证件，但上诉人在二审期间认可在整个购房以及签订合同期间，始终未见到贾岳喜本人，未能核实贾岳喜的真实意愿。因房屋买卖属于日常生活中的重大事项，而虢中霞在房屋买卖过程中主观上存在疏忽大意，未尽到合理的审慎注意义务。故范明月的行为不构成表见代理。虢中霞提出贾岳喜本人曾配合办理房屋清偿抵押贷款的手续，但该行为不能表明贾岳喜本人知晓范明月与虢中霞签订房屋买卖合同的具体事宜。对虢中霞提出范明月的行为构成表见代理的上诉理由，因无事实依据，本院不予支持。一审期间，经鉴定，委托书上的手印并非是贾岳喜本人所留，且贾岳喜对范明月的售房行为未予追认，故范明月的代理行为应为无权代理，虢中霞与范明月签订的《房产交易合同》应为无效合同。对虢中霞提出要求继续履行合同的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。虢中霞可另行起诉要求赔偿因无权代理造成的损失。关于第二个争议焦点，在一审庭审笔录中，范明月在最后陈述时明确表明同意返还定金。一审法院对范明月同意返还定金的行为予以照准，并无不当。本案不存在超出诉讼请求判决的情形。综上所述，虢中霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1503元，由虢中霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲审 判 员 王明武代理审判员 刘 艳二〇一七年六月一日书 记 员 史军锋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：