（2017）川34民终494号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-04
案件名称
吕成全、罗长俊与凉山州城镇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕成全,罗长俊,凉山州城镇房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终494号上诉人（原审原告）:吕成全，男，汉族，1972年2月出生，四川省宁南县人，公务员，住四川省西昌市月城家园。委托诉讼代理人（特别授权）：陈荣，四川月城律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓明，四川月城律师事务所律师。上诉人（原审原告）:罗长俊，女，汉族，1979年10月出生，四川省宁南县人，公司员工，住四川省西昌市月城家园。委托诉讼代理人（特别授权）：陈荣，四川月城律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓明，四川月城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:凉山州城镇房地产开发有限公司，住所地四川省西昌市长安路。法定代表人:齐开明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）:王建明，四川谦亨律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）:杨俊华，四川谦亨律师事务所律师。上诉人吕成全、罗长俊因与被上诉人凉山州城镇房地产开发有限公司（以下简称：城镇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人吕成全、罗长俊的委托诉讼代理人陈荣、方晓明，被上诉人城镇房地产公司的委托诉讼代理人王建明、杨俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕成全、罗长俊上诉请求：1.依法撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初2330号民事判决并依法改判；2.判令城镇房地产公司向吕成全、罗长俊支付违约金58897.84元，并从2014年10月2日起按银行同期贷款利率向吕成全、罗长俊支付资金占用利息直至所有款项付清为止；3.一、二审诉讼费用全部由城镇房地产公司负担。事实和理由：一、一审法院采信证据错误，导致作出了错误的判决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位出具的证明应当具备：单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章方为有效。本案中，城镇房地产公司向一审法院提交的所有单位证明均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，依法不应当作为证据被采信。二、一审法院认定事实错误。（一）城镇房地产公司为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记是城镇房地产公司的法定义务。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同中，房地产开发企业负有两个主要义务：一是将尚未建成或者已竣工的房屋向买受人销售交付使用，二是转移房屋所有权于买受人。由此可知，转移房屋所有权于买受人是本案城镇房地产公司的法定义务和《商品房买卖合同》中约定的义务，城镇房地产公司必须办理，而不是一审法院认定的委托关系。2.在双方签订的《商品房买卖合同》中交易的标的物房产是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，城镇房地产公司将作为房屋的不动产登记到吕成全、罗长俊名下，该不动产的权属才真正属于吕成全、罗长俊，城镇房地产公司的交付义务才算完成。故，城镇房地产公司为吕成全、罗长俊办理房屋所有权证书的转移登记是城镇房地产公司依据法律和合同负有的不可推卸的责任和义务。（二）办证过程中出现的外因是可预见、可克服的。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一般最迟办证日期为房屋交付后90日内。城镇房地产公司作为一个专业从事房地产开发的企业在《商品房买卖合同》中约定的办证日期为交房之日起365日内，办证的时间已经非常充裕。2.现在月城家园小区的社区管辖仍然没有解决，但吕成全、罗长俊的权属证书还是办理下来了，说明城镇房地产公司关于“月城家园小区的社区管辖至今不能解决是导致吕成全、罗长俊逾期办理权属证书的主要原因”的主张不能成立。3.城镇房地产公司是一家专业从事房地产开发的企业法人，对于房管部门和国土部门办理产权登记需要的手续和材料早已熟知。无论是税务机关开具税务发票问题还是四邻签字问题都是城镇房地产公司能够预见、能够克服的。（三）关于吕成全、罗长俊的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金有明确规定。城镇房地产公司辨称吕成全、罗长俊没有遭受损失，不应予以赔偿。但是，双方签订的《商品房买卖合同》中已经对违约责任进行了明确约定，这是双方的真实意思表示，并且符合法律规定。吕成全、罗长俊的房屋虽系按揭购买，但吕成全、罗长俊的购房款早已于2011年通过银行贷款的方式付清，吕成全、罗长俊不拖欠城镇房地产公司任何购房款，反而是由于城镇房地产公司的违约行为给吕成全、罗长俊及家人的落户、子女上学、社保等方面造成了巨大影响。三、无论吕成全、罗长俊权属证书的迟延办理是不是由于第三人原因造成的，城镇房地产公司都应当对吕成全、罗长俊承担违约责任。根据合同的相对性原则，吕成全、罗长俊与城镇房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》只对双方产生法律约束力。在一审中吕成全、罗长俊已经证明吕成全、罗长俊的所有合同义务已经履行完毕，相反是城镇房地产公司存在违约。即使城镇房地产公司真的有证据证明吕成全、罗长俊权属证书的迟延办理是由于第三人原因造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，城镇房地产公司还是应当先对吕成全、罗长俊承担违约责任。在城镇房地产公司对吕成全、罗长俊承担违约责任后，城镇房地产公司有权依法向第三人另案起诉追偿。综上，一审法院无论是在证据采信、事实认定还是在法律适用方面均存在严重错误，导致作出错误的判决结果，严重损害了吕成全、罗长俊的合法权益。城镇房地产公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、原判采信证据正确，判决正确。城镇房地产公司一审中提供的四份说明及报告属于书证，该证据形成了证据链，证明不能按期办理房屋初始登记、逾期办理产权证的责任不在城镇房地产公司，而是第三人。这些证据是城镇房地产公司为了证实客观事实向相关第三人收集的书证。一审法院采信城镇房地产公司提供的书证，没有违反相关法律的规定，一审采信证据正确，判决正确。二、一审认定事实正确。（一）办理产权登记是买卖双方的法定义务，不是单方义务。相关法律、法规、司法解释、规章明确规定，办理房屋产权过户手续是买卖双方的共同义务。如果买方不履行办证义务，卖方单方是无法办理产权过户手续的。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定没有违反法律、法规的强制性规定，是合法的，一审认定“委托关系”正确。（二）办证出现的情况，城镇房地产公司不可预见、不可克服。西昌卫星发射基地修理营拒绝在《墙界表（四邻签字表）》上签字盖章；月城家园小区社区管辖至今未落实，无社区出具《社区同意登记证明》；凉山州地税局第一直属分局不动产发票不能及时开具，均必然导致吕成全、罗长俊逾期取得权属证书。这些都是城镇房地产公司不可预见、不可克服的。城镇房地产公司为了办理房屋初始登记，反复做工作，西昌市房地产管理局领导亲临现场调研、查看，在城镇房地产公司作出四邻边界无争议的书面承诺后，特事特办，最终于2014年1月27日变通办理了房屋初始登记。2014年3月28日吕成全、罗长俊的不动产发票才开出，吕成全、罗长俊于2014年4月10日才领取，2014年4月28日前吕成全、罗长俊才提供首套房证明。2014年5月16日前城镇房地产公司完成代吕成全、罗长俊缴契税及相关手续。2014年5月17日城镇房地产公司将吕成全、罗长俊的资料连同36户作为第六批次交至西昌市房地产管理局接件窗口，随同递交了权属转移登记申请。由于计算机网络升级，加之缺吕成全、罗长俊的授权委托书，被退件，后补齐重新递交，2014年7月4日吕成全、罗长俊取得《房屋所有权证》。（三）城镇房地产公司没有违约。吕成全、罗长俊没有举证证明城镇房地产公司违约及吕成全、罗长俊存在损失。《商品房买卖合同》没有约定卖方有给买方落户、解决子女上学、转移社会保险的义务。三、吕成全、罗长俊关于“无论吕成全、罗长俊权属证书的迟延办理是不是由于第三人原因造成的，城镇房地产公司都应当对吕成全、罗长俊承担违约责任”的观点错误。（一）城镇房地产公司依约不承担责任。根据《商品房买卖合同》第二十条约定可知，城镇房地产公司承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任”。吕成全、罗长俊逾期取得产权证的责任在第三方，而非城镇房地产公司，城镇房地产公司依约不承担违约责任。况且，吕成全、罗长俊也无任何损失，故城镇房地产公司依法不应支付违约金。（二）吕成全、罗长俊逾期取得产权证，城镇房地产公司依法不承担责任。办理产权证是双方的共同权利和义务。从《商品房买卖合同》第二十条约定可知，吕成全、罗长俊将办理产权证的权利和义务，无偿委托给了城镇房地产公司，双方形成了无偿委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，受托人没有故意或者重大过失，没有给委托人造成损失。故吕成全、罗长俊逾期取得产权证的法律责任，依法由吕成全、罗长俊自己承担。综上，原判证据确实充分，认定事实清楚，适用法律得当，判决正确。吕成全、罗长俊向一审法院起诉请求：1.判令城镇房地产公司按照合同约定向吕成全、罗长俊支付违约金58897.84元，并从2014年10月2日起按银行同期贷款利率向吕成全、罗长俊支付资金占用利息直至所有款项付清为止。一审法院认定事实：2010年12月27日，吕成全、罗长俊与城镇房地产公司签订了合同编号为013434号的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：吕成全、罗长俊以444512.00元的价格购买城镇房地产公司开发的位于西昌市小庙乡小庙村十组月城家园小区1幢第2单元12层2-12-3号商品房，城镇房地产公司应当在2012年12月31日前向吕成全、罗长俊交付该商品房。合同第二十条产权登记约定“（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，则买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。（二）转移登记：1.商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向出卖人支付。”合同签订后，吕成全、罗长俊依约支付了购房款，城镇房地产公司亦依约于2012年12月31日前向吕成全、罗长俊交付了案涉房屋。在交付房屋后，城镇房地产公司在办理月城家园小区初始登记时按规定需向西昌市房地产管理局提交社区证明以及四邻签字表，因月城家园小区所处地域的特殊性造成了该小区无社区管辖而不能取得社区证明，同时因相邻单位西昌卫星发射基地修理营身份的特殊性导致未能及时取得相邻单位签字确认的四邻签字表，在城镇房地产公司多次与西昌市小庙乡政府、西昌卫星发射基地修理营以及西昌市房地产管理局联系协商解决问题的途径下，城镇房地产公司最终于2014年1月27日办理完毕月城家园小区的产权初始登记，客观上形成了城镇房地产公司逾期办理月城家园小区产权初始登记的事实。在办理完毕月城家园小区的初始登记后，城镇房地产公司依照流程通知吕成全、罗长俊补交相应材料以便于办理房屋产权证，因凉山州地方税务局第一直属税务分局分批次为月城家园小区开具不动产发票，导致吕成全、罗长俊的不动产发票于2014年3月28日开具，最终吕成全、罗长俊所购案涉房屋于2014年7月4日办理了房屋所有权证，于2014年9月22日办理了国有土地使用证。一审法院认为，本案争议的焦点为：吕成全、罗长俊于2014年7月4日取得案涉房屋的房屋所有权证城镇房地产公司是否构成违约。本案中，根据双方于2010年12月27日签订的《商品房买卖合同》第二十条“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”的约定，城镇房地产公司承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任”，即城镇房地产公司责任。《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定城镇房地产公司应当在2013年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明完成初始登记（即大证），应当于交付房屋的365天内即于2013年12月31日前为吕成全、罗长俊办理完毕房屋所有权证，而城镇房地产公司依约于2012年12月31日前向吕成全、罗长俊交付了案涉房屋，该约定构成初始登记和转移登记时间的竞合。城镇房地产公司在办理月城家园小区产权初始登记时因需向房管部门提交社区证明以及四邻边界确认表，而月城家园小区所处地域的特殊性造成了该小区无社区管辖以及无法及时取得相邻单位签字确认的四邻签字表，从而导致了办理月城家园小区初始登记时间延迟27天的客观事实。一审法院认为，城镇房地产公司在办理月城家园小区初始登记的过程中，客观上存在双方当事人均不能克服的外因，然在出现影响月城家园小区初始登记办理的情形时，城镇房地产公司并未怠于履行自己的义务，而是积极主动向西昌市房地产管理局、西昌市小庙乡人民政府、西昌市人民政府等多部门请示、报告以寻求解决问题的途径，并最终在多部门的介入下于2014年1月27日完成了月城家园小区的初始登记。因初始登记办理完毕后办理转移登记必然需要一定时间，初始登记办理的延迟必然导致办理转移登记的延迟，加之凉山州地方税务局第一直属税务分局分批次安排开具不动产发票，从而导致了整个小区转移登记的整体延迟，现城镇房地产公司已按照相关程序为整个小区业主办理了分户登记，吕成全、罗长俊的不动产发票于2014年3月28日开具，吕成全、罗长俊所购案涉房屋也于2014年7月10日办理了房屋所有权证。从合同的诚信原则出发，城镇房地产公司在办理月城家园小区初始登记以及分户登记过程中出现双方当事人均不能克服的外因时，积极解决问题未放任损害后果的扩大，已最大程度地尽到了自己的义务，且案涉房屋的转移登记（分户登记）系吕成全、罗长俊委托城镇房地产公司向权属机关申请办理，城镇房地产公司在接受委托时并未收取吕成全、罗长俊报酬，双方构成了无偿的委托合同，吕成全、罗长俊客观上虽延迟取得了房屋所有权证，但吕成全、罗长俊未产生损失。综上所述，城镇房地产公司于2014年1月27日完成月城家园小区房屋的初始登记、于2014年7月4日才为吕成全、罗长俊办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，并非城镇房地产公司不履行或怠于履行合同义务，亦并非城镇房地产公司故意或者重大过失造成，故按合同约定吕成全、罗长俊应于2013年12月31日前取得案涉房屋的房屋所有权证而延后至2014年7月4日取得的责任属不可归责于城镇房地产公司的原因所造成，城镇房地产公司不应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条、第三百九十六条、第四百零六条之规定，判决如下：驳回吕成全、罗长俊的诉讼请求。案件受理费1300.00元，由吕成全、罗长俊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。二审另查明，为进一步查明案件事实，根据庭审中双方当事人的口头申请，2017年5月8日本院向西昌市房地产管理局和凉山州地方税务局第一直属税务分局分别发出调查函。2017年5月10日西昌市房地产管理局向本院书面回复并附相关材料，回复载明“一、关于2016年4月26日城镇房地产公司《关于月城家园商住房办理房产证的情况说明》的问题，我局在该情况说明上的签字、盖章属实。二、城镇房地产公司办理月城家园项目房屋登记的情况。2013年初开始，城镇房地产公司多次到我局申请办理月城家园小区的房屋登记（大产权证），因该公司未能提交《房屋竣工验收备案书》、《四邻签字》等相关手续，我局一直未予登记。2014年1月，该公司提交《房屋竣工验收备案书》、《四邻签字》等手续，程序完善，我局于1月28日办理月城家园项目初始登记，并于2014年4-8月办理200余户购房业主的分户房产证。三、关于城镇房地产公司是否因不能提供《社区同意办理登记证明》、《四邻签字》等相关资料致办理大证和小证时间迟延的问题。城镇房地产公司从2013年初申请办理大证，因《房屋竣工验收备案书》、《四邻签字》等相关手续不完善，迟延了办理时间，导致2014年1月才办理登记。但这不是房屋登记机构的问题，是城镇房地产公司手续不完善所致。四、关于社区管辖和四邻签字问题。1.关于《社区同意办理登记证明》问题。按照《房屋登记办法》第三十条规定，申请房屋所有权初始登记，应当提交登记申请书、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等必要材料。《社区同意办理登记证明》，不是房屋登记的法定程序和必备条件，是西社建办【2006】1号、西委办发【2005】101号文件要求，该地方性要求已被西府发【2016】62号文件取消。如我局因为公司未提交社区用房的证明材料就不办理房屋登记，不符合法定程序和规定。另，月城家园项目位于城郊结合部，当时没有纳入社区管理。因此，为保护购房业主的合法权益，尽快给业主办理房产证，我局在法定要件齐备的情况下，办理了月城家园项目的初始登记。2.关于《四邻签字》问题。经查档，城镇房地产公司办理初始登记前向我局提交了有四邻签字盖章的《房屋四面墙申报表》。”后附的《房屋四面墙界申报表》中南墙记载为“临公路”，无单位签字盖章。2017年5月9日凉山州地方税务局第一直属税务分局向本院书面回复并附相关材料，回复载明“我单位工作人员于2016年4月6日在城镇房地产公司向我局递交的《关于开具销售不动产发票的情况说明》上的签字、盖章属实。”经质证，吕成全、罗长俊对上述回复及附件的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。城镇房地产公司上述回复及附件的真实性、合法性、关联性均无异议。因双方当事人对上述回复及附件的真实性、合法性无异议，对此，本院予以采信。还查明，2012年12月8日城镇房地产公司向吕成全、罗长俊交付了案涉房屋。本案的争议焦点在于：1.城镇房地产公司为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记是城镇房地产公司的法定义务还是委托合同义务;2.城镇房地产公司针对其为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记迟延的行为是否应当承担违约责任。本院认为，吕成全、罗长俊与城镇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方当事人均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。吕成全、罗长俊已依约履行了缴纳相关房款及契税的义务，城镇房地产公司亦依约于2012年12月8日向吕成全、罗长俊交付了案涉房屋。吕成全、罗长俊所购案涉房屋于2014年7月4日取得了《房屋所有权证》，于2014年9月22日取得了《国有土地使用权证》，城镇房地产公司已经履行完毕相关办证义务。一、关于城镇房地产公司为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记是城镇房地产公司的法定义务还是委托合同义务的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖合同中，转移房屋所有权于买受人是房地产开发企业的法定义务。城镇房地产公司只有将作为不动产的房屋办理登记到吕成全、罗长俊名下，城镇房地产公司的交付义务才算全部完成。因此，城镇房地产公司为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记是城镇房地产公司的法定义务，一审法院根据双方合同约定片面地认定为委托合同义务不当，本院予以纠正。二、关于城镇房地产公司针对其为吕成全、罗长俊办理房屋产权登记迟延的行为是否应当承担违约责任的问题。本院认为，按照《商品房买卖合同》约定，城镇房地产公司应当按照合同在约定的时间办理初始登记和为吕成全、罗长俊办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第二十条产权登记中约定城镇房地产公司应当在2013年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，完成初始登记即取得大证，应当于2013年12月31日前交付房屋的365天内为吕成全、罗长俊办理完毕房屋所有权证，以上约定客观上构成了初始登记时间和转移登记时间的竞合。事实上，城镇房地产公司于2012年12月8日向吕成全、罗长俊交付了案涉房屋，依约城镇房地产公司应当在2013年12月8日前为吕成全、罗长俊办理完毕房屋所有权证，该时间点与《商品房买卖合同》中约定的城镇房地产公司应当在2013年12月31日前完成初始登记相矛盾，客观上不符合先办大证后办分户小证的先后顺序。因此，从理论上讲，办理分户小证的时间应当在约定的完成初始登记即取得大证时间点2013年12月31日的基础上予以顺延。同时，本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”的约定，城镇房地产公司承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任”，即城镇房地产公司的责任。城镇房地产公司主张在办理月城家园小区产权初始登记时因需向房管部门提交社区证明以及四邻边界确认表，而月城家园小区所处地域的特殊性造成了该小区无社区管辖以及无法及时取得相邻单位签字确认的四邻签字表，从而导致了办理月城家园小区初始登记时间延迟27天，加之凉山州地方税务局第一直属税务分局分批次安排开具不动产发票，从而导致了整个小区转移登记的整体延迟。本院认为，城镇房地产公司是否如约履行办证义务应以其向相关产权登记机关提交申请及办证所需的材料为据。西昌市房地产管理局向本院出具回复明确“2013年初开始，城镇房地产公司多次到我局申请办理月城家园小区的房屋登记（大产权证）”，证明城镇房地产公司已按约定的时间积极将办理房屋产权登记的申请等相关资料提交房屋登记机关。同时，西昌市房地产管理局向本院出具的回复等证据能够证明，城镇房地产公司在办理月城家园小区初始登记的过程中，客观上存在影响办证的外因，但城镇房地产公司并未怠于履行自己的义务，而是积极主动向西昌市房地产管理局等多部门请示、报告以寻求解决问题的途径，并最终于2014年1月27日办理完成了月城家园小区的初始登记。由于初始登记办理完毕后办理转移登记必然需要一定时间，初始登记办理的延迟必然导致办理转移登记的延迟，加之凉山州地方税务局第一直属税务分局向本院出具的回复能够证明，凉山州地方税务局第一直属税务分局分批次安排开具不动产发票，是造成转移登记延迟的又一原因。因此，城镇房地产公司有关造成迟延办证的抗辩理由成立。事实上，吕成全、罗长俊的不动产发票于2014年3月28日开具后，城镇房地产公司即按照相关程序为吕成全、罗长俊办理房屋分户登记手续，吕成全、罗长俊所购案涉房屋于2014年7月4日取得了房屋所有权证。从合同的诚信原则出发，城镇房地产公司在办理月城家园小区初始登记以及分户登记过程中出现影响办证的外因时，能够积极解决问题，并未怠于履行自己的义务，已经尽到了自己的责任。城镇房地产公司于2014年1月27日完成月城家园小区房屋的初始登记、于2014年7月4日才为吕成全、罗长俊办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，并非城镇房地产公司不履行或怠于履行合同义务所致，亦非城镇房地产公司的故意或者重大过失造成。况且，吕成全、罗长俊客观上虽延迟取得了房屋所有权证，但吕成全、罗长俊并未举证证明自己实际产生了损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”因此，本案中，按照合同约定吕成全、罗长俊应于2013年12月8日取得案涉房屋的房屋所有权证而延后至2014年7月4日取得，虽然违反双方约定，但该责任属不可归责于城镇房地产公司的原因所造成，城镇房地产公司并无过错，故其对迟延办证不应承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律虽部分不当，但裁判结果正确，应予维持，故对上诉人吕成全、罗长俊的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人吕成全、罗长俊负担。本判决为终审判决。审判长 袁 荃审判员 叶庆华审判员 马 俊二〇一七年六月一日书记员 马 亚附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照第第一款第一项规定予以维持。 关注微信公众号“”