（2016��沪0115民初6838号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海船厂船舶有限公司与上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海船厂船舶有限公司,上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《��高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初6838号原告：上海船厂船舶有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈建良，董事长。委托诉讼代理人：王谦，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。被告：上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站，经营地上海市浦东新区。经营者：刘国强，男，1952年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区东园二村***号***室。原告上海船厂船舶��限公司与被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王谦、柯琼，被告的经营者刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海船厂船舶有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋(场地)租赁合同》于2013年11月18日终止；2、判令被告立即搬离位于上海市浦东新区昌邑路XXX号的承租房屋，并将该房屋返还原告；3、判令被告支付原告自2013年11月19日起至返还房屋之日止的违约金(按每日日租金的3倍按实计算)。事实与理由：原告是位于上海市浦东新区昌邑路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人，于2011年11月与被告签订《房屋(场地)租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，建筑面积1270平方米，租期自2011年11月19日起至2013年11月18日止，租赁费总价为16万元(人民币，以下币种相同)，水、电、通讯费由被告自己支付。合同并约定，如有市政动迁、地块改造，原告有权无条件收回租赁房，如因拆迁退房，原告不予任何补偿，如被告在合同到期或者原告要求退房撤离时间没有退出的，原告按日租金的300%扣除租房保证金用于违约金，超过一个月则原告有权要求执法部门强迁。2013年11月18日，该合同到期，双方未能续签合同，但被告一直占用房屋。2014年10月30日原告向被告发送《关于收回房屋通知书》，要求被告于2014年11月30日前办理并交还房屋，付清占用费等，然被告至今未予搬离，故原告诉请来院。被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站辩称，不同意原告的诉请，理由是：不同意终止租赁合同，因为租赁期间原告承诺由被告承租至动迁为止；系争��屋所在地块已被列入动迁范围，土地被征收，原告应予以补偿，否则被告不同意搬离；原告在与被告签订合同之后，又与另外一个废品公司签订了合同，影响了原告经营；被告同意支付租金，但原告不收，现在原告诉请要求被告按300%的标准支付租金是欺诈；原告没有为系争房屋安装水电，水电是被告在租期内安装的。经审理查明，2011年11月19日，原、被告签订《房屋(场地)租赁合同》，约定：甲方(原告、下同)将系争房屋(建筑面积1270平方米)出租给乙方(被告、下同)，乙方承诺租赁该房用于废品站；甲方在2011年11月19日交房给乙方，租期2年，至2013年11月18日止；租赁费总价16万元(一年)，先付款后使用；押金1万元；因市政动迁、地块改造，甲方有权无条件收回租赁房，乙方遇到拆迁退房，甲方不予任何补偿；甲方因业务开拓需要用房，甲方有权要求乙方退房，但必须提前三个月通知乙方，在合同期内，甲方将补偿乙方一个月的房租；乙方在租赁期内有权独立使用租赁房，不得转租、群租；乙方可根据自己需要，在不破坏结构的情况下，在甲方的确认后做内部装饰改造；乙方添置的设备及附属设施归乙方所有，租赁结束时乙方必须恢复原状归还甲方；乙方在合同到期，或因市政动迁和企业自己需要用房时，甲方要求乙方退房撤离，在合同规定的撤离时间内没有退出，甲方按日租金的300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月甲方有权要求执法部门强迁；合同另对其他事项做了约定。2014年10月29日，原告向被告发送了“关于收回房屋通知书”。2015年11月13日，上海市浦东新区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定(沪府房征决字[2015]第005号)》，决定征收东至荣成路，南至浦东大道，西至上海船厂，北至昌邑路范围内的国有土地上房屋，同时收回该范围内的国有土地使用权。审理中，原告向法庭提供：(一)房屋所有权证复印件(沪房黄字第02431号)，1989年11月8日颁发，载明座落在昌邑路XXX号南面，全幢钢结构1层房屋，建筑面积1162平方米，系上海船厂所有。(二)城建档案材料一组，证明上海船厂在1970年自建1层简易钢结构，建筑面积1162平方米的仓库，1989年8月向有关部门申请自管房屋产权登记，1990年2月6日领证(沪房黄字第02431号)。(三)情况说明一份，证明系争房屋所在地为沪房黄字第02431号产权证所载，其现有门牌号“昌邑路XXX号”是2010年公安局所编的内部识别码。原告欲以上述证据证明，系争房屋即为上述产证上登记的昌邑路XXX号南面的钢结构房屋，是原告自有产权房屋。被告对此不予认可，并向法庭提供了��九设计院图纸一张，以证明其租赁的系争房屋实际位置，经比对后，被告确认租赁房屋的位置即为原告提供的城建档案材料中所载房屋，但坚持认为系争房屋是没有产证的。被告向法庭提供：(一)房屋所有权证复印件(昌邑路101/145/195号，沪房黄字第09184号)、被告的个体工商户营业执照和案外人上海衢信经贸有限公司的营业执照，证明：被告在租赁系争房屋后，原告向被告提供了沪房黄字第09184号的产权证，被告事后才得知该产证并非系争房屋的产证；除了被告的营业执照是注册在昌邑路XXX号，原告还在该地址注册登记了其他公司。原告除对被告的营业执照真实性无异议之外，对其他证据均不予确认。(二)租赁合同、租赁补充协议，证明被告自2003年11月20日起向上海船厂综合服务公司承租了系争房屋(昌邑路XXX号，建筑面积1270平方米)，约定租期至2005年11月19日止，租金每年20万元，乙方自行解决用电问题等。2005年11月双方签订补充协议，约定由被告续租至2008年11月18日，租金调整至每年16万元，付款方式不变。原告对上述证据的真实性无异议。庭审中，原、被告确认一致：被告已向原告付清截至2013年11月18日止的租金。审理中，经被告申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对被告搭建费用进行了评估。2017年3月23日，评估机构出具鉴定意见书，鉴定结论为昌邑路XXX号内被告搭建费用为652,750元，包括：1、2004年1月建造项目223,042元；2、2010年10月建造项目47,708元；3、接水、接电费用65,000元；4、三轮车地磅1台(1t)15,000元；5、面包车地磅1台(3t)24000元；6、卡车地磅1台(25t)48000元；7、全自动打包机1台1**,000元；8、非全自动打包机1台70,000元。在对评估报告的质证中，被告对评估报告的结论��不予认可，认为评估价格过低，并提出要求将未列入评估范围的四辆卡车和四辆铲车作价130万元赔偿给被告。原告则认为：系争房屋为被告自行搭建的违章建筑，以违章建筑作为评估和补偿对象，不合法也不合理；原、被告之间约定的租金标准原为每年20万元，后以被告自行解决水电为由降低租金标准至每年16万元，因此不应将接水电费用评估进去；列入评估的地磅和打包机，是新购成本，没有考虑到多年使用和折旧，且这些设备是可移动的，认为不应列入赔偿范围。以上事实，由经庭审质证的房屋租赁合同、补充协议、产证、城建档案、评估报告以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告对双方在2011年11月19日签订的《房屋(场地)租赁合同》所涉承租房屋是否为合法建筑和有无产权存在争议，现经查明，该合同所涉承��房屋实为沪房黄字第02431号房屋所有权证上载明的建筑，即昌邑路XXX号南面的1层全幢钢结构房屋，系经过有关部门认定的原告所有的合法建筑，因此该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据该合同的约定，系争房屋的租赁期限至2013年11月18日止，到期以后双方未能续签合同，故该合同已于当日到期终止。对原告诉请要求确认双方合同于该日终止的诉请予以支持。被告辩称原告承诺由被告承租至动迁为止，并无证据证明，不予采信。该合同约定，被告应在合同到期后退房撤离，否则按日租金的300%收取违约金，现原告诉请要求被告迁出并返还承租房屋，具有合同依据，应予支持。但考虑到合同约定按照租金标准的3倍来计算相应的违约金确实过分高于实际损失，且被告亦有异议，故本院酌情判决由被告按��每年20万元，即548元/日的标准予以支付。根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，且扩建建筑未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经鉴定，被告在2004年1月和2010年10月对承租房屋予以扩建的费用合计270,750元。因此本院在综合考虑到双方各自过错后，酌情由原告分担其中170,750元。至于接水电费用65,000元，系租期内对公共设施的改造，按照双方合同的约定，亦应由双方分摊费用，故酌定原告分摊其中的35,000元。另外，考虑到地磅是承租期间被告添附的设施，其性质属于不可移动的地上附属物，如予以拆除，则价值严重贬损，故本院在扣除折旧后酌情由原告补偿4万元，由被告在返还房屋时一并移交给原告。至于被告主张赔偿的打包机和其他车辆，或属于可移动设备，或虽然附着于地面，但无证��证明拆除则损毁的性质，因此均不予支持。最后，对合同约定的押金1万元，因被告未提供押金收据予以证明，原告亦不认可，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海船厂船舶有限公司、被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站在2011年11月19日签订的《房屋(场地)租赁合同》于2013年11月18日终止；二、被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站应于本判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区昌邑路XXX号的承租房屋(即沪房黄字第02431号房屋所有权证载明的昌邑路XXX号南面的1层全幢钢结构房屋)内迁出，并将上述房屋[包括三轮车地磅(1t)1台、面包车地磅(3t)1台、卡车地磅(25t)1台在内]返还原告上海船厂船舶有限公司；三、被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站应于本判决生效之日起十日内支付原告上海船厂船舶有限公司违约金(计算方法：按548元/日的标准，自2013年11月19日起算至实际返还之日止，按实计算)；四、原告上海船厂船舶有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站扩建费用170,750元、接水电费用35,000元、地磅补偿款40,000元，合计245,750元，该款可以在上述第三项判决被告上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站的应付费用中予以扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,740元(原告已预交)，由被告负担。审价费45,000元(被告已预交)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁审　判　员　　张　斌人民陪审员　　曹　璐二〇一七年六月一日书　记　员　　杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请��人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。关注微信公众号“”