（2016）粤20民终4694号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-09-25

案件名称

中山市双德房地产有限公司、冯其山商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市双德房地产有限公司,冯其山,胡小欢

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终4694号上诉人（原审原告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园12幢12卡。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟文兵，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯其山，男，1986年5月17日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。被上诉人(原审被告)：胡小欢，女，1986年5月4日出生，汉族，住湖北省浠水县。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人冯其山、胡小欢商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判冯其山、胡小欢支付双德公司逾期付款违约金13818元（以190000元为基数，按照每逾期一日0.02%计算）。事实和理由：一、冯其山、胡小欢实际支付首期款的时间是2013年9月7日，迟延付款16日，双德公司收取首期款的事实不能免除冯其山、胡小欢的违约责任。二、冯其山、胡小欢迟延支付首期款，导致中山市商品房买卖合同的迟延签订，中山市商品房买卖合同的签订不能认为双德公司免除了冯其山、胡小欢的违约责任。三、中山市商品房买卖合同约定的付款时间为2013年8月25日，一审法院违背合同意思自治原则，擅自更改合同约定。四、双德公司因银行的强势地位才加入贷款抵押合同，该行为不代表冯其山、胡小欢没有违约行为，也不代表双德公司免除了冯其山、胡小欢的违约责任。冯其山、胡小欢辩称，根据合同约定，余下的190000元购房款通过办理公积金贷款支付，2013年至2014年4月17日银行没有向冯其山、胡小欢发出任何不予通过审批的书面文件，根据2014年7月17日签订的借款合同，双德公司已经承认冯其山、胡小欢一直在支付购房款，因个人异地公积金贷款需要多项政府机构的审批资料，冯其山、胡小欢在签订合同后的一个月内准备完毕上述资料，冯其山、胡小欢对于银行审批时间过长的原因也不清楚。双德公司称依照认购书的约定，冯其山、胡小欢支付现金房款违约与实际情况不符。双德公司向一审法院起诉请求：1.冯其山、胡小欢支付双德公司逾期付款违约金，按逾期日起每天万分之二计算，共计13698元；2.冯其山、胡小欢支付双德公司本案已支付的律师费5000元。一审诉讼过程中，双德公司明确违约金逾期时间从2013年8月25日开始计算至实际付款之日止。一审法院认定事实：1.2013年8月11日，双德公司与冯其山、胡小欢签订德雅湾家园认购书，认购中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园16幢1404房，总房价款360000元，约定付款方式为银行抵押贷款付款：定金20000元须于签署本认购书时或之前付清；首期房价款（不含定金）150000元须于签署本认购书十日内付清并同时签订商品房买卖合同、抵押贷款合同以及提交合法、齐全有效的贷款资料等事项；房价款余款（贷款额）190000元须于签署本认购书之日起十日内办理银行抵押贷款手续付清或可在签署本认购书之日起二十日内现金方式付清；认购方须于2013年8月25日前携带本认购书、应付房价款、身份证等合法、齐全有效资料及其它应付款项到德雅湾家园销售中心签署中山市商品房买卖合同；如申请抵押贷款者须同时签署贷款申请所需文件，递交合法、齐全有效资料及缴清相关税费用；认购书还约定了其他事项。2.2013年9月15日，双德公司（出卖人）与冯其山、胡小欢（买受人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1301061942），约定付款方式及期限为：买受人按银行按揭方式按期付款，约定金额170000元，付款方式为现金，约定付款时间2013年8月25日;约定金额190000元，付款方式为公积金贷款，约定付款时间2013年8月25日。买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同，经出卖人同意的，买受人须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，双德公司与冯其山、胡小欢签订合同补充协议（德雅湾家园），协议第二条本合同第六条买受人选择银行按揭付款的责任补充约定为：买受人的部分房价款若采用银行按揭付款，买受人在签订本合同的同时应一并签署按揭申请所需文件，并在签约七天内提供齐备按揭所需资料和缴清所需费用（包括但不限于印花税、律师费、工本费等）。若买受人不按时履行上述责任，则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房价款10%的违约金；买受人按揭申请送审后，由于其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，或银行不审批买受人的按揭申请，买受人应在银行批复的七天内付清该房价款，逾期，出卖人有权按应付未付房价款每天万分之二收取违约金或解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金；补充协议还约定了其他事项。3.2014年7月17日，冯其山（乙方、借款人）与中山农村商业银行股份有限公司（甲方、贷款人）、双德公司（丙方、保证人）签订个人住房公积金按揭贷款合同，合同编号：中农商（总行）公积金借字[2014]第070001号，贷款金额130000元，贷款期限15年，月利率3.75%，抵押物为中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园16幢1404房，借款人冯其山签名捺印，抵押人冯其山、胡小欢签名捺印，担保人双德公司盖章。4.双德公司及冯其山、胡小欢确认冯其山、胡小欢实际付款4次，2013年8月11日支付定金20000元，2013年9月7日支付首期款150000元，2014年6月29日付款60000元，2014年8月12日公积金贷款支付130000元。一审法院又查明：双德公司因与冯其山、胡小欢纠纷一案，提交的广东成悦律师事务所委托代理合同（粤成悦律民字第20160616号），双德公司应向广东成悦律师事务所缴纳律师费5000元。双德公司提交5000元金额的律师费发票一张。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双德公司与冯其山、胡小欢签订的德雅湾家园认购书、中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点：一、双德公司的起诉有无超过诉讼时效；二、冯其山、胡小欢有无逾期付款行为。关于焦点一。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”冯其山、胡小欢最后付款时间为2014年8月12日，该付款行为导致诉讼时效中断，因此双德公司于2016年6月14日提起诉讼没有超过两年的诉讼时效。关于焦点二。冯其山、胡小欢与双德公司签订中山市商品房买卖合同的日期为2013年9月15日，约定付款时间为2013年8月25日。因此双德公司主张应付款时间为2013年8月25日不可能实际履行，一审法院不予采纳。冯其山、胡小欢已于签订合同之前支付定金20000元及首期款150000元，不违反合同约定。合同约定，余款190000元应办理按揭贷款手续，在银行不审批买受人按揭申请的，买受人应在银行批复的七天内付清房价款。冯其山、胡小欢于2014年7月17日申请到按揭贷款130000元，期间没有银行不审批其按揭贷款的资料，且双德公司在借款合同上作为保证人盖章。上述事实可以证实冯其山、胡小欢在签订商品房买卖合同后，一直在申请按揭贷款，且双德公司对此并未提出过异议，不足以认定冯其山、胡小欢在办理按揭贷款的过程中违反合同约定。另，在按揭贷款合同签订前，冯其山、胡小欢已于2014年6月29日支付贷款不足部分60000元。综上，冯其山、胡小欢在履行合同约定的付款义务时，并未逾期付款，无需支付逾期付款违约金。双德公司主张的律师费，没有合同约定及法律规定，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回双德公司的诉讼请求。一审受理费264元，减半收取132元（双德公司已预交），由双德公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院另查明：二审庭审时，双德公司主张，双方签订的中山市商品房买卖合同第六条约定付款时间之所以存在倒签的情况，系因为该合同及关于贷款的内容是电脑上的固定版本，无法修改。冯其山、胡小欣主张，其与双德公司签订认购书时，双德公司的工作人员曾口头向其承诺，不会根据认购书约定的付款时间要求其支付购房款。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双德公司上诉主张冯其山、胡小欢存在逾期支付购房款的违约行为，故冯其山、胡小欢应向其支付逾期购房违约金。因此，本案二审争议焦点是：冯其山、胡小欢是否存在逾期支付的房款的违约行为。对此，本院作如下分析：第一，虽然冯其山、胡小欢与双德公司签订中山市商品房买卖合同约定的付款时间为2013年8月25日，约定支付的购房款包括现金支付170000元及公积金贷款支付190000元。但该合同签订时间为2013年9月15日。若严格按照该合同约定的时间支付上述购房款，则冯其山、胡小欢应在签订该合同之前即应支付完全部购房款，即冯其山、胡小欢在双方尚未签订商品房预售合同的情况下即向双德公司支付全部购房款，且包括通过公积金贷款的方式支付的部分购房款。而根据该合同补充协议第二条的约定，冯其山、胡小欢在合同签订后才向双德公司提交办理按揭贷款的相关资料。因此，双方在上述合同中的上述约定自相矛盾，合同中约定的上述付款时间根本无法实际履行。第二，双方签订的中山市商品房买卖合同虽然是国土及工商部门制定的格式合同，但关于付款时间的约定显然可以由双方当事人自行约定。双德公司关于双方签订的中山市商品房买卖合同中关于贷款的内容是电脑上的固定版本，无法修改的辩解，明显违背常理，本院不予采信。第三，冯其山、胡小欢支付购房定金20000元及购房首期款150000元的时间均发生在双方签订中山市商品房买卖合同之前。双德公司在签订该合同前即已知晓该事实。若双德公司认为冯其山、胡小欢支付上述款项的时间超出双方约定的付款时间，其行为构成违约，双德公司应及时向冯其山、胡小欢主张权利，并解除双方的合同关系。但根据审理查明的事实可知，双德公司不但未向冯其山、胡小欢主张权利，反而选择继续与冯其山、胡小欢签订上述合同，且合同中对冯其山、胡小欢存在逾期付款的事实只字未提。由此可见，双德公司对于双方签订合同前冯其山、胡小欢支付购房定金及首期购房款的行为是认可的。第四，如上所述，双方在合同中约定2013年8月25日通过公积金贷款支付190000元购房款不具有可行性。故应视为双方对于通过贷款方式支付购房款190000元没有约定明确的付款时间。双方在实际履行过程中，应本着诚实信用的原则，确定双方的权利义务。同时，根据双方在上述合同中的约定，冯其山、胡小欢通过贷款方式支付购房款余款190000元，若贷款银行不审批买受人的按揭申请，冯其山、胡小欢应在银行批复的七天内付清购房款。而根据审理查明的事实可知，冯其山、胡小欢于2014年7月17日申请到按揭贷款130000元，对于差额60000元，冯其山、胡小欢已于2014年6月29日支付给双德公司。双德公司亦未能提供证据证实贷款银行曾不审批冯其山、胡小欢的按揭贷款申请。此外，2014年7月17日，双德公司也在冯其山、冯小欢与贷款银行签订的按揭贷款合同上作为保证人盖章，对冯其山、胡小欢申请的贷款130000元提供担保责任。上述事实能够证实冯其山、胡小欢在签订商品房买卖合同后，一直通过双德公司积极向银行申请按揭贷款，双德公司在此期间亦未提出过异议，并通过对冯其山、胡小欢申请的贷款进行担保的方式对冯其山、胡小欢的行为进行认可。一审法院据此认定冯其山、胡小欢在办理按揭贷款的过程中不存在违约行为，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元（上诉人中山市双德房地产有限公司已预交），由上诉人中山市双德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　官　琳代理审判员　刘　通代理审判员　马燕清二〇一七年六月一日书　记　员　高　丽搜索“”