（2017）辽0103民初2974号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-14
案件名称
沈阳福来居物业管理有限公司与郭宝文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳福来居物业管理有限公司,郭宝文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初2974号原告：沈阳福来居物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区方文路2号。法定代表人：梁冬云，该公司总经理。委托代理人：于洋，辽宁恒生律师事务所律师。委托代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。被告：郭宝文，无职业。委托代理人：李军，辽宁龙德律师事务所律师。原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告郭宝文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院代理审判员刘丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳福来居物业管理有限公司委托代理人于洋、高健，被告郭宝文及委托代理人李军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳福来居物业管理有限公司提出诉讼请求:1、判令被告立即支付原告物业管理费6932.46元并承担违约责任；2、被告承担案件受理费。事实与理由：2006年9月28日及2007年9月25日原告与辽宁晟益房屋开发有限公司分别签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费（0.4/月/平方米），缴费时间为每季度结束前十五日内交纳下季度物业管理费用，逾期缴费的，从逾期之日起按每日0.3%的标准向原告支付违约金。被告系上述物业的业主，物业面积225.08平方米，按约定应当向原告交纳从2010年10月19日至2017年3月的物业管理费用6932.46元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，可被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告郭宝文辩称，房屋面积、物业费收取标准，欠物业费的金额及时间均属实。未交物业费的原因是，房屋漏水，多次向原告提出，原告不予解决，原告起诉已超过诉讼时效。2010年10月19日-2015年3月未向被告催交。被告没有提供相应的服务，所以我没交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的前期物业管理服务协议、商品房准住通知、商品房买卖合同、装饰装修管理协议、房屋查验记录复印件、临时管理规约被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋位于沈阳市东陵区方文路23-1号4门（御龙逸城区），建筑面积225.08平方米。2009年10月20日，原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告郭宝文签订《前期物业服务协议》，由原告为御龙逸城区提供物业服务，物业管理费按住宅建筑面积每月0.4元/每平方米收取。现被告未交纳2010年10月19日至2017年2月18日的物业费6932.46元，原告起诉来院。本院认为，原告沈阳福来居物业管理有限公司与被告郭宝文签订的《前期物业服务合同》是真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。原告已经履行了物业服务的义务，被告应依约交纳物业服务费。关于被告抗辩超过诉讼时效的问题，原告提供了2012年至2015年的物业费缴费通知，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩房屋漏雨的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付全部物业费的正当理由。但原告在处理被告漏雨情况过程中，未充分尽到沟通协调义务，根据收取费用与服务水平相适应原则，以80%为宜。被告应支付原告物业费5545.9元。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告迟延给付物业服务费系因对物业服务内容及质量与原告存有争议，并非恶意，故本院对原告要求给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭宝文于本判决生效后十日内给付原告沈阳福来居物业管理有限公司2010年10月19日至2017年2月18日的物业服务费5545.9元；二、驳回原告沈阳沈阳福来居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告郭宝文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭宝文负担。本判决为终审判决。代理审判员 刘丽二〇一七年六月一日书 记 员 许莹 关注微信公众号“”