（2016）粤1284民初2075号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社与黄海生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社,黄海生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十八条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初2075号原告：广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社，住所地：四会市东城街道陶冲村委会黎巷村。组织机构代码：05072213-2。负责人：黎建华。委托代理人：廖国华、何文基，广东兴会律师事务所律师。被告：黄海生，男，汉族，1967年3月7日出生，住广宁县。原告广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社（以下简称黎巷经济合作社）诉被告黄海生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后���依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何文基到庭参加诉讼，被告黄海生经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎巷经济合作社诉称：2015年1月20日，原、被告签订了一份《铺位租赁合同》，原告将坐落于四会市XX路XX座XX号（XX层）铺位出租给被告使用。合同约定，租赁期限从2015年1月20日至2020年1月20日止，2015年1月20日至2018年1月20日每年租金为205000元。但被告只是在2014年12月29日支付了40000元按金和在2015年3月17日支付了2015年1月20日至2015年2月20日一个月的租金17084元后，就一直没有向原告支付过任何租金，经原告多次催收，被告以各种理由搪塞，之后更是拒绝与原告联系。2016年3月30日，原告不得不向被告发出了《解除通知书》，解除了双方签订的租赁��同，但被告一直至今尚未向原告支付过任何拖欠的租金。据此，请求判令：1、确认原、被告于2015年1月20日签订的《铺位租赁合同》在2016年3月30日已解除，被告应在合同解除之日将商铺交还给原告；2、被告立即向原告支付拖欠的租金210616及利息［租金从2015年2月20日计至2016年3月30日为205000元/年×（1+10/365）年］=210616元，利息从2016年4月1日起以210616元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，计至被告付清租金之日止；3、原告没收被告支付的40000元按金；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求递交以下证据：1、被告身份证，证明被告主体资格；2、铺位租赁合同、收据，证明原、被告之间的租赁合同关系，以及被告只是缴纳了一个月的租金和按金的事实，租赁合同证明原告出租涉案商铺的合法性；3、国有土地使用证、房地产权证；证明案���租赁物的权属人是原告；4、解除《铺位租赁合同》通知书及回执、相片，证明被告因为拖欠原告的租金，经原告多次催促下，被告仍然没有缴纳，原告根据合同约定和法律的规定，解除原、被告之间签订的商铺租赁合同的事实。被告黄海生没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：原告黎巷经济合作社（甲方）与被告黄海生（乙方）于2015年1月20日签订了《铺位租赁合同》，约定原告将座落于四会市XX路XX座XX层第XX排（自编号由北往南方向，大路正东面向的4-5卡铺位，以卷闸为准）的两卡铺位和楼上整个二楼租赁给被告使用，租赁期限为2015年1月20日至2020年1月20日；租金按季度交纳，2015年1月20日至2018年1月20日的租金为205000元/年；租金实行先交款后使用原则，不得拖欠，如超期15天不付租金款的，经甲方追收乙方拖欠的租金还不缴纳的，算乙方自动放弃该合同的租赁权，一切投资及装修设施无偿归甲方所有，并追收乙方所欠的租金；签约日起先付按金40000元，该按金在合同期满乙方交清租金、水电费及其他经营费用后，甲方退还按金（无息），中途退租作违约，按金不退还；合同经双方签订即告生效，甲、乙双方必须严格履行合同，不得中途单方违约，如甲方中途退租须赔偿乙方所有投资及退回押金，如乙方中途退租，乙方所有投资无偿归甲方所有和无权索回押金。原告诉称被告只支付了40000元的按金和一个月的租金17084元(2015年1月20日至2015年2月20日)，被告未有对此提出异议。原告诉称合同约定租赁给被告使用的上述铺位在房产部门登记的地址是四会市XX区XX路XX座XX号（XX层）中的XX号和XX号。该房产登记在四会市东城街道陶冲村民委员会黎巷村民小组的名下。原告于2016年3月30日在��告承租的上述铺位门口张贴了《解除铺位租赁合同通知书》，并于同日通过挂号信的方式向被告身份证地址邮寄了《解除铺位租赁合同通知书》，原告为此提供了照片和邮寄回执予以佐证，但未能提供证据证明上述挂号信的签收情况。原告确认在张贴《解除铺位租赁合同通知书》后15天已自行将案涉商铺收回，并诉称在其主张解除合同前，被告已经将案涉商铺闭门，没有营业。原告于2016年10月14日向本院提起诉讼，诉请从2016年3月30日起解除与被告签订的上述铺位租赁合同、没收被告支付的40000元按金，并要求被告交还商铺、支付在2015年2月20日至2016年3月30日期间拖欠的租金210616元及从2016年4月1日起至付清租金之日止以210616元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告黄海生未有提供证据，也没有到庭参加诉���，故视为被告黄海生没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。案涉的《商铺租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按照合同的约定行使权力和履行义务。关于解除合同及支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按当照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……”2015年1月20日签订《铺位租赁合同》后，原告已依约将铺位交付给被告使用，但被告支付了一个月的租金后就未曾再向原告交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。至原告起诉时，被告已连续拖欠多期租金，且经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告以其行为表明了不履行主要债务，其违约行为使原告订立合同的目的不能实现，已构成根本违约，根据约定及法定的情形，原告有权解除与被告签订的铺位租赁合同。故原告主张解除案涉铺位租赁合同的诉求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。原告虽于2016年3月30日在被告承租的铺位门口张贴了《解除铺位租赁合同通知书》，并于同日通过挂号信的方式向被告身份证地址邮寄了《解除铺位租赁合同通知书》，但原告在案涉铺位张贴通知书时，被告已经没有开门营业，也未有证据证明原告邮寄的通知书已经送达被告。原告确认在张贴《解除铺位租赁合同通知书》后15天已自行将案涉商铺收回。结合本案的实际情况，本院酌定案涉铺位租赁合同的解除时间为2016年4月15日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。故原告主张被告支付拖欠租金的诉求，本院予以支持。被告已支付了一个月的租金，故尚应向原告支付2015年2月21日至2016年4月15日的租金。原告诉请被告支付租金至2016年3月30日，是对其权利的自由处分，本院予以采纳，故被告尚欠原告租金（205000元/年÷12×13）+205000元/年×（10/365）年=227699元，原告主张计付210616元是对其权利的自由处分，本院予以采纳，按原告主张的数额计付。关于原告诉请被告交还案涉铺位的问题。因原告确认在2016年3月30日张贴《解除铺位租赁合同通知书》后的15天已自行将案涉商铺收回，故已不存在需要被告交还商铺的问题，本院对此不予支持。关于原告诉请没收按金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，保证金是指债务人或第三人��担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据合同的约定可知，被告交纳的40000元按金正符合以上所述的保证金的性质。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的��能实现，可以适用定金罚则……。”第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”保证金的担保方式与定金不同，它是对债权人的担保而非对双方的担保。本案中，原、被告在合同中对按金并没有明确约定或意思表示为适用定金罚则，故不能将该按金认定为定金。所以，即使承租方违约，出租方也不得将按金作为定金不予返还。故原告要求没收40000元按金的诉求，本院不予支持。故扣除被告已支付的40000元按金后，被告尚应向原告支付拖欠的租金170616元。至于原告主张被告从2016年4月1日起至付清租金之日止以拖欠的租金210616元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉求，被告未按约定支付租金确实会给原告造成资金占用的利息损失，但双方未有对此损失进行约定，故被告应从原告起诉之日即2016年10月14日起至付清租金之日止以170616元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息为宜。被告黄海生经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社和被告黄海生于2015年1月20日签订的《铺位租赁合同》从2016年4月15日起解除；二、被告黄海生应于本判决生效之日起十日内向原告广东省四会市东城街道陶冲村黎巷经济合作社支付租金170616元及相应的利息（利息从2016年10月14日起至付清租金之日止以170616元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5059元（原告已预交），由原告负担803元，被告负担4256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 邱���审 判 员 夏 睿 娜人民陪审员 潘 瑞 连二〇一七年六月一日书 记 员 彭 昌 钧