（2017）苏0703民初107号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
107章亚非与王华、时良忠等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章亚非,王华,时良忠,缪海波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初107号原告：章亚非，男，1975年3月31日生，汉族，住连云港市海州区。被告：王华，女，1969年10月21日生，汉族，住连云港市连云区。被告：时良忠，男，1967年11月2日生，汉族，住连云港市连云区。两被告共同委托代理人：范金霞，江苏田湾律师事务所律师。两被告共同委托代理人：卢冉，江苏田湾律师事务所律师。被告：缪海波，男，1973年11月10日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人：缪海超（缪海波弟弟），男，1975年11月30日生，汉族，连云港市连云区。原告章亚非与被告王华、时良忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法由代理审判员张晓敏适用简易程序公开开庭进行了审理，于2016年2月15日作出（2015）港民初字第2562号民事判决。原告章亚非不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。该院于2016年10月25日作出（2016）苏07民终1503号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院在审理中，依职权追加缪海波作为共同被告参加诉讼。原告章亚非，被告王华、时良忠共同委托代理人范金霞、卢冉，被告缪海波的委托代理人缪海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章亚非的诉讼请求为：1、判令两被告共同给付426万元及利息（从2014年8月29日起，按照银行同期贷款利率的四倍计算）。2、被告承担诉讼费。事实与理由：被告和缪海波签订租房合同，2013年之前年租金120万元，2014年起每年租金按6万元递增，应付租金726万元，缪海波将其中426万元应付租金转让给原告，书面通知被告后，被告仍然拖延支付。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求支付诉讼请求。被告王华辩称，1、无法确认《债权转让通知书》是否由缪海波本人作出，缪海波近期已经被连云港市公安局连云分局经济侦查大队网上通缉，下落不明；2、该《债权转让通知书》依法属于无效，不能产生债权转让的效力，合同一方当事人将自己在合同中权利义务一并转让给第三人时，须经对方同意，其明确不同意缪海波的转让行为；3、被告不欠缪海波任何款项，缪海波至今还欠其大额款项未归还，其无需支付缪海波任何款项。4、原告所诉的租金中2013年12月29日之前的租金全部都已超过法定的一年诉讼时效。本案租金，从2009年1月17日-2013年12月29日之间的租金，租赁合同明确约定了租金交付时间，因此从期限届满之日至原告起诉的2014年12月29日之前，原告从未向被告主张过租金，每一期租金的履行期限均是确定的，因此该部分租金均已超过诉讼时效。被告时良忠答辩意见与王华相同。被告缪海波辩称，同意原告的诉讼请求，我将426万元债权转让给了原告。该债权是王华、时良忠欠我的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无争议的事实及证据，本院认定事实如下：2009年1月17日，缪海波（甲方）与王华（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将位于连云区墟沟镇北城路雅都房产（丘号556110-2，证号为L00117544，以下简称“该房产”）面积为10000㎡，房产租赁一事达成协议；甲、乙双方承包该房产承包租金为每年壹佰贰拾万元整，租赁期限为拾年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止（后叁个月免租金）；承包金在2009年至2013年4年内保持120万元/年不变，从2014年开始，每年租金按6万元递增，即2014年租金为126万元，2015年租金为132万元，以此类推；乙方向甲方支付年租金的一半即60万元，时间为半年一付，即（30万元整），并提前1个月收取，即2008年11月30日前收取2009年1月至5月份租金，2009年4月30日前收取2009年6月至12月租金，以此类推；该房屋的装修及其它一切开销费用由甲、乙双方各付50%，每天营业额由甲乙双方各收取50%；乙方在承包期间不可以对外转租，转租时间不能超过2019年，否则转租无效；乙方必须按时支付资金给甲方，如违约乙方每天按所欠租金的0.5%收取滞纳金；该房产的原电梯和消防设施乙方可以无偿使用，所有权归甲方所有；甲方不得擅自终止合同，擅自终止合同的甲方向乙方支付该房屋年租金两倍的违约金；甲方认为乙方在经营过程中有侵犯甲方利益行为，甲方立即终止合同，赔偿乙方投资款；甲方需提供该房屋产权证、身份证及相关证件的复印件，乙方提供身份证复印件；本合同正本一式贰份，甲乙双方各执壹份，自签字之日生效。缪海波在甲方处签名，王华在乙方处签名。2015年2月27日，本院立案受理了王华诉缪海波合伙纠纷一案，2015年8月，本院作出（2015）港民初字第420号民事判决，该判决书中认定王华与缪海波之间虽然签订的租房合同，但该合同虽约定了原、被告部分权利、义务，但是没有约定债务承担、入伙、退伙等事项，合同签订后，缪海波未履行应尽的出资装修及其他一切开销费用由其承担50%的义务，也未取得盈余分配，亦未共同成立过经济实体或者共同经营管理任何经济实体或有共同劳动的情形，缪海波未出庭应诉，也未提交合伙协议已经履行的证据，法院认定王华与缪海波签订的租房合同可以认定为合伙关系，但合伙部分双方均未履行，故合伙关系应予以解除且无需清算。该判决现已生效。另查明，原告章亚非提供一份落款时间为2014年8月29日，通知人处签有“缪海波”字样的《债权转让通知书》，内容：“王华、时良忠：你方和我于2009年1月17日签订租房合同，约定你方租赁连云区墟沟镇北城路雅都房产，年租金120万元，从2014年开始每年按6万元递增；房屋的装修及其它一切开销费用由双方各付50%，每天营业额由双方各收取50%。2009年至2014租金726万元，你方拖欠至今未付。现我将所有租金债权转让给章亚非、缪海超，请你方在收到本通知书即日向缪海超支付拖欠租金300万元，剩余拖欠租金及之后应当缴纳租金请你即日向章亚非支付，同时你方应当按合同约定承担滞纳金。我按约定承担房屋装修等开销费用，通过你方借款支出，但我从未收取营业额，你方应当偿还用于房屋装修等开销费用的所有借款及利息，我将你方应当偿还借款全部转让给章亚非，请你方收到本通知书后即日向章亚非支付借款及利息。”现原告章亚非依据该《债权转让通知书》要求被告王华及时良忠归还426万元及利息。再查明，位于连云区××路雅都商城房产共有六层，该房产的产权状况为1层分为东、中及西户，分别为784.91㎡、784.91㎡及930.89㎡，共计2500.71㎡，2层为2735.49㎡，3、4层为3190.51㎡，5、6层为816㎡，房产总面积共计9242.71㎡。其中1层、3-4层、5-6层由缪海波（35%）、时迎春（35%）、章亚非（15%）、刘桂霞（15%）四人共有，2层由缪海波（30.5%）、时迎春（30.5%）、章亚非（15%）、刘桂霞（15%）、刘广成（4.5%）、陶云（4.5%）六人共有。五层、六层由原告章亚非租赁给他人，另外收取租金。原告称王华使用的房屋是全部，约10000平方米，缪海超将“叶子宾馆”分租给他人后，剩余的都是王华租赁的。被告称其使用的实际面积只有3200平方米，原告还将该房产租赁给了量贩式KTV及其他人。庭审中，通过视频连线，缪海波则称其与王华订立租赁协议时就是用于经营“皇家一号”KTV,因当时产权变动比较频繁，其也不确定实际面积，是否是10000平方米，也没有印象了，当时是以王华实际租赁的为准，除了东边的“叶子宾馆”，其余全部租给王华了。多年来，王华对该租赁协议也并无异议。本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让的除外。债权转让法律关系包含三个法律关系：一为债权让与人与债务人之间的债权债务关系，二为债权让与人与受让人之间的债权转让关系，三为债权受让人基于债权转让关系，与债务人之间形成的债权债务关系。债权受让人因债权转让行为，享有对债务人的债权请求权。如债权让与人与受让人未就合同生效作出特别约定，债权转让合同成立即生效。本案中，原告与缪海波未就债权转让合同生效作出约定，故该债权转让合同成立即生效。债权受让人与债务人就债权金额的争议，不影响债权转让协议的生效，但让债权受让人依据该债权转让合同诉请债务人履行债务时，首先应当明确转让的债权金额。本案中，债权转让通知书中载明的王华欠付缪海波的租金金额并未得到二人的确认，且缪海波也不能说明被告王华欠付租金的金额726万元的计算方法，被告王华、时良忠对租赁雅都商城的面积及租金计算方法有异议。根据缪海波的陈述，王华租赁雅都商城用于经营KTV,但《租赁合同》约定的租赁面积10000平方米并非王华实际租赁面积，且后来缪海波又将“叶子宾馆”租赁给他人使用，显然较原《租赁合同》订立时，王华的租赁面积已经发生变更，且雅都房产的实际面积为9242.71㎡，这与《租房合同》中约定的10000㎡存在差距；关于租金的计算方法，王华、时良忠主张从2012年开始，按照120万元/年/10000平方米得出每平方米租金，再按照实际使用面积3200平方米计算出应付租金的一半计算的租金是两被告应当承担的租金。缪海波则认为自2009年起，按照120万元/年计算租金。现缪海波与王华未能就王华租赁面积及租金计算方法达成一致意见，以现有证据也无法查明缪海波对王华、时良忠享有的债权的具体数额，由此，原告章亚非主张的债权无法成立，原告诉求缺乏事实基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告章亚非要求被告王华、时良忠支付债权转让款426万元及利息的诉讼请求。案件受理费40880元、保全费5000元，由原告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费40880元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 强 劲审 判 员 周 鹤人民陪审员 王 娟二〇一七年六月一日书 记 员 何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”