（2017）渝01民终2765号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
重庆飞鹏投资有限公司与重庆美特斯邦威服饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆飞鹏投资有限公司,重庆美特斯邦威服饰有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终2765号上诉人（原审原告）：重庆飞鹏投资有限公司，住所地重庆市江北区衡山村28号，组织机构代码70946686-0。法定代表人：曾荣建，董事长。委托诉讼代理人：匡渝，重庆渝峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：童强，男，汉族，1963年7月11日出生，系该公司员工，住重庆市江北区，上诉人(原审被告)：重庆美特斯邦威服饰有限责任公司，住所地重庆市渝中区民权路7号，统一社会信用代码9150010373657455XU。法定代表人：邱蔡华盛，总经理。委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯睿敏，重庆瑞月永华律师事务所律师。上诉人重庆飞鹏投资有限公司（以下简称飞鹏投资公司）因与上诉人重庆美特斯邦威服饰有限责任公司（以下简称美特斯邦威服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第12774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人飞鹏投资公司的委托诉讼代理人匡渝、童强和上诉人美特斯邦威服饰公司的委托诉讼代理人王文波、侯睿敏到庭参加了审理。本案现已审理终结。飞鹏投资公司上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第12774号民事判决，改判由美特斯邦威服饰公司支付飞鹏投资公司违约金286500元；2、本案一、二审诉讼费由美特斯邦威服饰公司承担。事实和理由：2015年飞鹏投资公司因租赁合同到期解除,多次发函催告美特斯邦威服饰公司进行移交，后双方约定由美特斯邦威服饰公司负责对出租房屋等进行改造并于2015年4月28日之前予以交还，但美特斯邦威服饰公司逾期至2015年5月28日才交付，而一审法院依据双方于2015年5月8日签订的《交房明细表》认定此时已经改造完毕以及移交的事实没有依据，因该份《交房明细表》载明的“外立面招牌”一栏是空白的，可以证明此时该“外立面招牌”并没有移交。美特斯邦威服饰公司上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第12774号民事判决第一项，驳回飞鹏投资公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由飞鹏投资公司承担。事实和理由：1、2015年2月11日双方签订的《协议书》已约定由美特斯邦威服饰公司对飞鹏投资公司进行补偿，美特斯邦威服饰公司已按约支付了473882元的补偿款并代飞鹏投资公司支付物管费至2020年，故飞鹏投资公司在此期间并未遭受任何损失；2、2015年3月12日双方签订的《房屋交接纪要》明确约定了需要移交和不需要移交的部分，该纪要明确约定了一楼门厅及店招广告位只需要在规定期限内完成施工即可，并不需要移交，且该部分也不属于美特斯邦威服饰公司控制的范围，也无需和客观上无法移交；3、双方所签《协议书》约定每天9550元赔偿金的标准仅仅适用于美特斯邦威服饰公司未能在约定的2015年5月11日前完成施工的情形，而不是房屋移交的违约责任，且美特斯邦威服饰公司实际于2015年5月8日提起完成施工并对房屋进行了移交；4、一审判决已经认定一楼门厅及店招广告位按约在2015年4月27日前完成施工并验收，即已表明美特斯邦威服饰公司履行了合同义务，但一审判决却认定美特斯邦威服饰公司有向飞鹏投资公司告知该部分已完工并进行移交的义务，并据此判定美特斯邦威服饰公司因未告知已完工而应承担违约金，一审判决认定的该理由已超出了飞鹏投资公司的请求和依据的事实理由，且未对美特斯邦威服饰公司进行释明，剥夺了其应诉答辩的权利。飞鹏投资公司向一审法院起诉请求：1、判令美特斯邦威服饰公司赔付2015年4月29日至2015年5月22日共计24天的迟延交付房屋的违约金229200元；二、本案诉讼费由美特斯邦威服饰公司承担。一审法院认定事实:2009年4月23日，飞鹏投资公司与美特斯邦威服饰公司签订《租赁合同》一份，约定飞鹏投资公司将其所有的位于重庆市江北区建新北路14号负一层约900平方米商业用房出租给美特斯邦威服饰公司用于经营服装卖场，租赁期限2009年5月1日至2014年6月30日。2010年7月1日，双方签订补充协议，对租金和支付方式作了变更，其中最后一期即2014年1月1日至2014年6月30日租金为65万元。另查明，飞鹏投资公司所有的房屋为负一层，在外立面原有一部电动扶梯通往地上一层供进出，美特斯邦威服饰公司将负一层及地上三层统一承租，并在外墙上制作了整体幕墙，故负一层房屋在承租期间没有独立的进出口门厅和店招位。2014年4月23日，美特斯邦威服饰公司向飞鹏投资公司发函称将不再续租，飞鹏投资公司于2014年6月5日复函要求美特斯邦威服饰公司将房屋恢复原状。后，飞鹏投资公司分别于2014年7月9日、2014年8月1日、2014年9月22日、2014年12月1日四次发函要求美特斯邦威服饰公司返还房屋并恢复原状、结清费用、支付占用费。2015年2月11日，飞鹏投资公司作为甲方，美特斯邦威服饰公司作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：双方共同认可下负一楼扶梯入口处外立面整改方案，该房屋由美特斯邦威服饰公司负责出图施工；2015年2月12日至2015年3月11日由美特斯邦威服饰公司在场内作特卖，并支付飞鹏投资公司一个月的租金108333元；美特斯邦威服饰公司一次性补偿飞鹏投资公司473882元，扣除已交保证金200000元，实际支付补偿款273882元；美特斯邦威服饰公司应在2015年3月12日返还房屋，双方现场交接房屋及相关设施设备并签订交房清单；“同时乙方开始外立面改造施工，乙方先改造甲方负一楼扶梯入口处，在整体完工前15天将归属负一楼使用部分交给甲方，施工期为2015年3月12日至5月11日。乙方不得无故拖延工期，施工期内甲方不再向乙方另行收取租金。（若乙方不能在规定期内完工，每延期一天，甲方按照9550元/天向乙方收取赔偿金。）”；施工完成后，美特斯邦威服饰公司书面通知飞鹏投资公司，将电动扶梯及归属负一楼其他的还未交接的设施设备等全部移交飞鹏投资公司，双方按接收内容完善相关手续后，实现房屋的完全移交，飞鹏投资公司可按照协议约定使用相应设施设备。另，双方庭审中均认可《协议书》中约定每日9550元的赔偿金是指违约金。2015年3月12日，双方再次签订《房屋交接纪要》一份，约定“分期分次办理房屋移交”：美特斯邦威服饰公司应于2015年3月12日向飞鹏投资公司移交商场店堂及场内相关电器设备，移交后飞鹏投资公司的新租赁户可进场进行内部装修，暂不移交电动扶梯及营业厅电动卷闸门、一楼门厅和店招广告位等；2015年3月13日进行第二次移交，美特斯邦威服饰公司向飞鹏投资公司移交一楼门厅改造施工图及店招基层的技术指标等，完成房屋移交前的资料移交；2015年4月28日前完成一楼门厅及店招广告位的改造，保证飞鹏投资公司的新租赁户可以进行门厅的精装修及店招的制作；2015年5月12日前美特斯邦威服饰公司向飞鹏投资公司移交电动扶梯、营业厅电动卷闸门等应移交未移交的全部实物。2015年3月12日，双方就室内设施设备进行了移交；2015年5月8日，双方签订了《交房明细表》，对卷帘门和电梯进行了移交，同时，该表记载了双方“确认项目”，其中有一项“外立面招牌”，备注内容为空。2015年5月15日，飞鹏投资公司向美特斯邦威服饰公司发函，称美特斯邦威服饰公司未按约定完成一楼门厅及店招广告位的改造，要求美特斯邦威服饰公司尽快完工并办理移交手续；2015年5月21日，美特斯邦威服饰公司复函称2015年5月12日双方已经到场验收完毕，美特斯邦威服饰公司完成了所有交房义务。另查明，双方对施工图纸进行了共同确认，美特斯邦威服饰公司与案外人重庆市博奥装饰设计工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，将包括本案所涉一楼扶梯入口处的改造工程一并交由重庆市博奥装饰设计工程有限公司改造施工。2015年4月15日、2015年4月27日、2015年5月10日，美特斯邦威服饰公司分三次进行了分项工程的验收，本案涉及的改造验收系第二次验收即2015年4月27日，全部工程并于2015年5月11日进行了工程的竣工验收。一审法院认为，租赁合同履行结束后，双方应秉行诚实信用的原则完成房屋的恢复原状和返还的义务。本案中，一楼门厅和店招位的改造乃系飞鹏投资公司收回房屋后再次使用所必须，对此双方均无异议，并通过合同的形式明确了改造工程施工要求和工期。双方的主要争议在于改造后的门厅和店招位是否需要办理交付手续及美特斯邦威服饰公司是否进行了交付、双方约定损失赔偿是否过高，对此，法院予以一一评析：一、关于《协议书》中违约金条款适用条件的理解。首先，《协议书》中关于外立面改造约定了两个期限，一个是总的施工期，即2015年3月12日至5月11日，另一个是“归属负一楼使用部分”，该部分改造期限为整体工期前15天，即2015年4月26日前。而合同括号内约定的违约金并未特指某一个期限才适用，根据一般文义的理解，该违约金条款对两个期限均适用。其后，双方又以《房屋交接纪要》的形式对具体的交房步骤进行了细化和明确，《房屋交接纪要》是对原来的《协议书》的补充和变更，故违反《协议书》约定时违约金条款同样适用。二、关于改造后的门厅和店招位是否需要办理交付手续及美特斯邦威服饰公司是否进行了交付。美特斯邦威服饰公司认为基于《房屋交接纪要》的约定，门厅和店招位只需完成改造即可，无需交付手续，《交房明细表》中一栏“外立面招牌”内容也是空白的，说明双方认可无需交付。对此，法院认为，首先，在租赁合同期限届满后，美特斯邦威服饰公司未及时返还租赁物，飞鹏投资公司多次催告后，双方签订《协议书》，双方在《协议书》中约定了在整体改造完工前15天将归属负一楼使用部分“交给”飞鹏投资公司，在《房屋交接纪要》中合同也约定了双方依据协议分期分次办理房屋“移交”，而门厅和店招广告位的改造即是其中的第三次，综合两次合同约定来看，门厅和店招广告位的改造后需要移交；其次，门厅和店招广告位的改造的目的是使飞鹏投资公司收回房屋后能正常使用，双方的《房屋交接纪要》中也明确约定了第三次改造后保证飞鹏投资公司的新租赁户可以进行门厅的精装修及店招的制作，而改造的施工工程是由美特斯邦威服饰公司负责的，在此情形下，如果美特斯邦威服饰公司不通知飞鹏投资公司工程已经完工且可以正常使用，作为飞鹏投资公司是无法知晓何时可以使用门厅和店招广告位的，故从诚实信用的角度出发，即使双方未约定需书面验收，美特斯邦威服饰公司也应在工程完工后告知飞鹏投资公司；第三，由于门厅和店招广告位非可移动的实物且系开敞性形态，在双方未明确约定移交方式的情况下，法院认为美特斯邦威服饰公司的改造后告知飞鹏投资公司即可视为完成了移交的义务。根据现有证据，美特斯邦威服饰公司在2015年4月27日已经完成了一楼门厅和广告位的改造，2015年5月8日时，双方在进行交接时，交接内容上双方确认项目中包括广告位，同时包括控制进出门厅的卷闸门，虽广告位一项备注内容为空，但因为广告位不同于卷闸门，其并无类似钥匙的实际交付物品，备注内容为空属于正常。因此，可以认定此时飞鹏投资公司已经知晓了合同中约定的一楼门厅和广告位改造已经完成，美特斯邦威服饰公司完成了约定的交付义务。《房屋交接纪要》中约定的是在2014年4月28日前完成移交，而美特斯邦威服饰公司实际于2015年5月8日完成该义务，故其逾期10天。三、双方约定的违约金是否过高。本案系商事合同纠纷，应充分尊重当事人的意思自治，双方基于合同履行的利益和风险约定了每日9550元的违约金标准，而美特斯邦威服饰公司并未举示证据证明该标准明显高于损失，故法院尊重双方当事人之意思自治，按照每天9550元的标准计算违约金，美特斯邦威服饰公司违约交付10天，共计应付违约金95500元，对飞鹏投资公司超出该部分的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、重庆美特斯邦威服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向重庆飞鹏投资有限公司支付违约金95500元；二、驳回重庆飞鹏投资有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：1、美特斯邦威服饰公司就其改造完毕的一楼门厅及店招广告位是否负有向飞鹏投资公司进行移交的义务；2、如需移交，美特斯邦威服饰公司何时向飞鹏投资公司进行了移交；3、如果美特斯邦威服饰公司移交逾期，是否应按双方2015年2月11日所签《协议书》第6条的约定给付违约金。针对上述争议焦点，本院逐一评析如下：1、其一，依据美特斯邦威服饰公司和飞鹏投资公司2015年2月11日签订的《协议书》第6条约定，“2015年3月11日乙方撤场，3月12日交房给甲方，……。同时，乙方开始外立面改造施工，乙方先改造甲方负一楼扶梯入口处，在整体改造完工前15天将归属负一楼使用部分交给甲方，施工期为2015年3月12日至5月11日。”本院认为该条约定明确约定了美特斯邦威服饰公司应于整体改造完工前15天将归属负一楼使用部分交给飞鹏投资公司，虽然双方对“归属负一楼使用部分”的范围理解并不一致，但本院认为至少应该包含了争议的一楼门厅位置。其二，依据双方2015年3月12日签订的《房屋交接纪要》约定，从签订目的来看双方就是为了能够依据协议分期分次办理房屋移交而订立该纪要，且该纪要也明确约定了“乙方于2015年4月28日前完成甲方一楼门厅及店招广告位的改造，保证甲方新租赁户可进行门厅的精装修及店招的制作”，因此如果美特斯邦威服饰公司在改造完毕后不向飞鹏投资公司移交一楼门厅及店招广告位，则无法保证飞鹏投资公司的新承租人对该位置进行使用。综上，本院认为美特斯邦威服饰公司在对一楼门厅及店招广告位改造完毕后负有向飞鹏投资公司进行移交的义务，故本院对美特斯邦威服饰公司上诉认为其没有移交义务的理由不予采信。2、由于一楼门厅及店招广告位属于开敞式区域，无需移交钥匙等或者如电梯等设施设备需要移交图纸、合格证等材料，因此美特斯邦威服饰公司只要将该区域改造完毕的事实通知到飞鹏投资公司或飞鹏投资公司的新承租人并告知其可以使用，即可以认定美特斯邦威服饰公司完成了一楼门厅即店招广告位的移交。对于美特斯邦威服饰公司何时通知飞鹏投资公司一楼门厅及店招广告位已经改造完毕并可以使用的事实，美特斯邦威服饰公司认为其在2015年4月28日改造完毕后就电话通知了飞鹏投资公司，且认为新承租人当时也在对负一楼进行装修，所以新承租人对可以使用的事实实际上也是清楚的。对美特斯邦威服饰公司陈述的上述事实，飞鹏投资公司予以否认，而美特斯邦威服饰公司并未举示相应证据予以佐证，故本院对美特斯邦威服饰公司的该陈述不予认可。从现有证据来看，美特斯邦威服饰公司在2015年4月27日已经完成该区域的改造，依据本案双方当事人及新承租人在2015年5月8日签订的《交房明细表》，可以证明当时三方一起在现场交接了卷帘门及钥匙和电梯合格证等及钥匙，当时三方还在现场与电梯维保单位确认了电梯是否可以正常运行，因一楼门厅即位于卷帘门与电梯之间的位置，既然卷帘门与电梯已经移交，则可以证明飞鹏投资公司最迟于2015年5月8日已清楚一楼门厅已经改造完毕并可以使用的事实；而该明细表对“外立面招牌”即店招广告位虽然备注为空，但广告位系开敞状态没有具体可移交的实物，故在“外立面招牌”后面一栏没有备注移交物品也属正常，且飞鹏投资公司工作人员当时在现场，也应对一楼门厅和店招广告位已经改造完毕并可以使用的情况是清楚明知的。综上，本院认为可以认定美特斯邦威服饰公司在2015年5月8日向飞鹏投资公司移交了一楼门厅和店招广告位，故本院对飞鹏投资公司上诉认为美特斯邦威服饰公司系在2015年5月28日才进行移交的事实和理由不予采信。3、按照双方约定，美特斯邦威服饰公司至迟应于2015年4月28日将改造完毕的一楼门厅及店招广告位移交给飞鹏投资公司，但其于2015年5月8日才进行移交，故美特斯邦威服饰公司确实存在逾期移交的事实。对此，飞鹏投资公司认为美特斯邦威服饰公司应承担相应的违约责任，而其请求给付违约金的依据是双方2015年2月11日签订的《协议书》第6条的约定。本院认为，该条约定的违约金主要是针对施工期延误应承担的违约责任，并不是对逾期移交应承担违约责任进行的约定，而本案中双方争议的一楼门厅及店招广告位的改造施工并未逾期，故飞鹏投资公司不能依据该条约定要求美特斯邦威服饰公司承担逾期移交一楼门厅及店招广告位的违约责任。当然，按照《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，飞鹏投资公司承认在2015年5月8日《交房明细表》中代表接收方签字的人实际是其新承租人，另飞鹏投资公司在本案二审中还举示了其与新承租人签订的《房屋交接纪要》，该纪要约定的交接时间与本案双方当事人签订的交接纪要约定一致，且飞鹏投资公司与新承租人签订的《房屋交接纪要》还约定了由新承租人代表其接受退还的房屋，因此本院认为可以采信飞鹏投资公司的上述陈述即确认2015年5月8日代表其进行接收并签字的人实为其新承租人的事实。另在二审审理的第二次询问中，本院要求飞鹏投资公司回答一审卷宗中装订的已经改造完毕的现场照片所反映的是什么时候的状况，因为从该照片可以看出一楼门厅的卷帘门处于关闭状态而店招广告位并没有悬挂任何招牌，对此飞鹏投资公司认可该照片状况反映的时间大概是2015年6、7月份，但认为新承租人没有制作店招的原因是飞鹏投资公司当时并不清楚那个时候店招是否可以使用。随后，本院又问飞鹏投资公司何时知道门厅和店招可以使用，飞鹏投资公司又回答是2015年5月22日美特斯邦威服饰公司回函以后就知道了。本院认为，就飞鹏投资公司的上述回答不仅表明其对自认到底何时知道店招广告位可以使用的时间前后陈述不一致，而且在其新承租人于2015年5月8日已代表其接收一楼门厅及店招广告位的情形下，在2015年6、7月份仍关闭卷帘门、未制作和悬挂招牌，令本院对飞鹏投资公司所称由于美特斯邦威服饰公司逾期移交一楼门厅及店招广告位致使其新承租人不能按时使用的理由无法采信，故本院对飞鹏投资公司以此理由要求美特斯邦威服饰公司承担违约责任的请求不予支持。综上所述，重庆飞鹏投资有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。重庆美特斯邦威服饰有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第12774号民事判决；二、驳回重庆飞鹏投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2369元、财产保全费1770元，共计4139元，由重庆飞鹏投资有限公司承担；二审案件受理费5598元，由重庆飞鹏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 余彦龙代理审判员 刘 希二〇一七年六月一日书 记 员 冉梦云 微信公众号“”