（2017）渝0119民初2967号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-06
案件名称
重庆恒昌物业管理有限责任公司与张帮义物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒昌物业管理有限责任公司,张帮义
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2967号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。委托代理人:袁鸿专,重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。被告：张帮义，男，1974年11月27日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。委托代理人：贺祖艮（系张帮义之妻），1975年11月21日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告张帮义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物管公司的委托代理人袁鸿专及被告张帮义委托代理人贺祖艮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司诉称，2010年10月21日，原告与南川区XX小区业主委员会签订《物业服务合同》。该合同到期后，2014年1月15日，原告又与南川区XX小区业主委员会续签了《物业服务合同》。原告为XX小区提供了物业服务，而被告作为小区业主，却从2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3035元（含路灯费、电梯费、二次供水费）未交纳，原告在催收无果的情况下，特诉至人民法院，请求判令被告支付物业服务费3035元、违约金900元，并承担本案诉讼费用。被告张帮义辩称，一、我家房号、建筑面积、欠费时间属实。二、小区业委会成立不合法，未召开业主大会选聘，业委会与物业公司签订的物业服务合同对业主不具有约束力。三、小区达不到四级收费标准，小区收费标准过高，不合理，我们拒绝交纳物业费、电梯费、公摊费、滞纳金、诉讼费等。四、我不交物管费，是原告不履行管理职责，物业服务质量差，如我家房屋有裂纹，物管公司和开发商都找来处理过但直到现在都未处理好；外面门面房占用我们业主的出入口，原告不处理；小区消防通道停满了车造成了安全隐患；小区卫生状况极差，花园、人行道、楼道等随处可见垃圾、蜘蛛网，卫生清扫不彻底；电梯经常发生故障，不及时维修；车辆乱停乱放，占用了应急通道，物管将公共区划部分作停车位让社会车辆停放收费；小区内的监控设施设备坏了不维修；有业主占用小区公摊面积；小区化粪池长期无人清掏，造成堵塞；小区健身器材无人保养锈迹斑斑，物管直接拆除等等，小区居民怨声载道。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月21日至2013年10月20日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2011年0.7元/月·平方米；2012年0.8元/月·平方米；2013年0.9元/月·平方米；公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务。2014年1月15日，原告与重庆市南川区XX小区业主委员会签订《重庆市南川区XX小区物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水费70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告系重庆市南川区XX小区X－X－X号房屋业主，建筑面积为82.31平方米。按照合同约定，原告计算被告从2014年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费为1123元（0.65元/月·平方米×82.31平方米×21个月）、2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费为691元（0.7元/月·平方米×82.31平方米×12个月）、路灯费165元（5元/月·户×33个月）、电梯运行费825元（25元/月·户×33个月）、二次供水费231元（7元/月·户×33个月），以上共计3035元。由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。本院在审理原告诉XX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供照片，拟证明原告对XX小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位、垃圾收集、清运不及时以及对小区内车辆的停放疏于管理等服务不够全面，服务质量不够优质的情况存在。上述事实，有原、被告的陈述及答辩、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XX小区物业服务合同》、催收通知等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，原告与XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市南川区XX小区物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XX小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用，故对原告要求被告支付物业服务费（含路灯费、电梯费、二次供水费）3035元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告为XX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告张帮义在本判决生效之日起十日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费（含路灯费、电梯费、二次供水费）3035元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告张帮义负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张丽敏二〇一七年六月一日书记员 王佳艺 微信公众号“”