（2017）粤06民终1836号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-08-24
案件名称
刘会明、江绍森房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘会明,江绍森
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1836号上诉人（原审被告）：刘会明，男，汉族，1970年12月26日出生，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：段秀梅（刘会明的妻子），女，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：江绍森，男，汉族，1951年6月15日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。上诉人刘会明因与被上诉人江绍森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初10857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘会明上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判刘会明向江绍森支付所欠租金28490元；三、改判解除2013年7月1日签订的《租房合同》有效；四、二审案件诉讼费由江绍森负担。事实与理由：刘会明当时以为江绍森真心配合转店，未详细看欠据内容就签字，欠据不真实，无法律依据。江绍森立下字据从2015年2月3日每月按3500元收租，刘会明从2015年2月3日至6月30日共交租14300元，在2015年3月为江绍森垫付水电费919元，2015年6月25日水电总结算，刘会明为江绍森垫付水电费共2546元，相抵扣后，刘会明实际所欠租金为3235元。从2015年2月起每三个月结清费用。刘会明最后一次结账为5月31日，此后一直与江绍森协商转让公寓和租金提升一事。江绍森未与刘会明沟通，私自修改的合同指南把租金改为每月4500元，第二年提升间10%，第三年提升间10%，第四年至第六年提升20%造成刘会明一直无法交租。刘会明于7月1日发短信要求江绍森到店里算总帐，但江绍森故意推迟，其目的在于通过诉讼赶走刘会明。因2013年10月至2016年5月期间，因没有经营出租许可证，刘会明经营期间经常被查封、罚款，行政扣留。江绍森承诺提供有效证件却至今未提供，双方协商降低租金及减免以前所欠租金，江绍森同意了，所以于2015年2月3日双方重新立了字据，未提欠租一事。承租了江绍森18间房，房内的设施和装修都是刘会明花费173800元买下的，房间里的所有物品都是刘会明采购的，不应判给江绍森。被上诉人江绍森答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人江绍森向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的租赁合同；2.刘会明支付2016年6月1日前拖欠的租金28490元，从2016年8月起至实际返还之日止按每月3500元的标准计付租金；3.刘会明应搬离江绍森的房屋；4.本案诉讼费全部由刘会明承担。一审法院认定的事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐岐西路3号地后座的登记权属人为江绍森，已办理房地产权证。该事实有江绍森提交的房地产权证为证。2013年7月10日，江绍森（甲方，房主）与刘会明（乙方，租房人）签订《租房屋合同》，约定甲方同意将黄岐岐西路顺景园3号宅地后座每层约75平方米1-5楼（六楼除外），即全部共20套单间和五套一房一厅套间，加上楼顶有四间单间，出租给乙方使用。租期为四年，从2013年8月1日起至2017年7月31日止。在上述房间的租金每月9000元，从第四年递增10%。每月1日缴交当月租金，如有特殊情况也不能超过当月的5日缴交，如逾期不交，甲方有权收回该房屋，押金不退回。乙方须向甲方支付保证金18000元，该合同执行完毕后，甲方无息退回给乙方。该事实有江绍森提交的《租房屋合同》为证。同日，案外人龚玉满（上手承租人）向刘会明出具《收据》，载明：今收到刘会明房屋转让钱157000元。该事实有刘会明提交的收据为证。2016年6月1日，刘会明向江绍森出具《欠据》，载明：今欠到江绍森2014年房租23090元、2015年1-6月5400元，总共28490元，特立欠据。该事实有江绍森提交的《欠据》为证。同日，江绍森出具《声明》，载明经双方同意，租赁标的改为18个房间，每月租金为3500元。现刘会明要求延长租期三年，原则上同意。但必须执行原合同的基础上（即在剩下的租期必须按月付清当月的租金），不得拖延，方可同意延续三年租期。否则此声明自动失效。该事实有刘会明出具的《声明》为证。诉讼中，双方确认：刘会明为江绍森垫付水电费，故双方每三个月结算一次租金和水电费，最后一次结算时间为2016年5月31日。2015年3月，刘会明承租房间减少至18间，租金减少为每月3500元。一审法院认为，江绍森与刘会明签订的《租房屋合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。支付租金是刘会明作为承租人的主要合同义务，经双方核算，刘会明拖欠江绍森2014年租金共23090元、2015年1-6月租金共5400元，截止庭审辩论终结之日，刘会明仍未支付该拖欠租金，刘会明累计拖欠数月租金，其违约行为已影响合同目的的实现，已构成根本违约，江绍森行使解除权符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。合同解除，因合同收受的财产应予返还。江绍森请求刘会明返还涉讼租赁物，一审法院予以支持。江绍森于2016年6月1日出具声明，江绍森同意延长租金三年的前提是刘会明按原合同约定按时支付租金，否则该声明自动失效。但截止庭审辩论终结之日，刘会明仍未支付欠据载明的拖欠租金，该声明不具有延长租期的效力，刘会明以该声明抗辩解除合同及返还租赁物，一审法院不予支持。刘会明以支付的押金和顶手费抗辩解除合同和返还租赁物，一审法院亦不支持。关于刘会明提及的押金和顶手费，由于刘会明没有提起反诉，故在本案中不予处理。江绍森主张刘会明支付上述租金共28490元，刘会明是义务的履行方，未支付该拖欠租金，刘会明应支付租金28490元予江绍森。刘会明主张江绍森曾口头承诺减免上述租金，但没有提供有效证据予以证明，一审法院不予支持。刘会明的经营和盈利情况受限于自身能力和市场环境等因素，刘会明以此抗辩履行支付租金义务，没有法律依据。江绍森同意以2016年6、7月的租金与刘会明为江绍森垫付的2016年6、7月的水电费相抵消，刘会明亦同意，一审法院予以支持。江绍森主张刘会明从2016年8月起至实际返还之日止按每月3500元标准支付租金予江绍森，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除江绍森与刘会明于2013年7月10日签订的《租房屋合同》；二、刘会明应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区大沥镇黄岐岐西路3号地后座的18间房予江绍森；三、刘会明应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金28490元予江绍森；四、刘会明应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年8月起至上述第二项判决履行之日止按每月3500元计算的租金予江绍森；五、驳回江绍森其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343.63元，由刘会明负担，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予江绍森，一审法院不另收退。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：江绍森确认刘会明于2015年1至6月支付了租金14300元，确认刘会明垫付2015年2、3月水电费共724元。刘会明提供的其他收据，因无江绍森签名，江绍森对此亦不予确认，故本院对其证据力不予认定，不应作为本案的案依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人在二审争议的焦点为：一、本案租赁合同是否应当解除；二、刘会明于2015年1-6月所欠租金是否为5400元。一、关于本案租赁合同是否应当解除的问题。江绍森与刘会明签订的《租房屋合同》合法有效，双方均应依约履行。刘会明拖欠江绍森2014年租金共23090元、2015年1-6月租金共5400元，双方当事人虽然协商延长租赁期限或由刘会明转让租赁合同的权利和义务，但刘会明并无证据证明已经得江绍森的同意而延迟支付租金，故刘会明无正当理由拖延至今仍未支付上述租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，江绍森行使合同解除权符合该法律规定，一审法院对江绍森解除合同的请求予以支持正确，本院予以维持。根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，因合同收受的财产应予返还。江绍森请求刘会明返还涉讼租赁物符合法律的规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。二、关于刘会明于2015年1-6月所欠租金是否为5400元的问题。江绍森确认刘会明于2015年1至6月支付了租金14300元，以及垫付了2015年2、3月水电费共724元，将刘会明同期应付租金与江绍森确认的刘会明所付款项抵扣后，刘会明所欠租金仍多于其于2016年6月1日所立欠据确认的2015年1-6月所欠租金的数额。据此，刘会明上诉认为欠据确认的2015年1-6月所欠租金数额多于实际所欠租金的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘会明的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512.25元，由上诉人刘会明负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年六月一日书记员 郭文静 微信公众号“”