（2017）苏0506民初1827号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-08
案件名称
徐春根、陈培芳与苏州金辉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐春根,陈培芳,苏州金辉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初1827号原告徐春根，男，1976年5月13日生，汉族，住苏州市吴中区。原告陈培芳，女，1977年12月13日生，汉族，住苏州市吴中区。以上两原告共同委托代理人翟照安、王桂男，江苏开明律师事务所律师。被告苏州金辉置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号412室。法定代表人翁溯冲，总经理。委托代理人石云，系该公司员工。委托代理人凌立，系苏州金辉华园置业有限公司员工。原告徐春根、陈培芳诉被告苏州金辉置业有限公司（以下简称金辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理。依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐春根、陈培芳的委托代理人王桂男，被告金辉公司的委托代理人凌立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐春根、陈培芳共同诉称，其与被告金辉公司签订卖方事先草拟的固定版本的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于苏州市吴中经济开发区越溪街道××原××室房屋，总价款1276135元，并由被告配合为其办理房屋权属登记相关手续。被告于2015年10月7日向其交付房屋后未能及时配合办理房屋权属登记手续致其拖延直至2016年10月12日才拿到房屋产权证书，其要求被告按照逾期310天，每逾期一天按万分之一支付违约金，被告不予理会。故请求法院判令被告支付逾期办证的违约金39560元并承担本案诉讼费用。被告金辉公司辩称，其对商品房权属证书的办理与取得仅承担协助义务，其按商品房买卖合同约定履行协助义务，并没有违约。经审理查明，2014年2月10日，原告徐春根、陈培芳（买受人）与被告金辉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买苏州吴中经济开发区越溪街道越溪原筑17幢1401室房屋，建筑面积为134.23平方米，商品房总价款1275185元，买受人选择贷款方式付款。该商品房在本合同签订之前已经设定土地抵押权，出卖人保证在本合同签订之时已经征得抵押权人同意出售该商品房的书面文件，承诺在办理该商品房权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记。出卖人应当在2015年9月30日前将该商品房交付给买受人。出卖人应当在该商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过180天，自约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖人按天向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖人按天向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。出卖人应当在房屋所有权转移登记完成之日起180天内协助买受方向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记（非因出卖人原因造成延误的，出卖人有权调整实际申请土地使用权变更登记的时间），因出卖人原因导致逾期未能办理的，按总房价款的千分之一给予一次性违约金。该商品房为期房的，买卖双方可以在合同生效之日起60日内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记。出卖人未能在约定时限内与买受人共同申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受人申请房屋所有权转移登记。合同所附补充条款中还就关于权属登记的相关事项约定如下：1、买受人已知悉申请办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记所需资料，出卖人不再另行书面通知（需提交的办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记资料发生变化的除外）。贷款购房，买受人应在该商品房交付使用之日起5日内，向出卖人提交办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记所需的全部资料，否则每逾期一日，买受人应按商品房贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金，并且办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延。2、买受人应按合同约定的时间配合出卖人向房屋所在区域的房屋权属登记机构申请该商品房预告登记，买受人未能在约定时限内与出卖人共同申请预告登记的，出卖人有权调整交付房屋的时间，由此产生的一切不利后果均由买受人承担（包括但不限于办理办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延）。原告与苏州合富房产中介有限公司（以下简称为合富公司）签订《产权证代办协议》，约定其全权委托合富公司办理涉案房屋的权属转移登记、土地分割登记、抵押登记等相关事宜。另，涉案房屋的实际建筑面积为134.33平方米，原、被告双方确认房屋于2015年10月7日交付，涉案房屋于2016年9月1日办理了《不动产权证书》，登记的权利人为原告徐春根、陈培芳，共有情况为共同共有。被告确认契税系由其代收代缴。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、契税缴款书及收据及双方当事人陈述等附卷佐证。原告认为系因被告未在交付后60日内申请办理涉案房屋初始登记、未在涉案房屋交付使用之日起90日内与其共同申请转移登记、未及时代缴契税，才致涉案商品房产权证办证迟延，并提供契税缴款书，以证明被告于2016年6月2日才代缴契税。被告认为因涉案房屋需两证合一办理统一登记，原其办理初始登记不需要进行土地分割，在办理土地使用权变更登记时方进行分割，故其协助办理权属证书的期限应为协助办理房屋所有权证期限90天及协助办理土地使用权证期限180天之和为270天，其于2016年3月8日已办妥涉案房屋的首次登记，不应承担迟延办证的违约责任，对原告提供的契税缴款书、收据均无异议，但2016年2月2日国家税务总局颁布了调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，应该通知要求对涉案房屋契税的缴纳采取了先审核是否可享受优惠政策后再根据审核结果缴纳，申请调取契税缴纳相关材料以证明经有关部门审核后其才可缴纳契税而有关部门审核占用时间并非其责任。应被告申请，本院至苏州市国土资源局吴中分局、苏州市吴中地方税务局进行调查。经查，被告金辉公司于2016年3月8日取得了涉案房屋的不动产单元首次登记。2016年6月30日，原、被告双方提交了《不动产转移登记申请书》。苏州市吴中地方税务局出具的关于越溪原筑交税情况的说明载明，“金辉公司开发的苏州吴中越溪街道越溪街398号越溪原筑17-1401，我局在2016年5月23日审核完毕申报契税的材料，通知进账，6月2日前进账后开具了契税发票”。另，原被告确认双方均委托合富公司代为办证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充条款真实有效，双方理应依照约定全面履行合同义务。根据合同及补充条款约定，被告应同原告共同办理商品房的预告登记、办理房屋所有权初始登记、及时通知原告申请房屋所有权转移登记，原告也应配合办理预告登记并及时提交办证所需的全部资料，在因被告的责任未在房屋交付使用之日起60天内申请房屋所有权初始登记致使原告不能在房屋交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，或因被告的责任未在房屋所有权转移登记完成之日起180天内协助原告申请土地使用权变更登记的，被告方应承担相应违约责任。本案中，原被告双方于2014年2月10日签订商品房买卖合同后，国务院于2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，不动产首次登记、转移登记等，均应适用该条例。2015年9月17日，苏州市人民政府办公室印发《苏州市不动产统一登记实施方案》，其中明确做好不动产统一登记的试点工作。2016年1月5日起，苏州市区正式实施不动产统一登记，而涉案房屋于2015年10月7日才交付，考虑到办证周期的问题，涉案房屋须办理不动产权证书。对于被告协助原告申请不动产转移登记的期限，原告主张60天，被告主张270天，对此，鉴于涉案房屋现统一办理不动产登记，无需分别办理房屋所有权登记及土地使用权登记，故本院认为被告协助原告办理不动产转移登记的期限应以合同约定的协助申请房屋所有权转移登记、协助申请土地使用权变更登记两项期限中较长者为准，即自房屋交付之日起180天。根据本院调取的材料被告已于2016年3月8日取得了涉案房屋的不动产单元首次登记，故并不因此导致涉案房屋未能在交付使用之日起180天内申请不动产转移登记。原告称因被告未在交付后60日内申请办理涉案房屋初始登记、未在涉案房屋交付使用之日起90日内与其共同申请转移登记导致办证迟延，理由不能成立。原告还认为因被告未及时代缴契税导致办证迟延，根据苏州市吴中地方税务局出具的说明显示该机构于2016年5月23日才审核完毕涉案房屋申报契税的材料通知进账，被告于6月2日前缴纳契税，故并无证据证明被告存在迟延代缴契税的情形。原被告双方均委托合富公司代为办证，原被告双方于2016年6月30日共同申请办理不动产转移登记，并无证据证明系因被告不予协助方导致办证迟延。综上，本院对原告以因被告原因导致其逾期取得房屋权属证书为由主张逾期违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐春根、陈培芳的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币395元，由原告徐春根、陈培芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 龚伟亚二〇一七年六月一日书记员 钱喆人 微信公众号“”