（2017）鄂0502民初943号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-11
案件名称
宜昌市住房物业管理有限公司与吴迅峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市西陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌市住房物业管理有限公司,吴迅峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0502民初943号原告宜昌市住房物业管理有限公司，住宜昌市西陵区桃花岭4号6楼。法定代表人马西林，该公司董事长。委托代理人饶文平，该公司员工。被告吴迅峰，男，汉族,1978年5月18日出生，住宜昌市西陵区。原告宜昌市住房物业管理有限公司诉被告吴迅峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法由审判员周云独任审理，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宜昌市住房物业管理有限公司诉称，原告系白龙岗小区物业公司，被告居住在该小区6号楼213房。2007年被告家屋顶渗水，此后自2007年1月至今拒绝缴纳物业管理费。原告多次上门催缴，被告均不予缴纳。现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2007年1月至2017年6月期间的物业管理费5482.2元。2、被告按银行同期利率向原告支付逾期利息损失1480.2元。计算公式：（1+欠费年数）÷2-1）×0.06×欠费总额。3、由被告承担本案诉讼费。被告吴迅峰辩称，其房屋位于��区顶楼，2007年开始屋顶隔热层破损，逢下雨天渗水，致使被告家中墙面油漆脱落、变霉。被告多次向原告反映，原告不予解决，致使被告自行花费4000元进行隔热层、防水层加固。另外，小区内管理混乱，楼梯走道卫生脏乱差、墙壁小广告无人清理、停车位占用小区绿化等等。因此被告认为原告未尽到物业管理职责，故拒缴物业管理费。经审理查明，被告系宜昌市西陵区胜利四路白龙岗小区6号楼213房业主，原告系该小区物业管理公司。2003年11月，被告与白龙岗小区物业管理处签订《宜昌市国家安居工程白龙岗小区物业管理服务协议》，约定提供物业服务。2015年1月，原告与该小区业主委员会签订《白龙岗小区物业管理服务合同》，约定物业服务费按照0.6元/月/每平米收取，若逾期未缴纳须按每日千分之三支付违约金。被告入住该小区后，物业管理费仅缴纳至2006年12月底。截止原告起诉之日，被告共拖欠原告2007年1月至2017年6月物业管理费5482.2元。另查明，该小区系宜昌市经济房开发有限公司开发建设的经济适用房，业主在购房时缴纳了房屋公共维修基金，但开发商直到2016年3月才将该项维修基金移交至房管局。被告所反映的屋顶渗水情况，原告曾在2006年8月、2011年3月向开发商宜昌市经济房开发有限公司报告，宜昌市经济房开发有限公司于2012年下半年对被告屋顶进行维修，但被告认为质量不合格，2013年又自行维修加固。上述事实，有《宜昌市国家安居工程白龙岗小区物业管理服务协议》、《白龙岗小区物业管理服务合同》、照片、证明、情况说明、物业费欠费明细、房屋验收单、屋顶渗水维修报告，及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚��足以认定。本院认为，物业服务合同有其特殊性，不能以一般违约行为作为拒缴物业管理费的理由。一般而言，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵、乱收费情况下，才能拒缴物业管理费。物业公司向业主收取物业管理费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常全面服务的保障。业主滥用抗辩权，会使物业公司失去收入来源、经营困难，继而导致服务质量下降，陷入恶性循环。另一方面，部分业主拒缴物业费，对其他已正常缴纳物业管理费的业主而言，显失公平。就本案而言，被告在入住白龙岗小区后，小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，原告提供物业服务，被告作为业主应缴纳物业管理费。本案争议的焦点在于被告屋顶漏水能否成为被告拒缴物业管理费的抗辩��由。《白龙岗小区物业管理服务合同》第二条第1项规定“乙方（原告）对房屋共用部位进行维护、养护和管理，共有部位包括楼盖、屋顶…”第四条第8项规定“共有部分大修、更新改造费用从专项维修资金支出…”。被告辩称的隔热层破损系建筑质量瑕疵，按照物业合同该项维修需从专项维修资金中支出，对此原告多次向业主委员会、开发商报告请求启动房屋维修基金，后因开发商怠于移交公共维修基金导致未能启动。因此，原告在对房屋共用部位进行维护、养护方面并无过错，被告的抗辩理由难以成立。关于原告诉称的利息损失，鉴于被告家中确有损失，从利益平衡考虑，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴迅峰应在本判决生效之日起十五日内，向原告宜昌市住房物业管理有限公司支付自2007年1月至2017年6月期间物业管理费5482.2元。二、驳回原告宜昌市住房物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担，被告应在支付上述款项的同时一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 周云二〇一七年六月一日书记员 肖伟 微信公众号“”