（2016）辽0102民初11464号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-30
案件名称
锦州市天成房屋开发有限责任公司与于瑶、范维佳等商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
锦州市天成房屋开发有限责任公司,于瑶,范维佳,沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十三条
全文
辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初11464号原告：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区南京路四段20号.法定代表人：陈爽，系该公司经理。委托诉讼代理人：侯爽，系辽宁玉衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔晓东，男，1958年11月1日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省锦州市太和区。被告：于瑶，女，1988年12月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：范维佳，男，1981年2月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司，住所地沈阳市和平区十纬路18号（416）.法定代表人：于瑶。原告锦州市天成房屋开发有限责任公司诉被告于瑶、范维佳、沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人侯爽、崔晓东到庭参加诉讼，被告于瑶、范维佳、沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告锦州市天成房屋开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告经济损失752,959元；2、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年3月15日，原告与被告于瑶签订《天成雅典全案策划及独家销售代理合同》，原告在合同尾部甲方处盖公章，法定代表人陈爽签名，于瑶在乙方处盖“沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司合同专用章”，并在法定代表人处签“于瑶”名。销售代理合同签订后，于瑶、范维佳以沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司名义，代理销售原告开发的位于辽宁省锦州市凌西大街以东、太和区医院南行50米名为“天成雅典”的房地产项目。合同期限为两年，从2012年3月15日至2014年3月15日。销售代理合同第2.5条规定“甲方应派驻合同管理人员和财务人员到售楼处，协助乙方与客户签订商品房销售合同，并收取客户定金、销售款及相关税、费，协助办理项目销售的银行按揭、保险、公证等手续。”第4.7条规定“在客户签订不可退《认购协议》或《商品房买卖合同》并按约缴付约定的房款首付款后，甲方按实际回款到账向乙方支付代理费。”根据销售代理合同内容，三被告取得销售房产的代理权，但无权收取购房款。2013年5月，三被告违反约定，收取了购房人刘敏、刘禹、朱磊、ＸＸ、杨晓悦五人的购房款合计717,942元，且向原告隐瞒此事实。后刘敏、刘禹、朱磊、ＸＸ、杨晓悦五人起诉原告及沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司，诉求返还购房款及利息，针对五人的起诉，锦州市太和区人民法院作出五份判决，判决原告返还购房款及利息，并由原告承担部分诉讼费。原告不服上诉，锦州市中级人民法院对五份判决均维持原判。上述判决作出后，原告调查发现于瑶和范维佳于2015年登记结婚，二人作为股东，于2012年5月22日注册成立沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司，也就是说在销售代理合同签订时，沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司还未成立。原告认为，根据两级法院判决的原告向五位购房人返还购房款及利息，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十三条“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失”之规定，原告有权向房屋销售代理人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司追偿损失。由于在签订销售代理合同时，沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司还未成立，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，原告有权要求公司发起人于瑶、范维佳承担在履行销售代理合同中给原告造成的损失。故原告起诉至法院，请求依法判决。被告于瑶、范维佳、沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司既未到庭，亦未提供书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了质证，原告提供的天成雅典全案策划及独家销售代理合同、公司（内资、私营）登记情况查询卡，证明被告于瑶、范维佳先与原告签订协议，后成立公司，因此依据公司法解释的相关规定三被告都应对给原告造成的损失承担赔偿责任；原告提供进账单、支票存根复印件、于金池出具的收条复印件证明原告按照代理协议给钱的时候均给被告于瑶或被告范维佳，而不是给被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司，被告于瑶、范维佳以个人的名义在履行合同；原告提供的民事判决书、民事裁定书、执行通知书及执行款收条、结案申请、执行案件结案表，证明原告履行判决支付了赔偿款，产生了实际损失。上述证据能够互相认证，形成完整的证据链条，本院对上述证据予以采信。本院认定事实如下：2012年3月20日，原告（甲方）与被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司（乙方）签订《天成雅典全案策划及独家销售代理合同》一份，约定被告（乙方）代理项目为甲方名下位于辽宁省锦州市陵西大街以东、太和区医院南行50米开发的名为“天成雅典”的房地产项目。项目代理期限：自2012年3月15日策划、销售行为开始至项目售罄交付业主使用之时止。本合同二年一签，首次代理期限为2012年3月15日至2014年3月15日。双方可根据市场情况，半年协商调整一次销售底价。合同同时约定，甲方应派驻合同管理人员和财务人员到售楼处，协助乙方与客户签订商品房销售合同，并收取客户定金、销售款及相关税、费，协助办理项目销售的银行按揭、保险、公证等手续；甲方负责签发。在客户签订不可退《认购协议》或《商品房买卖合同》并按约缴付约定的房款首付款后，甲方按实际回款到账向乙方支付代理费。合同签订后，双方依约履行，原告向被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司支付代理费时，均转款至被告范维佳名下。另查明，2013年，案外人刘敏、刘禹、朱磊、ＸＸ、杨晓悦到“天成雅典”售楼处预约购买商品房，刘敏、刘禹、朱磊、ＸＸ分别交纳订金20,000元，杨晓悦交纳订金10,000元，均存入原告法定代表人陈爽账户；后案外人刘敏交纳首付款218,802元、刘禹交纳首付款122,736元、朱磊交纳首付款142,956元、ＸＸ交纳首付款95,544元、杨晓悦交纳首付款137,904元，均按售楼员指示将款项存入范维佳账户；2014年，案外人要求办理入住，原告以只收到原告订金、未收到首付款为由，拒绝为案外人办理入住，案外人诉至锦州市太和区人民法院，太和区人民法院判决原告返还案外人刘敏订金和首付款238,802元、刘禹订金和首付款142,736元、朱磊订金和首付款162,956元、ＸＸ订金和首付款115,544元、杨晓悦订金和首付款147,904元，并按照中国人民银行同期贷款利率向案外人支付利息。原告不服判决，上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。原告共支付上诉费17,570元。现案件均已经执行完毕。案外人杨晓悦收到执行款147,904元，案件受理费3,258元；刘禹收到执行款142,736元，案件受理费3,140元；ＸＸ收到执行款115,544元，案件受理费2,611元；朱磊收到执行款162,956元，案件受理费3,556元；刘敏收到本金及利息一共286,445元（其中本金238,802元，一审诉讼费4,882元，利息42,761元），原告另支付执行费3,555元。原告合计支付给各案外人款项为889,275元（含原告已经收取的订金90,000元）。原告表示放弃对已经给付刘敏的利息及执行费46,316元的追偿。再查明，沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司于2012年5月22日经工商登记部门核准成立，股东为于瑶、范维佳，法定代表人为于瑶。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告陈述及提供的证据认定案件事实。原告与被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司签订的《天成雅典全案策划及独家销售代理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据合同的约定，收取客户订金及销售款应由原告方收取，被告范维佳无权收取；但被告范维佳实际收取客户的首付款后，并未将款项交付原告，导致原告与案外人（客户）发生纠纷，案外人诉至法院，法院判决原告返还订金及购房首付款，并支付利息及相关诉讼费用，原告已经履行完毕，现向被告追偿，符合法律规定，本院准许；关于被告应支付的款项的数额，因原告支付的款项中，含原告已经收取的90,000元订金，应予以扣除；同时原告表示放弃主张刘敏案件中的利息及执行费用合计46,316元，本院准许。关于原告要求被告于瑶承担连带责任的诉讼请求，虽然《天成雅典全案策划及独家销售代理合同》签订日期在被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司成立之前，但案外人购买商品房及将款项存入被告范维佳的账户的行为发生在被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司成立之后，纠纷发生在公司经营的过程中，故本院原告的该项请求不予支持；关于原告要求范维佳承担连带责任的诉讼请求，被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司作为独立的法人，应该独立经营，独立承担民事责任，被告范维佳虽为公司股东，公司财产与其个人财产应各自独立，不能混同，但原告与被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司在履行合同的过程中，在被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司依法办理工商登记后，原告应支付给被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司的代理费均转入被告范维佳的账户，同时案外人的购房款亦存入被告范维佳的账户，二者财产混同，故本院对原告要求被告范维佳承担连带责任的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内给付原告锦州市天成房屋开发有限责任公司款项752,959元；二、被告范维佳对上述款项承担连带责任。三、驳回原告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司、范维佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,330元（原告已垫付），公告费800元，由被告沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司、范维佳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 程惠华人民陪审员 温丽娟人民陪审员 栾仕杰二〇一七年六月一日书 记 员 王湘婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履