（2017）云23民终290号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-11-16
案件名称
起国曙与李跃华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
起国曙,李跃华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终290号上诉人（原审原告）：起国曙，男，1954年3月2日生，彝族，退休教师，住永仁县。委托诉讼代理人：曹丽，楚雄州法律援助中心律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：李跃华，男，1958年12月5日生，汉族，个体工商户，住永仁县。现住重庆市长寿区。上诉人起国曙因与被上诉人李跃华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省永仁县人民法院（2016）云2327民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。起国曙上诉请求：撤销永仁县人民法院（2016）云2327民初576号民事判决，改判确认双方签订的《协议》合法有效，判令李跃华将永仁县板桥箐67幢5单元37号住房出售给起国曙，并协助办理过户手续；判决李跃华返还起国曙为其他购房户垫付的房款63000元，并支付售房劳务费及材料费33000元；本案诉讼费和保全费由李跃华负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判处错误。首先，起国曙与李跃华签订的协议是双方的真实意思表示，双方在协议中已经明确了房屋的价款、履行时间、税款缴纳等内容，明确了房屋的具体位置，在履行合同过程中又明确了具体房屋为永仁县板桥箐67幢5单元35号房，因此双方签订的合同具备了合同成立的条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，应当认定协议已经成立生效；其次，协议签订后，起国曙已按约定付清了所有购房款，是李跃华违背协议约定将永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋卖给了他人，现只有永仁县板桥箐67幢5单元37号房还没有售出，因此，李跃华应将永仁县板桥箐67幢5单元37号房出售给起国曙；第三，李跃华所述的委托合同的款项，起国曙为李跃华销售房屋12套，扣除起国曙支付给李跃华的购房款，李跃华还应返还63000元。同时，李跃华应当付给起国曙的劳务费及材料费33000元。综上，一审判决将房屋买卖合同与委托售房合同分开处理，才导致错误判决，请求二审法院予以改判。李跃华答辩称，1.双方确实于2016年3月6日签订了一份《协议》，当时是起国曙想向李跃华购买房屋一套，具体房屋由起国曙在三套房屋内选择，双方说好房款为10万元，起国曙必须在2016年3月份付清全部房款，由于起国曙在2016年3月份没有付清全部购房款，双方之间的合同已经解除，起国曙支付的6万元购房款已抵作起国曙差欠李跃华的款项；2.起国曙说到的永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋确实是当时提供给起国曙选择的房屋之一，由于起国曙没有在2016年3月份付清全部房款，该房屋已经出售给了他人，已经办理完毕过户手续，而起国曙现在起诉主张的永仁县板桥箐67幢5单元37号房，不是提供给起国曙当时选择的房屋，这套房子面积大，10万元买不到这套房，且这套房也已经出售给了冯明周，冯明周已经付清了全部购房款和相关契税；3.起国曙认为他为李跃华卖了12套房，实际上起国曙总共就为李跃华卖过6套房，而且不是李跃华差欠起国曙款项，而是起国曙至今还有30多万卖房款没有付给李跃华。综上所述，一审判决认定事实清楚，判处正确，起国曙的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。起国曙向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《协议》合法有效，判令李跃华将永仁县板桥箐67幢5单元37号住房出售给起国曙，并协助起国曙办理房屋过户手续；2.本案诉讼费、保全费由李跃华承担。一审法院认定事实：李跃华因购买永仁县水泥厂改制资产取得永仁县板桥箐水泥厂67号房屋所有权，起国曙为李跃华销售住房。2016年3月6日，双方签订《协议》，协议约定：起国曙购买李跃华房屋一套（顶楼、单元暂不定），价格10万元，购房款于2016年3月6日支付6万元，余款4万元于同年3月30日前支付，购房税费由起国曙支付。起国曙按协议约定于签订协议当日通过银行转款6万元给李跃华，双方因起国曙为李跃华销售房屋款项往来不清产生争执，双方对买卖房屋未能具体商定明确。在诉讼中，起国曙申请诉讼保全，支付保全申请费1020元。另查明，本案起国曙主张的37号（409室）住房，李跃华已委托他人于2016年7月9日出售给第三人，第三人已向李跃华付清房款、缴清购房税费，房屋已交付第三人。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，未成立的合同不生效，对双方当事人不产生法律效力。本案起国曙、李跃华双方签订《协议》，双方对房屋买卖价款及支付时间和税款缴纳作出约定，但对买卖房屋是哪单元哪套房未作出明确具体约定；现双方对房屋买卖《协议》是否成立存在争议，双方订立协议后未能协商一致明确买卖房屋是哪套房，经法庭审理也未能确定双方买卖房屋具体为哪一套房，应认定双方签订的房屋买卖《协议》缺少合同成立的必备条款，应认定双方于2016年3月6日订立的房屋买卖《协议》不成立，《协议》对双方当事人不产生房屋买卖法律效力。起国曙的诉讼请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回起国曙的诉讼请求。二审中，起国曙认为，一审判决认定“双方对买卖房屋未能具体商定明确”错误，当时双方约定买卖的房屋就是永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋，除此之外，对其余事实无异议；李跃华对一审判决认定的全部事实均无异议，同时提出，永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋确实是当时提供给起国曙选择的房屋之一，但由于起国曙没有在2016年3月份付清全部房款，双方的合同已经解除，该房屋已经出售给了他人，已经办理完毕过户手续。对于双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审中，上诉人起国曙针对其主张双方约定买卖的房屋就是永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋的事实，提交了一份《证明》予以证实。经质证，李跃华认为，这些人都是购房者，证言不真实。本院认为，起国曙提交的《证明》是多人共同签名的证言，属于证人证言的范畴，但所有证人均未出庭作证，并接受各方的质询，该证明也无相关证据相印证，且与永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋已出售给他人的事实相矛盾，故对该《证明》不予采信。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：起国曙与李跃华之间的房屋买卖合同是否成立。本院为，《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；该法第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案起国曙与李跃华2016年3月6日签订协议有买卖房屋的意思表示，约定了房屋的价款、房屋的大概位置，并明确了款项支付时间，但对具体的标的物约定不明，凭据该协议无法确定双方买卖的具体房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同缺少合同成立的必备条款，合同不成立。起国曙虽然上诉主张其购买的房屋就是永仁县板桥箐67幢5单元35号房，双方签订的合同已经成立，但根据本案双方提交的证据，无法确定双方买卖的标的就是永仁县板桥箐67幢5单元35号房，且根据审理中双方认可的事实，永仁县板桥箐67幢5单元35号房屋已由李跃华出售给了第三人，并已经办理了过户手续，而起国曙现在起诉主张的永仁县板桥箐67幢5单元37号房又不是双方当时约定的房屋，且该房屋也已经出售给了冯明周。因此，双方现在无法通过达成协议进行补充，故起国曙要求确认双方签订的《协议》合法有效，判令李跃华将永仁县板桥箐67幢5单元37号房出售给起国曙的诉讼请求不成立，本院不予支持。双方签订合同时，起国曙已向李跃华支付了购房款6万元，现双方签订的合同不成立，李跃华应将其依据该合同收取的6万元购房款返还给起国曙。起国曙在二审中新增加的请求判决李跃华返还垫付的房款63000元及支付劳务费33000元的诉讼请求，双方无法达成调解意见，起国曙应另案进行解决。综上所述，起国曙与李跃华签订的房屋买卖合同不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回起国曙的诉讼请求正确，但在确认双方签订的合同不成立后，对起国曙已经支付的购房款没有判决返还不当，应予以纠正。起国曙的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持云南省永仁县人民法院（2016）云2327民初576号民事判决；二、由李跃华于本判决生效后十日内向起国曙返还购房款人民币6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费1020元，由起国曙负担（已交）；一审案件受理费1150元，二审案件受理费1700元，合计2850元，由起国曙负担1425元（已交），由李跃华负担1425元（未交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 李孔俊审判员 蔡建华审判员 蒋文娟二〇一七年六月一日书记员 王丽娟 更多数据：