（2017）沪02民终3493号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-09-06
案件名称
上海八爪鱼实业有限公司与上海麒桐房产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海八爪鱼实业有限公司,上海麒桐房产开发经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第九十一条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3493号上诉人(原审被告)：上海八爪鱼实业有限公司，住所地上海。法定代表人：王萍。委托诉讼代理人：甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海麒桐房产开发经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄金都，总经理。委托诉讼代理人：黄金城。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海八爪鱼实业有限公司(下称八爪鱼公司)因与被上诉人上海麒桐房产开发经营有限公司(下称麒桐公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初27402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。八爪鱼公司上诉请求：撤销原审法院(2016)沪0107民初27402号民事判决，改判驳回麒桐公司原审诉讼请求。事实与理由：原审法院对涉案租赁合同的履行状况未作认真审查，导致事实不清。涉案合同租赁物所在地块虽有相应的政府征收文件，但权利人仍为麒桐公司，征收行为是否完成尚需查明。并且，所有权的变动，也不影响租赁合同的效力。原审法院认定涉案租赁物已经不存在，而实际情况是麒桐公司强行拆除房屋造成租赁物不存在，并以此为由用诉讼手段达到毁约目的，而后在同一地块上另行搭建大棚出租给案外人。麒桐公司的行为严重损害了八爪鱼公司的合法权益，其并非涉案合同的守约方，原审法院以法定解除的相应条款判令解除合同，属于适用法律错误，请求二审法院支持八爪鱼公司的上诉主张。被上诉人麒桐公司辩称，涉案地块于2014年被政府征收，麒桐公司将相应建筑物拆除后将地块交付政府。之后是否发生搭建行为，麒桐公司并不清楚。租赁标的已不存在，合同无法继续履行原审法院判决解除合同并无不当，请求维持原判。麒桐公司向一审法院起诉请求：判令解除麒桐公司与八爪鱼公司就本市交通路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》。一审法院查明，2012年6月，麒桐公司与八爪鱼公司签订《上海市房屋租赁合同》，载明麒桐公司将其所有的位于上海市交通路XXX号全幢1-16出租给八爪鱼公司使用。租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止。2012年6月19日，双方至上海市普陀区房地产交易中心就上述租赁合同办理了备案登记。双方当事人均确认系争房屋目前已被拆除。一审法院认为，双方当事人对系争房屋现已被拆除的事实均不持异议，故在租赁物已不存在的情况下，对双方当事人在诉辩中所争议的房屋租赁合同是否曾经实际履行，已无必要作出认定。八爪鱼公司辩称房屋租赁合同应当继续履行，而该租赁合同客观上无法履行，法院对此不予采纳，对麒桐公司要求解除系争房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。据此判决：麒桐公司与八爪鱼公司就上海市交通路XXX号全幢1-16房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于判决生效之日起解除。案件受理费80元，由八爪鱼公司负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明：1、麒桐公司与八爪鱼公司签订所签订涉案租赁合同，在解除合同的条件中约定，在租赁期内，如发生房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的、房屋因社会公共利益被依法征用的、房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任。2、麒桐公司(乙方)与上海市普陀区土地发展中心、上海真如城市副中心发展有限公司(甲方)于2014年1月22日签订《交通路XXX号上海麒桐房产开发经营有限公司用地土地储备协议》，约定甲方收购乙方位于交通路XXX号房地产，宗地号为长征镇237街坊8丘，用地面积20,210平方米，权证建面9,603.99平方米；房地产评估价为11,426万元，双方均认同该评估价；在此基础上，双方友好协商，该收储地块的土地储备补偿费用合计为18,500万元，该补偿费用包括但不限于在收储过程中所发生的土地补偿费。乙方应当在2014年4月30日前向甲方移交被收储地块。前述款项分三次支付，协议签订生效1个月内支付2,000万元，用于承租户、转租户的清理清退费、乙方律师费及其他相关费用；第二次付款为1亿元，在乙方移交被收储地块并撤销抵押登记同时支付；第三次付款为6,500万元，在甲方办理完成收储地块土地权属变更手续之日起一个月内支付。本院认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。由于涉案房屋所在地块已被征收，涉案合同载明的终止条件已经成就，八爪鱼公司上诉主张继续履行合同，缺乏事实依据，本院不予支持。严格意义而言，解除是合同终止的事由之一，麒桐公司主张解除合同，并不符合合同解除权或者法定解除权的相应条件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除事由的相应条款作为裁决依据，有所不妥，本院予以纠正。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十一条关于合同终止事由的相应条款，即当事人约定的合同终止的情形已经发生，涉案合同应予终止履行。由于当事人争议的焦点并非合同终止的事由，而是合同是否应继续履行。并且，合同终止与合同解除的后果一致。因此，在对适用法律瑕疵予以纠正的基础上，本院对原审裁决的主文不作调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海八爪鱼实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年六月一日书记员 贾妍彦附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 百度搜索“”