（2017）粤04民终1290号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-07-17

案件名称

珠海市金豪物业管理有限公司、刘旭泰物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

珠海市金豪物业管理有限公司,刘旭泰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2017）粤04民终1290号上诉人（一审原告）：珠海市金豪物业管理有限公司。法定代表人：赖水洁。委托诉讼代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德光，广东友邦方达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘旭泰，男，汉族。上诉人珠海市金豪物业管理有限公司（以下简称金豪物业公司）因与被上诉人刘旭泰物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤04民初10640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金豪物业公司委托诉讼代理人王德光、被上诉人刘旭泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人金豪物业公司的上诉请求为：1、依法撤销（2016）粤0402民初10640号民事判决书；2、依法判令被上诉人支付上诉人物业管理费7273.2元，物业管理费违约金7273.2元；3、依法判令被上诉人支付上诉人代缴的水费3590.7元，代缴水费违约金3590.7元；4、依法判令被上诉人支付上诉人公共设施维修摊分费950.5元，公共设施维修摊分费违约金950.5元；5、依法判令被上诉人支付上诉人代缴水费的利息307.7元，代缴公共设施摊公费利息81.4元；6、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：原审法院在上诉人继续管理服务金地花园小区的合法性问题上认定事实不清，适用法律错误。1、在金地花园业主委会解聘上诉人的法律效力上存在认定事实错误。在上诉人与被上诉人所签订的前期物业管理服务协议是否已解除的问题上，上诉人认为，虽然金地花园业主委员会曾书面通知解聘上诉人，上诉人对该通知解聘的效力不予认可。根据双方所签订的前期物业管理服务协议第十六条规定：“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向珠海市仲裁委员会申请仲裁。”该条款不仅仅是一个仲裁条款，还约定了双方发生争议的解决方式，双方在解聘效力的问题上发生争议，应该根据协议第十六条约定先经过协商或调解程序，协商或调解无效的，再向仲裁委申请仲裁。故金地花园业主委员会无权单方面解除前期物业管理服务协议，且目前双方均未依据该条款就解聘效力的争议申请仲裁或提起诉讼，金地花园业主委员会通知解聘的效力处待定状态。因此上诉人与被上诉人所签订的前期物业服务协议仍然有效，上诉人继续管理服务金地花园小区合法有据。2、原审法院混淆了金地花园业主大会决定解聘上诉人的决议是属于小区业主自治的范畴，该决议所具有的法律效力并不必然地产生解除前期物业管理服务协议的效力。金地花园业主大会决定解聘上诉人的决议所具有的法律效力是指针对全体小区业主而言具有法律效力，具有约束力，属于小区业主自治的范畴，该决议对上诉人没有任何法律约束力。金地花园业主委员会作为业主大会的执行机构对外执行该决议时，应当根据法定或约定的方式解除合同，双方所签订的前期物业管理服务协议第十六条明确约定了解决争议的方式、方法。根据民法意思自治的原则，既然双方约定了解决争议方式，那么金地花园业主委员会行使自治权利解聘上诉人所发生的争议应当按照双方约定的解决争议方式进行。很明显，金地花园业主委员会执行业主大会关于解聘上诉人的决议，其法律效力仅指对全体小区业主而言具有法律效力，具有约束力，两种对内和对外不同的法律效力不能混淆，不能以此就认定为上诉人就丧失继续管理小区的合法性。3、已生效判决（2014）珠中法民三终字第30号判决中所认定的事实同样存在认定事实错误，不能作为本案裁判的依据。在（2014）珠中法民三终字第30号判决书第10页最后一段，“本案中，被上诉人金地花园业委会召集业主大会决议明确小区的物业服务公司并非续聘，而是解聘上诉人金豪物业公司，至今未有业主行使撤销权予以撤销，故该决议对外具有法律效力。金地花园小区已作出解聘上诉人金豪物业公司的决议，现上诉人金豪物业公司请求继续履行前期物业管理服务合同无合法依据，原审判决不予支持正确，一审法院予以维持。”从上述已生效判决的事实认定中，我们不难看出，该判决依据是金地花园业主大会所作出的解聘上诉人的决议，就认定上诉人继续管理金地花园小区无合法依据。正如前面所述，业主大会产生的解聘上诉人的决议的法律效力仅对小区全体业主而言具有约束力，具有法律效力，属业主自治范畴，对外并不当然产生解聘的法律效力。要对外解聘上诉人还应当根据合同法规定的法定或约定的方式进行。好比有限责任公司股东大会形成对外解除某个合同的决议后，并不因为股东大会形成了决议就当然地认为对外某个合同就已经解除，还应根据法定或约定的方式才能对外解除该合同的道理一样。决议仅对自治范畴内全体成员有约束力，对外并不能产生解除合同的法律效力，因此该已生效判决所认定的事实错误。根据民诉证据规则第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。因此上诉人与金地花园业主签订的前期物业服务协议并未解除，上诉人继续管理服务金地花园小区、收取物业费合法有据。刘旭泰辩称：原判决事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。金豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘旭泰支付金豪物业公司2013年1月至2016年8月物业管理费7273.2元，物业管理费违约金7273.2元；2.判令刘旭泰支付金豪物业公司2013年1月至2016年8月代缴的水费3590.7元，代缴水费违约金3590.7元；3.判令刘旭泰支付金豪物业公司公共设施摊分费950.5元，公共设施摊分费违约金950.5元；4.判令刘旭泰支付金豪物业公司代缴水费的利息307.7元(从2013年2月计至2016年8月，按年息5%计算）代缴公共设施摊分费利息81.4元(从2013年2月计至2016年8月按年息5%计算），并请判令刘旭泰从2016年9月起支付金豪物业公司代缴水费利息，代缴公共设施摊分费利息到付清拖欠的水费和公共设施摊分费之日止(以水费3590.7，公共设施950.5元，为基数并按年息5%利率计算）；以上请求合共为24017.9元；5.本案诉讼费用由刘旭泰承担。一审法院认定事实：刘旭泰是香洲区翠前南路212号3栋2单元1501房的产权人，房屋的建筑面积为110.22平方米。2009年9月20日，刘旭泰（即乙方）签署《前期物业管理服务合同》,约定由金豪物业公司（即甲方）对“金地花园”进行前期物业管理。其中，第一条：“前期物业管理是指业主、业主大会首次聘请的物业管理企业进驻物业管理区域之前的物业管理，也即房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。”第六条：“二、物业管理服务费用标准为住宅用房1.5元/平方米/月。六、公共用电、用水费用按政策、法规规定由住户合理分担。七、排污费、清理垃圾费及与物业管理有关的费用。”第八条：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第十一条:“在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，该协议继续有效。”第十二条：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反协议，造成甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方按本物业有关管理制度及《业主公约》的规定限期采取相应改正措施；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天交纳3‰的违约金，直至交情欠款之日止或采取相应法律措施。”金豪物业公司主张截至2016年8月，刘旭泰尚欠物业管理费7273.2元、水费3590.7元、公共设施摊分费950.5元，管理费违约金13461.7元，水费违约金6645.9元，公共设施摊分费违约金1759.3元，水费利息307.7元、公共设施摊分费利息81.4元。根据（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实：2011年5月23日，珠海市香洲区金地花园小区召开首次业主大会，选举产生了金地花园业主委员会（以下简称“业委会”），并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案。2012年4月20日，业委会向金豪物业公司出具《告知函》，表示：业委会经过广泛征求小区全体业主的意见后决定不予金豪物业公司续签物业管理合同，业委会将以招投标的形式重新选聘新的物业管理企业，要求金豪物业公司做好相关事宜。同年4月24日，金豪物业公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。同年5月18日，业委会在小区内发布公告，确定房产物业公司和珠海市葆力物业管理有限公司作为候选单位，决定于2012年6月2日至2012年6月9日召开业主大会对上述两家候选企业进行投票表决。同年6月14日，业委会在小区内发布公告，载明投票结果为选定房产物业公司为小区物业管理服务企业。同年6月25日，业委会向金豪物业公司发出一份《告知函》，内容是：该小区于6月2日至8日采用书面征求意见的形式召开了业主大会，根据全体业主投票表决结果，房产物业公司被聘为小区的物业管理服务企业并于同年6月30日零时起进驻小区，要求金豪物业公司做好交接工作并移交相关资料、图纸等。同年7月1日，业委会在小区内张贴通告，要求业主停止向金豪物业公司交纳物业管理费、停车费等各项费用。同年8月27日起，在相关政府部门指导下，业委会再次组织召开业主大会，对于是否解聘金豪物业公司向业主书面征求意见。同年9月12日，业委会在表决投票程序结束后向相关部门发出邀请，请求指导开箱验票。同年11月14日在中山亭社区居民委员会开箱验票，开箱计票结果为同意解聘金豪物业公司。同年11月15日，业委会在小区内就上述投票情况发布公告。同年11月22日，业委会致函金豪物业公司，再次要求其十五日内退出金地花园管理服务区域并移交相关资料等。同年12月7日，珠海市香洲区前山街道办事处致函金豪物业公司，要求其尽快与业委会做好交接工作，退出该小区的物业管理区域，但金豪物业公司至今仍未退出。再查，（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书对（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实予以确认，并认定业委会于2012年11月14日召集业主大会决定解聘金豪物业公司的决议具有法律效力。金豪物业公司在一审庭审中称：（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书生效时金地花园业主委员会任期已经届满，金豪物业公司并不清楚是否成立了新的业委会，金豪物业公司有责任继续履行《前期物业管理服务合同》。刘旭泰在一审庭审中称：金地花园业主委员会于2011年5月23日成立，任期三年直至2014年5月22日到期，到期后由于各种原因未能重新成立新的业主委员会。原业主委员会继续行使职能，直到2016年11月在街道办和居委会的协助下才重新成立业委会。而由于金豪物业公司拒绝退出小区管理，房产物业公司无法进驻小区进行实际管理。刘旭泰于2013年1月1日开始停止向金豪物业公司缴纳费用。我们从未委托金豪物业公司向供水公司缴费，金豪物业公司的损失应由金豪物业公司自己承担。以上事实，有上述相关证据及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，案涉的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《前期物业管理服务合同》第一条约定，“前期物业管理”是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。金地花园业委会于2011年5月23日选举产生并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案,其后亦已聘用房产物业公司作为新的物业管理企业。此外，业委会于2012年4月20日向金豪物业公司出具《告知函》决定不再与金豪物业公司续签物业管理合同。4月24日，金豪物业公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。可见金地花园业委会的成立有效，且已就解聘金豪物业公司的事宜对金豪物业公司进行了通知。上述事实亦已经过珠海市中级人民法院终审判决认定。解聘金豪物业公司的行为是业委会依法享有的自治权利，此时金豪物业公司已然丧失继续管理小区的合法性。金豪物业公司不顾业委会解聘及办理交接的通知，继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则，且不利于小区的管理及社会的稳定，此风不可助长。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，就金豪物业公司向业主主张2012年4月20日后的物业管理费等费用及违约金的请求，一审法院不予支持。至于金豪物业公司主张的水费、电费、公摊费等费用，金豪物业公司并未提交相关证据证明上述费用已实际发生或已实际支付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金豪物业公司没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果。一审法院对于金豪物业公司主张刘旭泰支付上述费用及违约金的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审法院判决如下：驳回珠海市金豪物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费200元，由珠海市金豪物业管理有限公司负担。二审中，金豪公司提交关于水电费的证据，刘旭泰认为不是新证据，不同意进行质证。经审理，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人金豪物业公司上诉主张依据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条之约定，解除前期物业服务协议应通过仲裁程序，且金地花园业主大会的解聘决议对金豪物业公司不发生法律效力，因此，双方签订的前期物业服务协议并未解除，金豪物业公司继续管理金地花园小区、收取物业服务费用有合法依据。为此，本院认为，首先，根据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条关于“本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向珠海市仲裁委员会申请仲裁”之约定，申请仲裁的程序解决的前提是双方因履行前期物业管理服务协议而发生纠纷。本案中，金地花园于2011年5月成立了业主委员会，业主委员会并聘用了新的物业公司。根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定及双方《前期物业管理服务合同》第一条关于“‘前期物业管理’是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理”之约定，双方《前期物业管理服务合同》已经终止，故金豪物业公司主张通过仲裁程序解决纠纷的前提条件已经不存在；其次，金地花园业主委员会成立并聘用了新的物业服务企业后，向金豪物业公司出具了《告知函》决定不再与金豪物业公司续签物业服务合同，即对解聘金豪物业公司的事宜进行了通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因金豪物业公司并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此，自金地花园业主委员会的《告知函》到达金豪物业公司时，前期物业服务协议解除；最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，金豪物业公司依据前期物业服务协议向业主主张2012年4月20日后的物业管理费、水费、电费、公摊费等费用及违约金的请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金豪物业公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币405.45元，由珠海市金豪物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　陈　发审判员　朱文春审判员　杨卫星二〇一七年六月一日书记员　谭慧莹来源：