（2016）鄂0704民初2114号

裁判日期: 2017-06-01

公开日期: 2017-11-03

案件名称

胡茜与湖北昊东置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

鄂州市鄂城区人民法院

所属地区

鄂州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡茜,湖北昊东置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省鄂州市鄂城区人民法院民事判决书(2016)鄂0704民初2114号原告胡茜，女，1977年9月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人王晓芬，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托代理人吴卫华，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告湖北昊东置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市南浦路98号规划院二楼。法定代表人周建东，该公司总经理。委托代理人熊斌，湖北吴都律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告（反诉被告）胡茜诉被告（反诉原告）湖北昊东置业有限公司（以下简称昊东公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）胡茜的委托代理人王晓芬、吴卫华，被告（反诉原告）昊东公司的委托代理人熊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡茜诉称：2014年3月21日，我与鄂州市博腾数码广场负责人朱峰经协商后签订《个人租房合同书》，双方约定由朱峰将位于鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼门面房出租给我作餐饮、娱乐行业经营使用，合同约定租期及租金事宜。被告昊东公司同意朱峰的转租行为。合同签订后，我注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司，同时与武汉顶创装饰公司签订房屋装修合同，对承租房屋进行装修，购买相关餐饮设备，共计支出人民币200余万元，同年7月19日，该西餐厅开张营业。后经协商，2015年2月6日，我与被告昊东公司法定代表人周建东签订租房合同书一份，约定由被告将上述房产出租给我作为餐饮、娱乐行业经营使用，出租方提供电梯一部，并对租赁期限、租金等事项作出约定。至2015年4月，我发现被告提供的租赁物严重危及承租人的安全，即被迫将该西餐厅停业，并要求被告及时消除危险，但被告未予处置，后被告强行更换出租房屋大门钥匙，拆除电梯，致使原告无法进入开办的餐厅，原告购置的设备亦被损毁。原告诉诸法院，请求判令1、解除原告与被告昊东公司法定代表人周建东签订的《租房合同书》。2、被告昊东公司赔偿原告胡茜经济损失、违约金人民币150万元，返还房屋租金、保证金人民币11万元，合计人民币161万元。3、被告昊东公司承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）昊东公司辩称：原告诉请不成立，租赁物经验收合格，不存在安全隐患，原告经营不善，属于正常的经营行为；原告要求的150万元违约金没有事实依据；原告要求返还租金和保证金没有依据。请求驳回原告的诉请。被告（反诉原告）昊东公司反诉称：我与胡茜于2015年2月6日签订租房合同书一份，合同对租期、租金均有约定，第七条特别约定：胡茜逾期交付房租的，应承担欠缴部分每天千分之五的违约金，超过30日仍未交清房租的，昊东公司有权终止合同，没收胡茜预交的6万元保证金，胡茜应无条件退场并承担一切责任及损失。合同签订后，胡茜向昊东公司交付保证金2万元，租金8万元。胡茜于2015年4月歇业，并长期拖欠租金，胡茜自2014年7月19日至2016年7月25日占用房屋两年时间，应上交租金47.15万元，被告仅交租金8万元，尚欠租金39.15万元，特提起反诉，请求判令胡茜支付所欠租金39.15万元。原告（反诉被告）胡茜反诉辩称：反诉所称与事实不符，第一年租金23万、第二年租金24.5万元包括我们缴纳给朱峰的部分13万元，被告也认可该事实，加上我们支付的10万元，我们不欠反诉原告租金。原告（反诉被告）胡茜为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、胡茜身份证件。拟证明原告诉讼主体适格。证据二、昊东公司企业登记信息、周建东身份证复印件。拟证明被告诉讼主体适格，周建东系该公司法定代表人，周琳系该公司股东。证据三、《租房合同书》。拟证明2015年2月6日，原告与被告昊东公司法定代表人周建东签订租房合同，约定：原告租赁被告所属昊东综合楼房产730平方米及由被告提供电梯一部，房屋用途餐饮、娱乐；租赁期限为2014年7月19日至2019年7月18日，原告租金从2015年2月16日起直接向被告缴纳，昊东公司（周建东）同意原告对租赁房产进行装饰装修（合同第四条第4项、第五条第4项）及出租方违约应承担的相应违约责任（合同第五条第1项、第6项均有）。被告应监督物业对电梯定期维护，确保电梯正常进行（合同第五条第9项）。证据四、《建设用地规划许可证》、《土地所有权证》、《建设规划许可证副本》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件。拟证明原告承租房屋属被告昊东公司所有。证据五、《房屋所有权人证明书》。拟证明昊东公司同意朱峰转租房屋。证据六、营业执照、组织机构代码证。拟证明原告注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司从事餐饮、娱乐经营。证据七、2014年5月20日昊东公司对原告开办餐厅施工方案要求报批的通知。拟证明被告昊东公司同意原告装修租赁房屋。证据八、个人租房补充协议、银行汇款凭证、收条、朱峰出具说明。拟证明原告胡茜缴纳朱峰2014年7月19日至2015年2月15日房租13万元，该款已由朱峰转交昊东公司（此事实在昊东公司租房合同书第三条第3项已明确载明），昊东公司自2015年2月16日起收取原告房租。证据九、银行汇款凭证、湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司进餐单。拟证明原告胡茜缴纳2015年2月15日至2015年7月30日房租10万元；被告在原告餐厅进餐签单22956元，抵扣原告胡茜缴纳保证金22956元的事实（其中签单时间在2014年7月至2015年3月），同时证明原告餐厅经营时间。证据十、物业公司收款收据、注册信息及物业管理服务协议。拟证明原告在2014年7月13日至2015年3月31日在承租房屋实际经营的事实。证据十一、鄂州市规划管理局《南浦1号规划审批公示图》、鄂州市规划局局长信箱回复意见。拟证明昊东综合楼在规划部门的项目名称：南浦1号；规划管理部门对承租房屋规划意见，规划房屋主楼外立面（朝南浦路方向）无电梯规划，被告提供给原告使用的电梯是被非法建设的电梯。鄂州市规划局明确回复严禁占用人行道建设电梯。证据十二、鄂州市政府召开全市电梯安全监管大会战动员会新闻报道、鄂州市人民政府关于印发鄂州市电梯安全专项整治行动工作方案的通知、2015年5月19日市政府决定开展电梯整治行动。拟证明工作方案对各部门进行分工（街办负责宣传、安监负责安全监管职责、质监部门负责电梯安全监察工作、城建部门负责新建建筑电梯配置设计的审批及竣工验收）；对存在严重事故隐患、无法落实整改的电梯依法予以封停；专项整治时间安排（2015年5月至2015年12月15日）。证据十三、鄂州市古楼街办安监站《鄂州市超期未检、存在安全隐患、非法使用电梯统计表》、《2015年鄂州市特种设备检验三室（机电）定期检验计划表》。拟证明被告昊东公司提供给原告的电梯设备编号3150420704201470001，该电梯应在2015年6月5日前办理年检手续，但被告未依法年检，被安监部门责令停用。原告提供租赁物严重危及承租人安全。证据十四、鄂州市古楼城管大队鄂州古限拆字（2015）173号《违法建设限期拆迁通知书》存根联。拟证明2015年10月12日，城管部门认定被告建造电梯系违建，责令其在次日自行拆除，逾期将强制拆除，通知书由被告法定代表人周建东签收。证据十五、胡茜与被告昊东公司股东周琳短信记录。拟证明在2015年10月下旬，被告昊东公司已更换原告租赁房屋大门钥匙，原告不能对租赁房屋进行管理。短信反映2016年1月25日原告不能进入租赁房屋。证据十六、照片八张（电梯照片三张、拆除照片一第、拆除后照片四张）。拟证明被告提供给原告的电梯一部，后该电梯被告撤除，租赁合同目的已不能实现。证据十七、湖北众微电子商务有限公司企业登记信息、照片三张。拟证明原告承租房屋在合同未到期前，被告已转租案外人湖北众微电子商务有限公司（2016年8月5日注册），注册登记及营业地址即原告承租房屋，被告是违约方，应承担相应违约责任。证据十八、装饰装修合同书、付款凭证。拟证明原告胡茜对承租房屋装修，支付装修款42.5万元的事实。证据十九、厨房排烟系统合同、付款凭证。拟证明原告支付排烟系统工程款6.8万元。证据二十、防水合同。拟证明原告对租赁房屋进行防水工程建设，支付7000元。证据二十一、天然气开户费发票。拟证明原告支付天然气开户费3.5万元。证据二十二、品牌合作经营合同书、付款凭证。拟证明原告支付特许经营权费用9.75万元，购置设备5万元。证据二十三、电视、冰箱购置明细单。拟证明原告购置电视、冰箱等电器支付10.969万元。证据二十四、窗帘合同、付款凭证。拟证明原告支付窗帘1.55万元。证据二十五、饮食通餐饮软件合同、付款凭证。拟证明原告支付餐饮软件费用1.65万元。证据二十六、监控及背景音乐合同、付款凭证。拟证明原告支付工程款7600元。证据二十七、厨具明细、付款凭证。拟证明原告支付厨具7.4万元。证据二十八、厨房用品及水吧台销售合同付款凭证。拟证明原告支付14万元。证据二十九、家具订单合同、付款凭证。拟证明原告支付家具款12.13万元。证据三十、麻将机购买合同、收据。拟证明原告支付麻将机款1.24万元。证据三十一、购置鱼缸协议书。拟证明原告支付鱼缸款5750元。证据三十二、玻璃款收条。拟证明原告支付装修玻璃款3000元。证据三十三、防盗网。拟证明原告付防盗网费用2万元。证据三十四、海尔冰柜5台。拟证明原告付款1万元。证据三十五、广告牌费用。拟证明原告付款10万元（33-35有实物在租赁房屋处）。被告（反诉原告）昊东公司为证明自己的反诉主张，向本院提交如下证据：证据一、反诉原、被告身份证明。拟证明反诉原、被告主体适格。证据二、2015年2月6日《租房合同书》。拟证明，1、原、被告系房屋租赁关系；2、租赁期限5年（2014年7月19日至2019年7月18日）；3、第七条规定，乙方应无条件退场及承担责任。证据三、2013年6月21日《主体结构质量验收报告》、2012年11月20日《地基基础结构质量验收报告》、2013年10月31日《商品房预售许可证》。拟证明主体及地基质量合格，房屋无安全隐患，房屋可以销售。证据四、2016年1月21日《退场所通知》登报启事。拟证明昊东公司在胡茜失联情况下在报纸上刊登启事，要求其履行合同。证据五、2016年5月19日《民事诉状》一份。拟证明胡茜母亲易胜菊因经营与底层承租人发生纠纷引发诉讼。其在2015年9月30日前恢复经营一段时间。证据六、2016年7月25日录相资料及截图。拟证明昊东公司在胡茜父母在场的情况下邀请市公证处摄像，证实未损坏胡茜物品。被告（反诉原告）昊东公司为支持其本诉辩称理由及反诉请求，向本院提交租房合同。拟证实按照合同约定，租金第一年23万元，按季度支付，反诉被告只支付了8万元租金，保证金2万元，进餐费22956元，没有按照合同履约，存在根本违约。原告（反诉被告）胡茜为支持其反诉辩称，向本院提交以下证据：证据一、《房屋所有权人证明书》。拟证明昊东公司同意朱峰转租房屋。证据二、营业执照、组织机构代码证。拟证明胡茜注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司从事餐饮、娱乐经营。证据三、个人租房补充协议、银行汇款凭证、收条、朱峰出具说明。拟证明胡茜缴纳朱峰2014年7月19日至2015年2月15日房租13万元，该款已由朱峰转交昊东公司（对此事实在昊东公司租房合同书第三条第3项已载明），昊东公司自2015年2月16日起收取原告房租。证据四、银行汇款凭证、湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司进餐单。拟证明胡茜缴纳2015年2月15日至2015年7月30日房租10万元；昊东公司在原告餐厅进餐签单22956元，胡茜缴纳保证金22956元的事实（其中签单时间在2014年7月至2015年3月），同时证实原告餐厅经营时间。证据五、物业公司收款收据、注册信息及物业管理服务协议。拟证明胡茜在2014年7月13日至2015年3月31日在承租房屋实际经营的事实。证据六、鄂州市规划管理局《南浦1号规划审批公示图》、鄂州市规划局局长信箱回复意见。拟证明昊东综合楼在规划部门的项目名称：南浦1号；规划管理部门对承租房产规划意见，规划房屋主楼外立面（朝南浦路方向）无电梯规划，昊东公司提供给胡茜使用的电梯是被告非法建设的电梯；鄂州市规划局明确回复严禁占用人行道建设电梯。证据七、鄂州市古楼街办安监站《鄂州市超期未检、存在安全隐患、非法使用电梯统计表》、《2015年鄂州市特种设备检验三室（机电）定期检验计划表》。拟证明昊东公司提供胡茜的电梯设备备编号315042070401470001，该电梯应在2015年6月5日前办理年检手续，但昊东公司未依法年检，被安监部门责令停用。胡茜提供租赁物严重危及承租人安全。证据八、鄂州市古楼城管大队鄂州古限拆字（2015）173号《违法建设限期拆迁通知书》存根联。拟证明2015年10月12日，城管部门认定被告建造电梯系违建，责令其在次日自行拆除，逾期将强制拆除，通知书由昊东公司法定代表人周建东签收。证据九、胡茜与昊东公司股东周琳短信记录。拟证明在2015年10月下旬，昊东公司已更换胡茜租赁房屋大门钥匙，胡茜不能对租赁房屋进行管理。短信反映2016年1月25日胡茜不能进入租赁房屋。证据十、照片八张（电梯照片三张、拆除照片一张、拆除后照片四张）。拟证明昊东公司提供给胡茜的电梯一部，后该电梯被被告撤除，租赁合同目的已不能实现。证据十一、湖北众微电子商务有限公司企业登记信息、照片三张。拟证明在合同未到期前，昊东公司将房屋转租案外人湖北众微电子商务有限公司的事实（2016年8月5日注册登记），登记及营业地址即原告承租房屋，昊东公司是违约方，应承担相应违约责任。经庭审质证，被告对原告所举本诉证据一、二、四、五、六无异议；对证据三真实性无异议，不认可证明目的，认为原、被告签合同之前，原告与朱峰就电梯问题进行了约定，被告没有定期维护义务，另有单独的物业合同；对证据七真实性无异议，但不认可证明目的，装修涉及到安全，被告需要审查，装修费用由原告自理，与被告无关；证据八，以被告与朱峰的协议为准；证据九，真实性无异议，但是抵保证金不是抵租金，保证金还差1万余元；证据十，与本案不是同一法律关系，且2015年国庆期间有过短暂经营，不是到3月31日；证据十一、十二、十三、十四真实性无异议，不认可证明目的，无论是哪个部门要求电梯整改，都是行政整改手段，整改期间没有影响经营，2015年10月份关门的时候电梯还在正常使用，2016年电梯才拆除，电梯没有对原告的经营构成影响；证据十五，内容只是一部分，一直是被告向原告催要房租，原告以生意不好交不起房租为由不交房租，2015年国庆节到2016年元月份一直处于关门状态；证据十六，2016年6月份电梯才拆除，被告通过登报解除合同；证据十七，不在原告经营期间内，被告在原告搬离物品后才签订合同；证据十八至三十五，原告的装修费用是原告经营需要的，应当自行承担，与被告无关，且应当提供正规税务发票，白条等不具有法律效力。原告对被告所举本诉证据一无异议；证据二，真实性无异议，第一、二个证明目的无异议，不认可第三个证明目的，实际履行合同与合同约定不符，双方对合同内容进行了变更，原告均实际履行了合同，不存在违约，违约责任由法庭审核；证据三，年月日都是空白，且质量监督机构的意见部分是空白，说明验收单位对验收质量有异议，无法证实被告的证明目的；证据四，真实性无法核实，被告只有在穷尽其他手段以后才能采取登报手段，且应当刊登在省级以上报纸上，楚天时报是限于鄂州黄石黄冈的四级报纸；证据五，被告应当提供原件，真实性有异议，且该组证据与本案无关；证据六，如果是在公证处见证下清理财产，被告应当出具公证书，但是被告没有提供。原告对被告所举反诉证据真实性无异议，但是不认可证明目的。被告对原告所举反诉证据质证意见同本诉的质证意见，除证据九真实性无异议，不认可证明目的，没有提出过电梯有问题。上述证据，已经庭审举证、质证，对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述有争议的原告所举本诉证据十只能证明原告交纳物业费的事实，不能证明实际经营情况；证据十五无其他证据佐证，不能达到原告证明目的；证据十七可以证实转租案外人的事实，但不能证明系被告违约；证据十八至三十五真实性不能确定，上述证据，本院不予采信。被告所举反诉证据三、四客观、真实，予以采信；证据五无其他证据佐证，不能证实恢复经营的情况，不予采信；证据六无公证部门出具公证书，不能达到原告证明目的，不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：2014年3月21日，原告（反诉被告）胡茜与案外人鄂州市博腾数码广场签订《个人租房补充协议》，约定鄂州市博腾数码广场将鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼（主楼第3楼面积约600平方米）、附属楼第4楼（面积约为130平方米），总计面积约为730平方米，出租给原告（反诉被告）胡茜作餐饮、娱乐行业经营使用。租期五年，从2014年7月19日起到2019年7月18日止。合同签订后，胡茜注册成立湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司，2014年4月7日，被告（反诉原告）昊东公司出具房屋所有权人证明书一份，证明房屋于2013年4月租赁给鄂州市博腾数码广场负责人朱峰，昊东公司同意朱峰对外转租行为。2014年7月19日，湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司开张营业，2015年2月6日，胡茜与昊东公司法定代表人周建东签订《租房合同书》一份，双方约定由昊东公司将位于鄂州市鄂城区南浦路昊东综合楼（主楼第3楼面积约600平方米）、附属楼第4楼（面积约为130平方米），总计面积约为730平方米出租给胡茜作餐饮、娱乐行业经营使用。昊东公司提供电梯一部。租期五年，从2014年7月19日到2019年7月18日止，首年租金23万元，第二年24.15万元，第三年25.3575万元，第四年27.1325万元，第五年29.0317万元，每季度前10日内付清，合同还对双方责任及义务等事宜进行了约定。胡茜在经营过程中向昊东公司交纳租金122956元（其中22956元为进餐费抵扣）。湖北省莫斯廷餐饮管理有限公司在2015年4月后即不正常经营，至2015年9月份停业。2016年1月21日昊东公司登报通知胡茜腾空房屋并结清租金。2016年6月电梯因违建被拆除，昊东公司更换大门钥匙，于2016年8月1日将房屋租赁给案外人湖北众微电子商务有限公司经营。胡茜诉诸法院，请求判令1、解除胡茜与昊东公司法定代表人周建东签订的《租房合同书》；2、昊东公司赔偿胡茜经济损失、违约金人民币150万元，返还房屋租金、保证金人民币11万元，合计人民币161万元；3、昊东公司承担本案诉讼费用。昊东公司反诉胡茜支付所欠租金39.15万元。本院认为：本案争议的焦点系被告（反诉原告）昊东公司提前收回租赁物，责任在谁的问题。原告（反诉被告）胡茜与被告（反诉原告）昊东公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。昊东公司依约履行交付租赁物的义务且胡茜接受租赁物并支付房租，合同成立并生效，对双方具有约束力，根据合同约定，胡茜应按每季度支付房租，但胡茜仅交纳2015年2月15日至2015年7月30日期间房租10万元后，再未交付房租，其行为已构成违约，违约责任在胡茜，昊东公司有权提前收回租赁物。原告（反诉被告）胡茜不按时交纳房租，致使合同目的不能实现，合同已无履行可能，现胡茜要求解除与昊东公司的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。胡茜主张被告提供的租赁物危及承租人安全，无证据证实，本院不予采信。胡茜依据《租房合同书》第五条第6项主张昊东公司赔偿经济损失、违约金人民币150万元，返还房屋租金、保证金人民币11万元，合计人民币161万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”原告（反诉被告）胡茜的行为已构成根本违约，故请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于昊东公司反诉胡茜要求支付租金，胡茜主张2015年4月公司即停业，对昊东公司主张的停业时间不予认可，昊东公司亦未提供证据证明原告停止使用租赁物的具体时间，故本院对昊东公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡茜与被告（反诉原告）昊东公司于2015年2月6日签订的租房合同。二、驳回原告（反诉被告）胡茜的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）昊东公司对原告（反诉被告）胡茜的反诉请求。本案案件受理费19290元，反诉案件受理费7173元，合计26463元；由原告（反诉被告）胡茜承担19290元，被告（反诉原告）昊东公司承担7173元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判长　：杨惠审判员　：阮良成审判员　：黄春华二〇一七年六月一日书记员　：曾凡政微信公众号“”