（2017）鄂03民终581号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-26
案件名称
丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桂萍,丹江口市国有资产经营管理有限公司,程祖文,刘虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终581号上诉人（原审被告）：桂萍，女，1980年8月24日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：丹江口市国有资产经营管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市丹二路**号。法定代表人：郜建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张泓，该公司副部长。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。原审第三人：程祖文，男，1966年3月25日出生，汉族，现住湖北省丹江口市。原审第三人：刘虎，男，1993年3月25日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人桂萍因与被上诉人丹江口市国有资产经营管理有限公司、原审第三人程祖文、刘虎房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。桂萍上诉请求：撤销原判，改判驳回丹江口市国有资产经营管理有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人对上诉人将房屋改造并转租的使用状况是明知的，其在很长一段时间并未提出上诉人违约，其超过6个月内未提出异议，被上诉人主张解除合同，已超过法定时效。二、被上诉人虽向上诉人送达了整改通知，但并没有通知上诉人解除租赁合同，并请法院确认解除合同效力，直接起诉解除租赁合同，而一审判决又予以支持，明显违反法定程序。丹江口市国有资产经营管理有限公司在二审询问时口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人程祖文、刘虎称，上诉人这些年零投入，利用国家资产牟取暴利，扰乱了当地的门面租赁市场，丹江口市国有资产经营管理有限公司解除其租赁合同合理、合法。请求考虑我们实际经营户投入的人力、财力，不要求我们返还房屋，并在同等条件下优先和我们签订租赁合同。丹江口市国有资产经营管理有限公司向一审法院起诉请求：判令解除与桂萍之间的租赁合同关系，返还租赁的房屋，支付违约金6336元。要求第三人程祖文、刘虎返还其房屋。一审法院认定事实：本案诉争的房屋原为丹江口市广播电视局所有，2008年7月20日，丹江口市广播电视发展中心与桂萍签订合同，将该房屋租赁给桂萍使用，2012年8月16日，桂萍与第三人程祖文签订转让合同，将房屋转租给第三人程祖文，期限到2017年8月19日止。2015年6月18日，桂萍和第三人刘虎签订租赁合同，租赁期限到2017年6月24日止。2014年丹江口市广播电视局将该房屋所有权移交给丹江口市国有资产经营管理有限公司。2014年7月21日，丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍签订了租期1年的租赁合同，并已履行完毕。2015年12月14日，丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍又签订了租期1年的租赁合同，合同期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在合同中约定了租金及押金的支付方式，对合同的变更、解除与终止及违约责任也做了约定。合同签订后，桂萍按合同约定交纳了租金，但房屋仍由第三人程祖文、刘虎经营。因在该地段丹江口市国有资产经营管理有限公司的门面房屋较多，转租现象严重，有些房屋的次承租人向丹江口市国有资产经营管理有限公司举报承租人转租房屋。2016年4月，丹江口市国有资产经营管理有限公司检查租赁的房屋，发现了桂萍的转租行为，于2016年5月30日向桂萍发出通知，告知桂萍违反合同约定转租房屋，要求桂萍5日内整改到位，逾期未改，承担违约责任。桂萍接通知后，也通知了第三人程祖文、刘虎，要求收回转租房屋未果。一审法院认为，丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍签订的房屋租赁合同合法、有效，虽然桂萍将租赁的房屋在所有权不属于丹江口市国有资产经营管理有限公司时，早已将房屋的一部分转租给第三人程祖文、刘虎，但是房屋所有权人变更为丹江口市国有资产经营管理有限公司后，在丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍签订房屋租赁合同中明确约定，未经丹江口市国有资产经营管理有限公司书面同意，桂萍不得将房屋转租，桂萍仍将房屋转租给第三人程祖文、刘虎使用，桂萍转租房屋的行为违反了合同的约定。丹江口市国有资产经营管理有限公司要求解除与桂萍的房屋租赁合同并承担违约金的请求，符合双方的约定，予以支持。在该房屋的所有权未转移时，丹江口市广播电视局是否按合同的约定要求桂萍承担违约责任，是丹江口市广播电视局对自己权利的处分。在房屋的所有权转移给丹江口市国有资产经营管理有限公司后，丹江口市广播电视局和丹江口市国有资产经营管理有限公司是两个不同的法人机构，因此，丹江口市广播电视局明知转租行为，不代表丹江口市国有资产经营管理有限公司也应知道该转租行为。桂萍以丹江口市广播电视局明知桂萍的转租行为进行抗辩，该辩解理由不予采纳。丹江口市国有资产经营管理有限公司在2014年与桂萍签订租赁期为1年的合同后，该合同已履行完毕，桂萍未举出丹江口市国有资产经营管理有限公司在该合同履行期限内丹江口市国有资产经营管理有限公司就已知晓桂萍转租行为的证据。即使丹江口市国有资产经营管理有限公司知晓该转租，在该合同履行过程中是否要求桂萍承担违约责任，是丹江口市国有资产经营管理有限公司对自己权利的处分。2015年丹江口市国有资产经营管理有限公司又与桂萍签订了租赁合同，该合同也约定了桂萍未经丹江口市国有资产经营管理有限公司书面同意不得转租。丹江口市国有资产经营管理有限公司以该合同的约定要求桂萍承担违约责任并无不当。因此桂萍以双方的承租关系是长期的、连续的租赁关系，丹江口市国有资产经营管理有限公司超过6个月未主张权利进行辩解的理由不能成立。桂萍违反合同约定将不属于自己的房屋租赁给第三人使用，属于无权处分他人财产，丹江口市国有资产经营管理有限公司桂萍的转租行为也没有进行追认，因此该转租行为无效，丹江口市国有资产经营管理有限公司要求桂萍及第三人腾退返还房屋的请求符合法律规定，予以支持。桂萍及第三人请求不应腾退房屋的理由不能成立，不予采纳。第三人要求的损失赔偿，可另行主张权利。综上所述，桂萍违反合同约定，将租赁的房屋转租给第三人，应承担违约责任。丹江口市国有资产经营管理有限公司要求解除与桂萍的租赁合同，要求桂萍支付违约金6336元的请求予以支持。要求桂萍及第三人腾退返还房屋的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍的房屋租赁合同。二、桂萍在判决生效后10日内支付丹江口市国有资产经营管理有限公司违约金6336元。三、桂萍、程祖文、刘虎在本判决生效后十日内腾退返还丹江口市国有资产经营管理有限公司的房屋。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由桂萍负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审认定事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、丹江口市国有资产经营管理有限公司解除双方房屋租赁合同是否有效？2、桂萍是否应当向丹江口市国有资产经营管理有限公司支付违约金6336元？本院认为，桂萍与丹江口市国有资产经营管理有限公司自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、法规禁止性规定，应当为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。双方在合同中明确约定该房屋不得转租，未经丹江口市国有资产经营管理有限公司书面同意擅自转租，丹江口市国有资产经营管理有限公司有权解除合同。桂萍在未经丹江口市国有资产经营管理有限公司同意的情形下，将租赁的房屋转租他人，违反合同约定，丹江口市国有资产经营管理有限公司通知其解除租赁合同合法有效，桂萍还应当按照约定支付违约金。桂萍与丹江口市国有资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》的时间是2015年12月14日，丹江口市国有资产经营管理有限公司通知桂萍整改的时间是2016年5月30日，桂萍亦未提供丹江口市国有资产经营管理有限公司已知晓其将租赁房屋转租的证据，故桂萍关于丹江口市国有资产经营管理有限公司知道转租且在6个月内未提出异议，其解除租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。丹江口市国有资产经营管理有限公司在通知桂萍整改时虽未提出解除双方之间的租赁合同，但丹江口市国有资产经营管理有限公司在一审诉状中明确请求解除双方之间的租赁关系，丹江口市国有资产经营管理有限公司的诉状送达桂萍的时，应当视为向合同相对方发出了解除合同通知，原审判决解除丹江口市国有资产经营管理有限公司与桂萍的房屋租赁合同，应当是对丹江口市国有资产经营管理有限公司解除双方租赁合同有效的确认。原审第三人在二审提出的不予返还房屋的请求，因未提起上诉，对此本院不予审理评判。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人桂萍负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一七年六月一日书记员 高兆文 来自