（2017）苏0412民初1443号
裁判日期: 2017-06-01
公开日期: 2017-07-31
案件名称
1443袁开亮与陆成、冯小芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁开亮,陆成,冯小芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十八条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初1443号原告（反诉被告）：袁开亮，男，1988年2月5日生，汉族，住无锡市崇安区。委托诉讼代理人：徐炜，博爱星（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕平，江苏博爱星律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陆成，男，1973年9月29日生，汉族，住常州市天宁区。被告（反诉原告）：冯小芬，女，1979年6月3日生，汉族，住常州市武进区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。袁开亮诉陆成、冯小芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，被告陆成、冯小芬于同年3月21日提起反诉。本院受理反诉后，依法适用简易程序，由审判员许敏华于同年4月13日、5月26日就本诉和反诉合并公开开庭审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐炜、被告（反诉原告）冯小芬及其委托诉讼代理人盛陆奇两次均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陆成参加了第一次庭审。本案现已审理终结。袁开亮向本院提出诉讼请求：1、判令陆成、冯小芬履行与袁开亮之间的房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由陆成、冯小芬承担。事实与理由：原、被告于2016年9月11日和中介签订房地产房屋买卖居间合同，合同约定房屋作价1598000元，签订合同时支付定金280000元，在2017年1月30日前办理产权转移登记过户时，被告配合，原告向被告支付518000元，余款800000元向银行申请贷款。后在2017年1月23日办理产权转移登记过户时，经中介提议，可以增加贷款金额，双方约定第二笔支付的款项从518000元改成138000元，双方约定先支付128000元，余10000元做资金监管，余款向银行贷款，原告按约支付了128000元，当时被告未配合在贷款手续上签字，由于临近过年，双方约定2月10日再次办理手续，后在办理手续时被告提出涨价，双方未能就此达成一致意见。后被告提出解除房屋买卖合同。陆成、冯小芬辩称：原告在合同履行过程中未按合同支付价款条款履行，且逾期多日，被告有权解除该合同，原告因未按合同履行，要求被告继续履行合同没有依据，应当驳回本诉诉讼请求。陆成、冯小芬向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除陆成、冯小芬与袁开亮之间于2016年9月11日签订的房地产买卖居间合同；2、判令袁开亮支付违约金153408元；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：双方签订的房地产买卖居间合同约定，2017年元月30日前，甲方配合乙方办理产权转移登记过户时，乙方需向甲方支付房款人民币518000元。合同另约定买受人不能按期向甲方支付购房款的，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地价款千分之二的违约金，逾期超过十日后，对方有权解除本契约。合同签订后，反诉人多次敦促被反诉人按合同付款并多次配合被反诉人至相关部门办理手续，但被反诉人因各种原因迟迟未能按约支付合同价款，且已逾期超过十日。袁开亮针对反诉辩称：反诉原告的诉请没有事实和法律依据，是反诉原告先行违约，导致合同履行不能。经审理查明：2016年9月11日，陆成、冯小芬作为甲方（卖方）、袁开亮作为乙方（买方）、常州市新北区正光房地产信息咨询服务部作为丙方（居间方）签订了房地产买卖居间合同。合同约定，甲方将坐落在常州市玉兰广场3区10幢1501室房屋出售给乙方，房屋建设面积168.88平方米，成交价格1598000元。甲乙双方约定的房款支付方式和期限为：签约当天2016年9月11日付定金50000元，2016年9月21日前付230000元，2017年1月30日前甲乙双方办理产权转移登记过户时，乙方向甲方支付房款518000元，余款向银行申请商业贷款到账时支付800000元给甲方。关于违约责任部分，合同约定，乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之贰的违约金，逾期超过拾日后，对方有权解除本契约，违约方因此给对方造成的经济损失，由违约方全部承担。合同还约定，乙方贷款额度银行及其有关部门审批为准，乙方因自身原因未获得银行或有关部门批准的，乙方必须自行筹齐不足房款，并于本合同约定的付款日期前以现金方式付给甲方。上述房地产买卖居间合同签订后，袁开亮在2016年9月11日刷卡支付了50000元，在2016年9月21日前支付了230000元，在2017年1月26日通过“胡小君”银行卡转账支付了128000元，陆成、冯小芬认可收到上述共计408000元购房款。上述合同履行过程中，为了办理贷款和房屋过户手续，陆成、冯小芬与袁开亮曾于2017年1月23日共同至房产管理部门，但因袁开亮银行卡问题没有办理成功；2017年2月9日，陆成、冯小芬与袁开亮委派的人员至房产管理部门继续办理相应手续，因袁开亮委派人员的征信问题仍没有办理成功；2017年2月10日，陆成、冯小芬因逾期付款的损失补偿问题与袁开亮发生纠纷，双方没有继续办理相应的贷款和房屋过户手续。庭审中，双方对购房款首付和贷款数额是否约定变更争议较大。袁开亮认为，2017年1月30日前双方办理产权转移登记过户时，袁开亮要支付的房款已从518000元变更为128000元，向银行申请商业贷款的金额已从800000元变更为1180000元，余款10000为监管保证金。陆成、冯小芬则认为己方没有同意上述变更，双方对此也没有书面约定。上述事实，由当事人及其委托代理人的当庭陈述，双方当事人提供的房地产买卖居间合同，袁开亮提供的汇款凭证，袁开亮申请的房屋中介公司人员出庭作证的证言等证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案所涉的房地产买卖居间合同依法成立，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于房屋买受人而言，就是按照合同约定的时间和金额支付购房款。案涉合同中，2017年1月30日是书面约定的付款时间节点，即在该日之前，房屋买受人要付款518000元，并办理完毕贷款800000元的相应手续。袁开亮认为，双方对该条款进行了口头变更，付款金额和贷款金额均已变更。陆成、冯小芬则不认可变更的说法。本院认为，关于购房款支付条款的变更问题事关房屋出卖方的利益，现双方争议较大且没有书面证据证明，根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，故本院对袁开亮认为购房款支付条款已变更的诉讼主张不予支持。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定，房屋买受人逾期支付购房款超过10日后，房屋出卖人有权解除合同。本案中，双方在2017年1月23日、2月9日办理相应的贷款手续时，均由于袁开亮的原因未办理成功，至2017年2月10日时，袁开亮逾期支付购房款已超过10日，故本院对陆成、冯小芬要求解除案涉房地产买卖居间合同的反诉请求予以支持。关于陆成、冯小芬要求按照以每日房款总价千分之二乘以逾期天数计算逾期付款违约金的问题，本院认为，袁开亮逾期支付房款超过十日时，在法律规定的期限内，陆成、冯小芬可以选择继续履行合同也可以选择解除合同，而上述违约条款的使用前提为选择继续履行合同，在选择解除合同时，则不能使用上述计算逾期违约金的条款，但可以主张赔偿经济损失，本案中，陆成、冯小芬没有提供证据证明其经济损失，在综合考虑当前的房地产交易市场价格行情并在平衡双方当事人利益的基础上，本院对陆成、冯小芬要求袁开亮支付违约金153408元的反诉请求不予支持。本案经多次调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除陆成、冯小芬与袁开亮于2016年9月11日签订的房地产买卖居间合同。二、陆成、冯小芬于本判决生效后十日内向袁开亮返还购房款408000元。三、驳回袁开亮的诉讼请求。四、驳回陆成、冯小芬的其他反诉请求。如果陆成、冯小芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元、诉讼保全费2620元，由袁开亮负担；反诉案件受理费1685元，由陆成、冯小芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 许敏华二〇一七年六月一日书记员 胡 晶附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 来源：